保障房资金缺口5000亿 地方政府或求助保险企业

　　保障房资金缺口5000亿 专家建议险企慎入政策性项目

　　经济观察报 记者 肖君秀 2月25日，是住房和城乡建设部与各省级政府签订“责任状”的最后一天，“立状”目的是为了2011年全国共需开工建设保障房1000万套，而所需资金将突破1.3万亿元。

　　据世联地产发布的报告称，完成保障房建设资金缺口至少达5000亿，其余各地政府需要向社会融资。截至2010年12月末，保险资金可用余额5.04万亿元，巨额险资也正在努力寻找新的投资出口。“一需一求”两者相遇，是否会碰撞出火花，从而进入合作的蜜月期？

　　春节前，北京市金融工作局组织了会议，就保险资金投资北京市保障房研讨，包括中国人寿在内的7家险企的资产管理公司参与了讨论。

　　“政策上无障碍，只是看各地保险公司所需，还处于谨慎讨论、论证阶段。”保险监管部门一消息人士称。

　　某大型保险公司人士称，“现在5年期定存利息都达5%了，保险公司承诺的产品都挺高的，所以保险公司对保障房积极性不是很高，而且保障房收益也不一定能释放出来。”

　　隐现机会

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这正反映了今年全国拟开工建设1000万套保障房中央的良苦用心。但是，资金缺口需要地方政府想办法。

　　目前保障房解决资金确定的途径有三方面，一是中央财政拨款约占总投资的10%；二是住房公积金贷款约为10%；三是各地政府土地出让金中划拨10%-20%。世联地产通推算依据为，2010年土地出让金2.7万亿的10%则解决2700亿，以及2010年公积金划拨了493亿，如按增量70%（保障房同等增量）计则为838亿、财政拨款则约1300亿，那么三者两加后，1.3万亿的总投资则缺口最多达8162亿元（土地出让金以10%计），而即使某些地方政府土地出让金划拨达20%，则缺口至少也达5462亿元。

　　这些缺口需要地方政府向社会融资，有可能融资的机构包括银行、信托公司、保险公司、地产商等。但是银行信贷调控将使贷款有限，信托也只能解决一部分，地产商积极性不太高，一些地方政府已对手握重金的险资充满强烈期待。

　　2010年末保险资金可用余额达5.04万亿元，相对于2009年3.7万亿增长了36%，“以后在此基础上还会不断地规模性增长。”中国保险学会会长罗忠敏表示，源源不断的保险资金需要更多的投资来匹配。

　　“保障房是一项民生工程，其投资规模大，是用政府的信用来融资，保险公司如果投资将彰显保险另一面的作用，形成对经济发展民生扶助支持，也许效益上回报上不如其他，但相对具有安全性，不过同时要与政府协调好具体的条件，如还款信用，担保条件等方面的平衡。”罗忠敏认为险资投资重要的是关注三方面，一是安全性，二是流动性，三是效益性。

　　险资投资保障房也曾在保险公司引起热议，去年中期业绩会上马明哲曾表现出对保障房的浓厚兴趣，“经济保障性住房规模很大，这种房的定价比较低，可持续性比较适合于保险资金做滚动开发，也可以帮助解决各城市、地方政府的问题。这是一个非常好的主意，也符合保险运作的原则。”

　　匹配难题

　　保险资金一直在寻找与其久期相匹配的投资，尤其寿险负债久期往往长达15年以上，如果一项投资能够提供15年以上的源源不断的、稳定的、可观的回报，那么对于保险公司来说将具有莫大的吸引力。

　　保障房能否达到上述 “吸引人”的收益呢？罗忠敏认为保障房“是用政府的信用担保相对安全”，但中央财经大学保险学院院长郝演苏认为还要考虑其流动性，“保障性住房不像商业性住房好退出，流动性差，保险资金要保障流动性。”由于保险资金需要随时赔付和返还，流动性要求很高。

　　据一投资保障房的信托公司人员称，保障房投资收益整体收益约在6%上下，这种投资收益是否能令保险公司满意？

　　“现在5年期定存利息都达5%了，保险公司产品承诺的产品都挺高的，所以保险公司对保障房积极性不是很高，而且保障房收益也不一定能持续释放出来。保险公司毕竟是盈利性的，尤其是上市的保险公司对收益要求更高，以匹配产品所承诺给保户的收益。”某大型保险公司人士对记者称。

　　据了解，各大保险公司已对保障房进行仔细研究，且从多方面来考虑投资风险，一大型保险公司的资产管理公司人士称，“一是量是不确定的，今年政府着重推这一块，以后如果房价能够稳定在政府认可的范围内，也并不一定会继续推保障房，因为地方政府的积极性不大；二是收益率比商品房低，保险公司做这一块动力上并不是很足；三是资金收回的不确定性，可能需要跟地方政府协调好，如每年地方政府付多少钱，不过，如果地方政府以后的财力没有卖土地的钱支持的话，也不确定能及时把这笔钱收回。”

　　但在综合开发研究院 （深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁看来，社会资金及时返还问题不大，“一般没什么问题，政府会协调各种利益平衡的。”

　　更好选择

　　除了北京，那么深圳、广州、上海等大城市是否也向保险资金抛出橄榄枝？据记者向这些城市的相关部门了解到，均未进入正式的议题，“先问问保险公司是否有这个需求，有的话我们就会协调座谈。”某政府部门的官员称。

　　险资投资保障房，政策上应无障碍。自2009年10月1日起新《保险法》施行，险资投资不动产已开闸，而目前险资仅放行投资商业地产（也包括养老地产等不动产投资），对于住宅地产还未放行。“只要想投资，其实公租房和廉租房为主的保障房也可归入不动产类，当然也可将其归入住宅地产并放行，这都不是太重要的问题。”上述保险公司人士称。

　　重要的问题是保险公司还有更优的选择，“保险公司其实可以去做养老住宅，到一些没有开发的地方开辟一些便宜的土地，去做高档养老这一块，还可以做一些商铺租给其他商户，从目前来看地产投资渠道还是有的。”上述保险公司资产管理人士表示。行业认为高档养老地产的收益在8%上下。

　　郝演苏认为与险资更匹配的是商业地产，“商业写字楼宇好一些，在中国写字楼宇价格相对比较稳定，如果（住宅地产）波动起伏大将来会很麻烦。”同时其强调“从常规性讲商业机构不要轻易介入和政府政策有关的项目，因为政府政策有关的项目在某种意义上社会效益大于经济效益”。

　　不过，各家保险公司又呈现不一样的需求，上述大型保险资产管理公司人士称，“保障房可能会象征性地做一做，还是要往后看。”其解释说保障房今年大力推不一定明年也大力推，这样投资将缺乏延续性和规模性。

　　但是郝演苏却强调高房价的风险，“当你做到一定的规模，想做一些公益产生社会效益，拿出很少一部分来做是可以的，但在高房价状态下本身就存在风险。”

　　罗忠敏则认为，最终要看保险公司和各地方政府如何谈，如何达到利益的平衡。

　　“虽然在保障房上投资收益不高，但地方政府可以在其他方面给予对方优惠，互相支持。”宋丁认为双方是能够找到平衡点的。