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| 开发商融资的渠道越来越窄，但他们还在不断想新的办法。 （CFP/图） |
地产商屯钱
本轮调控后，房价是涨是跌？开发商是死是活？短期内，关键只在资金链。
当下地产商还有哪些渠道找钱？能撑多久？
开发贷，能贷多少是多少
开发贷尚未全面停贷，但贷款难度又增加了几个级数。建设银行从事开发贷的人士向南方周末记者表示，建行总行的要求是今年“开发贷款余额不能有新增的量”。
2月23日，广州大银行家投资顾问公司董事总经理黄家荣发了篇新博客，标题为“银行全面停止给地产商发放开发贷款”。该文提到，数家银行领导表示今年内将不会给地产商发放贷款。接着他在微博声称“还要再爆独家猛料”。
不过，尽管他向南方周末记者强调愿意对文章的真实性负责，但却拒绝透露消息来源。
一石激起千层浪，广州一位中小型地产公司负责人听到这一消息，反应相当激动，马上致电银行去核实这一消息。银行给他的答复是“并未全面停止”，只是贷款的难度又增加了几个级数。
银行贷款的风吹草动，都牵动着开发商的神经。因为很多开发商的资金一半以上来自银行。尽管今年年初地产业界的共识是大型开发商的资金可以维持半年，但随着加息、银行存款准备金率上调、限购令的推行等政策调控，就算地产商去年“不差钱”，今年也不敢松懈。
停止开发贷就像一个“狼来了”的故事，但这个故事并不是从未发生过——早在1994年至1999年，长达五年的基本停止开发贷，地产商与银行几乎变成了陌生人；而2008年的开发贷暂停，也让部分地产商痛不欲生，几近断气；去年8月，农业银行公开承认曾暂停开发贷款一个星期，让整个业界也为之震动。
那现在是否会在较长时间内停止发放开发贷？一位大型地产商副总裁的判断是“不可能”。他说，“如果开发贷停一年，那会导致灾难般的调整。对谁都没好处。”
这种判断部分得到了银行方面的印证。建设银行从事开发贷的人士向南方周末记者表示，建行总行的要求是今年“开发贷款余额不能有新增的量”，也就是到2011年底，记录在总行“开发贷”这一项的数字必须小于或等于去年底的量。“这是去年年末，为今年做计划时，总行就已经定下来的事情。”建行人士说，至于建行各省分行的具体安排，则较为灵活处理，只要保证总行的余额不增加就行。
央行数据显示，2010年地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，比上年末低79.5个百分点。如果各家银行今年内都控制开发贷不再新增，那么给地产商的开发贷款增速会继续回落，甚至可能负增长。
新增的贷款可能性很小，那还了旧的贷款，还能继续再借钱吗？“很悬。”另一国有银行人士回应，除了保证像保利地产这种大国企的地产商，其他的则要看“综合贡献度”——就是支付给银行基准利率的利息之余，付给银行的额外费用。例如，倘若地产商支付给银行的利息是500万，此外又支付银行500万的“财务顾问费”等费用，那么费用与利息的比率是100%，综合贡献度也就等于100%。“总之是价高者得，谁给银行的钱多，那么就给谁续贷。”
这样一来，地产商都不敢“涉险”还贷了。据上述银行人士了解，有些地产商贷款期限是三年，而他们即使卖了房子并回笼资金了，也不提前还款给银行，因为担心还了就很难再借到钱了。他们也情愿跟银行协商，多支付一些费用。
“有些发了疯似的地产商要求贷款延期。”上述银行人士称，地产商贷款主要是拿地，一旦缺钱就没办法继续在地产市场玩下去，即使要承担利率上浮、费用增加，也要将期限延长。现在地产商要求延期的都在一年以上。
“现在不是企业欠银行的钱，而是银行欠企业的钱。”一位股份制银行负责人向记者表示，因为银行与企业签了授信合同，但现在根本没钱放贷给他们。“虽然开发贷可以赚取更多的利润，但信贷额度收紧，连大企业客户都无法放贷，更别提让我们要管地产商的生死了。”
央行数据显示，1月份我国人民币贷款增加1.04万亿，同比少增3182亿。而银行业内人士都说，在这些新增贷款中，大的国有银行放出的贷款占比很少，大多数是股份制银行和城市商业银行放出的。
信托当红
一些房地产信托发放量大的信托公司开始调整。广东粤财信托内部人士向南方周末记者表示，该公司最近都没有再做新的房地产信托，估计今年这一块业务也不会很多。“担心会踩上监管红线，所以今年要保守一点。”
