二三线城市房价“一线化” 国八条后仍留有后招

　　当前，一线城市房地产调控政策执行趋严趋紧，大批一线房地产开发企业资金较为充裕，把二、三线城市当作主战场。与此同时，部分二线城市房价高涨难抑，呈现“一线化”的发展势头。在房地产市场日益复杂的关头，1月26日，国务院常务会议出台了继续加码调控的“新国八条”政策；从28日起，房产税正式在上海、重庆两市试点。业内人士及专家称，2011年楼市调控大戏已然开幕，成效令人期待。

　　一线房企转战二三线城市

　　继万科、华润、万达之后，二线城市福州在2010年迎来了保利这家一线开发商，保利一进福州就以33.4亿元拿下了约320亩的地块，让人感受到一线品牌开发商的实力。

　　其实，一线房企蜂拥进入二、三线城市早些年就已显露端倪。据中原地产统计，2009年，10大标杆房地产开发企业在一线城市的土地储备共计4100万m2，在其他城市土地储备量达到了17479万m2，二、三线城市占土地储备比重高达80％，大有“得二、三线城市者得天下”之势。2010年，这10大标杆房地产开发商拿地耗资近3000亿元，其中二、三线城市俨然成了主战场，地块面积逾1.44亿平方米。

　　业内人士分析，一线城市土地供应进一步受限，开发商特别是一线房企纷纷向二、三线城市转移；国家有关部委已明确发展中小城市的规划步骤，城市化、工业化进程将提速，为整个房地产业带来新的契机和发展空间。而且，随着各地高铁建设步伐的加快、户籍改革的推进，原本已布局二、三线城市的开发商更是加快了这一进程。

　　二三线城市房价持续“高热”

　　2010年，房地产市场调控层出不穷，信贷收紧、限购令、加息等等，但是仍有许多二、三线城市房价不降反涨，呈现向一线城市看齐的趋势。

　　作为二线城市的福州、厦门均为全国40个房价重点监控城市之一，这两个城市的商品住宅销售均价每平方米现仍高居1万元以上。2010年12月底，福州商品住宅均价达到了每平方米10630元，厦门岛内则高达16000多元，价位直逼一线城市。

　　目前，处于三线城市的一些沿海县市房价也出现较大涨幅。以福建省为例，晋江、福清、长乐、南安等一批经济较发达的县级城市房价涨速较快，有的县级市城中心房价甚至从每平方米两三千元“疯涨”至1万元。记者从福建三盛地产集团了解到，2008年以来，该集团在南安市分期开发的一个房地产项目，销售均价从最初每平方米1800元，涨到了现在的7000元左右。

　　居民承受前所未有的购房压力

　　一线房企“主战”二、三线城市，所开发楼盘绝大多数为高端商品住宅，预售价格往往高出当地普遍商品住宅一大截，让当地居民承受前所未有的购房压力。

　　在一套60平方米的旧房里“蜗居”多年的福州市民陈辉2010年终于买了房。“再不出手，今后恐怕再也买不起房子了。”他告诉记者，购房举动付出的代价是沉重的，一套100平方米左右的新房花了130多万元，透支掉全家15年的收入。

　　王阿忠告诉记者，福州平均工资在3000元左右，一个家庭夫妻俩工资6000元左右，年收入7万元。福州目前平均房价每平方米1.3万元，买一套100平方米以上的房子就要130万元，房价与居民年收入比约达20倍。

　　2010年，楼市流行语是“量跌价滞”，2011年，形容房价比较贴切的或许莫过于套用《非诚勿扰2》中的一句台词：你买或是不买，价都在这，难涨难跌。

　　期待新一轮调控破解购房难题

　　26日，国务院常务会议出台了“新国八条”政策。业内人士及有关专家期待，新一轮的房地产调控破解购房难题。

　　业内人士预测，“新国八条”的出台将再掀房地产调控的高潮。浙江大学金融系副教授景乃权告诉记者，“新国八条”是在2009年底到2010年房地产调控政策执行效果的基础上推出的，从八项措施内容来看，其政策组合性更强、房价调控目标更明确、抑制炒房力度更大，加上此前不久推出1000万套保障房计划任务，各级政府在新一轮房地产市场调控中一定会取得更大成效。

　　业内人士还指出，2011年，房地产市场调控或许将面临更大的挑战。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，我国房地产调控所要解决的，不仅仅是居民居住的问题，还需理顺产业结构、资金流向、金融信贷等一系列问题。

　　新华社记者 来建强

　　“新国八条”之后 仍有出招的空间

　　1月26日“新国八条”出台后，股市上房地产上市公司的股价不确定性增强，楼市里一些地方却掀起了住房“末班车行情”抢购潮。前者反应是市场担心，怕史上“最严”调控政策对楼市产生巨大冲突从而影响房地产上市公司的业绩；后者则又分为两方面，一方面买者认为新政策增加进入住房的成本，早些购买可减少购买住房的成本，另一方面卖者担心新政策会增加对进入者的限制，走为上策。其实出台任何政策都意味着利益关系的调整，市场反应激烈也属正常。

　　那当前房地产市场到底是什么状态？2011年房地产市场走向会如何？

　　可以说，当前房地产市场的投机炒作已到相当危险的程度，与此同时住房年销售额屡创纪录、地方政府依赖土地财政、一部分居民住房条件改善难而另一些人坐拥大量闲置房产待涨、银行住房信贷风险日渐趋高。

　　国内房地产投机炒作，从范围来看，从一线城市到三线小县城，有房即可炒；从购买的数量看，部分人可购买一套、二套、三套至整层整栋；从住房的价格来看，绝大部分房产价格远超当地正常公民的收入支出承受能力，不少地方的房价甚至已超过纽约与东京。

　　当下史无前例的住房炒作所引起的泡沫，已经引发了经济、金融、政治、社会多方面的问题。“新国八条”的出台，说明中央对各类潜在危机已有警惕，如果不对当前投机炒作进行严厉遏制与打击，社会经济将面临巨大的风险。“新国八条”就是希望通过住房限价令、住房限购令、严厉的信贷政策及税收政策，遏制打击投机炒房，并让国内房地产价格回到居民有购买支付能力的理性水平上。

　　通过和“国十条”的比较，我们可以发现，“新国八条”有“升级”：一是打击住房投机炒作不仅针对少数地区或一线城市，而且针对全国各城市，当然包括房价快速上涨的二三线城市；其次，“新国八条”明显有通过房地产税限制住房投机炒作的意思，强调住房财产税或房地产税在各地逐渐开始试点。

　　不过“新国八条”明显留有出后招的余地，因为在当前政策刚实行期间，房地产投机炒作会有所收敛，但“风头”过后，房地产投机炒作可能又会卷土重来。将来若出现投机炒作的新情况，中央仍有巨大的政策出招空间，比如更严格的住房信贷政策及住房税收政策，尤其是对已经持有多套住房者还有大量的手段可以使用。

　　2011年国内房地产市场走向仍存在很大不确定性，但中央政府可以通过对政策的不断修订或升级来应对。当然，“新国八条”只是一个纲，如何执行还得靠各地政府和具体职能部门，但只要泡沫不除，调控就会不止。

　　中国社科院金融研究所研究员 易宪容