详解上海版房产税：界定三类免征对象

　　上海房产税今起温和试点针对新购房 税率0.6%

　　对象

　　人均60m2内免税

　　将对上海居民家庭新购第二套及以上住房，非上海居民家庭的新购住房征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

　　税率

　　部分可降至0.4%

　　上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6％，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4％。房产税暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。

　　早报记者 周祺瑾

　　房产税终于揭开神秘面纱。

　　27日晚间传出消息，最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。随后，上海版和重庆版的房产税细则“浮出水面”。

　　根据上海市人民政府当日印发的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（下称《办法》），从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。

　　房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

　　市财政局、地税局、房管局昨日表示，本市房产税试点细则，对居民家庭的基本居住需求给予了充分考虑，体现了差别化的税收政策。

　　针对新购房

　　税率0.4%或0.6%

　　《办法》明确，对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（住房建筑面积）扣除。即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

　　据介绍，上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6％，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4％。

　　计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。

　　21世纪不动产提供了一个案例：假设本市居民徐某一家三口已持有1套90平方米左右的房屋，如其在《办法》发布后以每平方米2.12万元（注：假定2.12万元为上年度新建商品住房平均销售价格2倍以上）购入一套180平方米面积的房屋，则按其名下超出人均面积部分（270-60×3=90）90平方米征收，税率为0.6%，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，该案例应征收房产税总额约为0.8万元。

　　根据《2009年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2009年上海商品住宅销售面积2928.04万平方米，商品住宅销售额3620.23亿元。据此计算2009年上海商品住宅销售价格为每平方米12364元。在此基础上，按上海统计局公布的2010年新建住宅销售价格涨幅7.6%加以粗略计算，2010年上海新建住宅销售价格应在每平方米13300元以上。

　　人均免税面积

　　60平方米

　　关于具体税收减免细则，《办法》规定，上海本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

　　根据《办法》，新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。上海居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。

　　市政府法制办副主任顾长浩解释，以一个本市家庭为单位为例，该家庭名下如果已有一套100平方米的房源，在《办法》发布之后再次购入一套200平方米的房源，那么根据人均60平方米的免税面积，征收面积就是120平方米。而如果该家庭名下没有房源，《办法》出台后新购房源，面积即使高达500平方米，也不属于征税的对象。这有可能导致未来大户型继续热销。

　　成年子女

　　购首套婚房暂免税

　　除了人均免税面积，《办法》还规定了几种退还、免征房产税的情况。比如，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　另外，持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　房屋状况信息中心

　　将提供支持

　　房产税能够严格执行，首要条件是个人名下的房屋认定。对此，《办法》规定，凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由上海市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。

　　《办法》提到，应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

　　顾长浩透露，在这方面，上海市房管局筹建的房屋状况信息中心将提供很大的支持。房屋状况信息中心目前可以清晰查询到个人名下在上海的所有房屋，但是对上海以外的住房暂时无能为力。

　　详解上海版房产税

　　三种唯一住房免征：改善型购房、因婚新购、居住证满三年

　　市财政局、地税局、房管局解读沪版房产税；并以本市三口之家为例详解征税面积如何计算。

　　界定三类免征对象

　　1．对本市居民家庭换购住房给予优惠

　　本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

　　2．对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠

　　对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。

　　3．对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠

　　对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　如何进行征免认定？

　　对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。对于应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

　　交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

　　征收对象：本市居民二套房、非本市居民新购房

　　征收对象具体包括两类：

　　一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；

　　二是非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。

　　除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

　　时间认定：2011年1月28日起购买的住房

　　新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。

　　计税依据：交易价格的70%

　　本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　适用税率：实行0.4%～0.6%差别化税率

　　本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。

　　上述本市上年度新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。

　　应纳税额：应税面积×新购房单价×70%×税率

　　应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

　　征税面积如何计算？

　　对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

　　本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积，下同）扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

　　合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

　　本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法将另行制定。

　　以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例

　　例①

　　原有50平方米住房

　　新购110平方米住房

　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

　　例②

　　原有150平方米住房

　　新购110平方米住房

　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米减去180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。

　　例③

　　原有250平方米住房

　　新购110平方米住房

　　由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。

　　相关政策问答

　　试点范围如何确定？

　　答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。

　　住房套数如何确定？

　　答：居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房情况确定。

　　对居民家庭是如何规定的？

　　答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女。

　　纳税人如何确定？

　　答：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

　　纳税义务发生时间怎样确定？

　　答：房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

　　由哪个部门负责征收？

　　答：房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

　　试点征收的收入主要用途是什么？

　　答：房产税试点征收的财政收入，将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出。

　　来源：东方早报