当按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏法也被监管层识破（银信合作是指银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成理财产品通过银行卖给投资者。这种做法是将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来。去年8月起，监管部门要求，两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的资产负债表内，也就掐断了这一戏法存在的根源），开发商不得不寻找新的资金来源。
信托便成为了新的主角。
重庆信托的业务人士告诉南方周末记者，银行信贷资金紧张，反而对于信托公司是一个好机会——现在信托公司议价能力增强了，还可以像选美一样来挑选为哪家地产商发行信托产品。“信托公司都在储备项目，毕竟房地产信托是我们今年主要的利润来源。”据他介绍，房地产信托产品的年利率不断攀升，从去年初的7%左右，到现在已经是15%—20%。例如，近日卧龙地产发起总额为1.75亿元、期限为14个月的债权信托，资金占用费的年利率为15%。
用益信托工作室的统计数据显示，2010年，信托业共发行了1921亿的房地产信托项目，同比增长328%，房地产信托的发行规模占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。而今年1月以来，公告信托融资的A股上市房地产企业至少6家，累计募资逾35亿。
监管层开始盯上了信托，2010年底，中国银监会颁布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，以控制房地产信托业的增长规模。其中最重要的监管指标是“资本金是否充足”，以及“房地产信托在总的规模中占比是否过高”。
一些房地产信托发行量太大的信托公司开始调整。广东粤财信托内部人士向南方周末记者表示，该公司最近都没有再做新的房地产信托，估计今年这一块业务也不会很多。“主要原因是去年做了很多房地产信托，担心会踩上监管红线，所以今年要保守一点。”
发债双刃剑
毕竟发行债券是一把双刃剑：虽然可以让地产商缓解资金之渴，但假如市场在该还债时还不回暖，就会把自己逼进死胡同。
发债或许是地产商即将看到的另一道“资金曙光”。据媒体报道，符合条件的房地产企业公司在内地发债可能会放行。部分地产和投行人士向南方周末记者表示，他们均对此有所风闻，但均不知晓具体要求和时间安排如何。
事实上，在海外有融资渠道的地产商已经“先行一步”发行债券了。在2011年刚过去的两个月里，碧桂园、恒大地产、合生创展等诸多地产商，先后进行了债券融资。其中，碧桂园发行9亿美元（约59.4亿元人民币）的优先票据，每年利息11.125%；恒大地产发行55.5亿3年期及37亿5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿元。
综合各家地产商所发行的债券年利率，最低的为7%，最高的为14%。这些融资成本比在内地发行信托产品的成本要低，因为房地产信托的融资成本年利率均在15%以上。
在2月初，苏格兰皇家银行发布报告称，今年以来中国房地产在离岸的债务融资金额已达280亿人民币，相当于去年全年的四成。该机构认为，这反映出主要发展商对房地产市场仍有信心，并预期未来房地产商的债务融资将更频繁密集。
“市场对中国房地产债券的需求强劲。”招商证券（香港）投资银行部董事总经理温天纳向记者表示，目前内地的地产商所发行的债券年利率冲破了10%，这对投资者具有很强的吸引力，“不排除有海外的对冲基金购买了这些债券”。“不过，地产商愿意承担这么高的利息成本，也反映出他们的资金压力不小。”温天纳说，如果债券利率再涨上去，反而要更小心些了，这表明地产商想冒更大的风险。
今年以来，评级机构标准普尔将恒盛地产、佳兆业及人和商业三家公司的评级展望由稳定调整为负面，因为它们进行激进的债务融资支持扩张。标准普尔也预计，债券发行也可能将削弱恒大地产及碧桂园的信用评级。
标普信用分析师符蓓曾在受访时表示，地产商继续以如此高的频率发债，未来债务到期时间将过于集中在短短几个月内。届时房地产或资本市场不佳，则部分发债企业将出现财务困难——毕竟发行债券是一把双刃剑：虽然可以让地产商缓解资金之渴，但假如市场在该还债时还不回暖，也可能反给自己带来更大的麻烦。
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