一线城市房租“政策性”上涨 调控利空尚未出尽

　　这一次的房租上涨，已不能归咎于中介炒作。

　　“三次加息之后，一套总价100多万的普通商品房，一个月的贷款需要多还100多元，刚出炉的通货膨胀率达到近5个点，仅以此看，房租继续上涨的动力还是不小的。”易居中国分析师薛建雄表示。

　　而包括房产税在内的诸多楼市调控政策，均在上调房屋的持有成本，对于房东来说，只有涨价应对。据悉，国家决策部门在商讨将房价上涨过快的地区存量二套房以上房贷利率上调至基准利率的1.1-1.2倍。

　　诸多因素的叠加对租房市场形成了巨大压力。14日，中原地产发布的租赁市场监控显示，上海的房屋租赁市场在春节升温，不少区域的租金出现了10%左右的上涨。而“持有成本上升”，正是房租上涨的一大原因。

　　除上海外，北京、广州等一线城市的房屋租金同样在上涨，由于房屋交易一下跌入谷底，春节后，租房正成为中介业务的支撑。

　　租售比将改变？

　　“国八条”、房产税等调控政策密集出台，部分房东开始计划再涨租金。

　　今年1月上海两会期间，上海房管局一位主要领导告诉本报，在房价不断高攀之后，上海房屋的租售比目前已经非常高了，达到了500：1，也就是一套房子，平均出租500个月才能回本。“而国际上合理的租售比大致是200：1左右，这就是上海楼市的泡沫所在，所以对楼市应当进行持续的调整。”

　　这种极高的租售比状况正在发生改变。一方面，受楼市“限购”等调控政策影响，上海二手房市场买卖双方均陷入观望，部分房东开始转投租赁市场；另一方面，上海房产税细则的落地，也让不少房东产生持有成本上升预期，继而产生涨租金冲动。

　　上海德佑地产调查显示，从2010年第四季度至今，上海住宅租赁市场持续升温，不同区域的租金上涨幅度不一，普遍在5%—15%之间。而汉宇地产对全市门店的统计也显示，春节长假后的一周时间里，上海房屋租赁市场的租金水平较节前有5%—10%的上涨。

　　21世纪不动产对上海区域旗下300多家门店抽样调查显示，节后上海二手住宅买卖交易大幅萎缩，买卖双方开始转向租赁市场，租赁交易在门店交易结构中的占比，由节前的不到40%攀升至70%。

　　21世纪不动产分析师罗寅申认为，在浦东金桥、三林、宝山共富等板块，1月份曾出现5%的租金上涨。2月至今，随着外省市租客节后返乡，加上“国八条”、房产税等调控政策的密集出台，部分房东开始计划再涨租金，“上涨幅度普遍在10%左右。”

　　调控利空尚未出尽

　　限购城市增多，房产税可能进一步铺开，房租还有上涨压力。

　　2月14日，有信息称，决策部门近期曾召集几大国有商业银行个金部人士，商讨上调房价上涨过快地区第二套以上（含二套）存量房贷利率的可能性。

　　据悉，若计划最终成行，有可能率先在北京、上海展开试点，第二套以上（含二套）存量房贷利率上调至基准利率1.1-1.2倍。不过他同时强调，政策仍在酝酿之中，能否最终成行还很难说。

　　对此，上海佑威地产分析师陆骑麟告诉记者，如果成行，将对多套房持有者产生极大的还贷压力，而这个压力将会转嫁到租客身上。

　　国八条以及各地的落实细则出炉，并不意味着楼市调控“利空出尽”。

　　以限购令而言，目前应国家政策出台限购令的城市尚未铺展开来。自1月26日“新国八条”出台至今，仅有青岛、上海、济南、成都、北京5个城市出台住房限购细则。

　　按照国家要求，2月中旬之前，要求出台限购令的城市包括各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。照此估算，将至少有40个左右的城市需要出台或更新住房限购措施。

　　同时，除了上海、重庆之外，房产税也有进一步铺展开来的可能。2011年，楼市将进入一个调整。

　　21世纪分析师罗寅申表示，“上海二手房市场的历史走势表明，当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。”

　　“租赁市场的活跃，必然带动房租市场的进一步提升。”上海佑威地产分析师陆骑麟表示。

　　作者：赵飞飞