黄安南：房企不参建保障房等于失去一半的机会

　　当房地产的半壁江山留给了保障房，意味着房地产的另一个时代已经开启。

　　这将给房地产企业带来怎样的影响？房企又将如何应对这一时代的到来？北京金隅嘉业房地产开发有限公司是北京开发最早、项目最多并且体系最全的开发企业，公司执行董事、总经理黄安南不仅在保障房方面有着实际操作经验，对相关政策也有自己的研究和建议。

　　保障房建设是民生问题

　　《21世纪》：5年新建保障房3600万套，将对市场产生何种影响？能对房价起到抑制作用吗？

　　黄安南：我国住房分类供给体系由两部分组成，一是商品房，在这个领域，市场要发挥对资源的调节作用，要满足不同层次的住房需求；二是保障性住房，这一领域要由计划机制来调度，解决中低收入家庭“住有所居”，严格意义上讲不属于经济课题，而更侧重民生领域。

　　2011年新建1000万套或者“十二五”期间新建3600万套，指的就是对保障性住房部分的充实。从表面上看，保障性住房的增加，分流了一部分购房人群，其实不然，这些人员本来就应该由保障体系来解决。过去，我们在保障房方面是有欠账的，居民住房问题过度依赖商品房。这一次政府下大决心充实提高保障部分，长远来看必将有利于房地产市场整体的健康发展。

　　《21世纪》：如何理解保障房对稳定房地产市场的重要性？

　　黄安南：政府很早就意识到保障房对整个房地产市场的重要性。1998年，国务院停止住房实物分配，就作出了全面部署，只不过那时提出要以经济适用房为主体。当年，金隅嘉业开发建设的第一个经济适用房就已开始供应市场。不过，后来几年有些城市的保障房建设不足，有一些欠账，在房价迅速上涨之后，积累的问题就更加突出了。中央决定加大保障房建设，虽然是房地产调控的组成部分，但从根本上讲不是主要着眼于降低房价的问题，而是要解决基本住房保障的问题。

　　《21世纪》：保障性住房欠账主要是什么原因造成的？

　　黄安南：两方面因素：一是资金投入不够，很多地方的土地出让净收益中用于保障性住房建设的比例没有达到10%；另一方面是城市化进程产生很多新的保障人群，比如外来务工人员、刚步入社会的大学应届毕业生等。以前的保障性住房，由于监管不到位的原因，在利益驱动下，有些不应该享受待遇的人群也享受了，导致政府建了很多保障性住房，仍远远不能满足其他居民的基本住房需求。

　　《21世纪》：推进保障房建设，您有何具体建议？

　　黄安南：不管是限价房还是经适房，由于都有产权，因而存在利益驱动和权力寻租。政府部门已经注意到了这个问题。所以，现在建设的保障房，就没有完全产权或只有部分产权，而且面积也严格限制。保障房的指导思想，从过去的“居者有其屋”，变为“住有所居”。就是说，保障性住房只保障你有地方住，不保障你有房子的产权。

　　保障房人群的申请方面，虽然要求各地政府部门审核，但工作量太大，信息不对称，完全杜绝超越资格的申请，也很难。其实，只要做到保障房无利可图，审核就相对简单了。另外，政府还要解决“进入”与“退出”机制问题。保障性住房应该是一个动态机制，政府要根据社会发展，明确动态调整标准，准确界定保障范围和结构。换句话说，保障房不能无休止地盖下去，只有明确了什么是“应保”，才能真正做到“尽保”。

　　不参与保障房等于失去一半的机会

　　《21世纪》：大规模保障房建设将给市场带来什么样的影响？

　　黄安南：在房地产调控的背景下，做保障房对于很多开发商来说也是一个选择，因为保障房在现金流方面有优势。以金隅集团为例，我们有“水泥新型建材房地产开发物业投资与管理”四大产业链相互支撑的联合优势。今年北京的保障房占比预计达到60%，开发企业如果不参与保障房开发，等于失去了一半的机会；更何况现在保障房和商品房是放在一块的。从企业公民的角度讲，开发企业也有责任去建设保障性住房。

　　《21世纪》：如何保证开发商参与保障房建设的积极性？

　　黄安南：根据规定，经适房的成本利润率是3%，两限房在8%-10%。政府要解决的正是保证开发商参与建设积极性的问题。

　　现在有一些限价房在定价过程中，政府有必要参考物价、人工、原材料上涨等一系列因素，解决开发商的成本问题，为“鼓励”企业参与建设保障性住房创造一种积极的氛围。

　　《21世纪》：大量的保障房建设，占用了土地供应的很大一块，政府的土地收益可能会相对减少，政府还有哪些融资方式来支撑保障房？

　　黄安南：要实现保障房建设的健康有序发展，一定要有对保障房专门的融资政策。比如今年北京100万套保障房肯定不可能都是配建的。那不属于配建的部分，怎么解决融资问题，这是政府要解决的。

　　对保障房的贷款，银行应该有所倾斜。以前北京市保障房方面是有绿色通道的，比如金融工具的支持。实际上，属于计划范畴的保障房，并不排斥引进市场化机制。如在政府回购的保障房项目，政府可通过市场化手段，在不同节点及时向开发企业支付资金；同时，建立起一套覆盖面更广、具有一定稳定性的信贷优惠政策，使一定时间内的优惠利率不受商业银行利率上调的影响。另外，我们也希望政府能加快回购和对接，精简手续办理流程。

　　作者：王营 北京 (来源：王营)