保障房资金之困：公积金难纾解？

　　多种形式的住房保障体系所需巨额资金，主要是由地方公积金“掏腰包”，虽然中央政府部门尽力拓展资金渠道，比如引入住房公积金贷款，但争议从未停止。

　　全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭今年的提案再度将矛头指向这一争议，且态度鲜明：“2009年开始的规定和措施，初看来是在维护住房公积金安全的前提下提高它的使用效率，也支持了住房保障，是一举两得的大好事。其实也有很大的疑惑。”

　　争议的另一边，随着各地保障房大体量建设责任制“签字画押”，建设资金给各级政府带来了巨大压力，尽管各地纷纷出炉包括试点REITS等措施在内的地方财政融资方案，但远远没有使用现成的公积金直接、快速且更具规模。

　　当本质上属于居民“个人财产权”的公积金，源源不断流入保障房体系时，研究一个科学的保障房建设融资模式已经不容再等。

　　“公积金掏钱”有待明晰法理

　　张泓铭在提案中提出了“还住房公积金"个人财产权"本位”的建议。

　　1999年4月，国务院颁布《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》），并于2002年3月修订。“多年来，《条例》在支持住房发展上发挥了重要作用；但是，也有种种问题。多年来，民众对此提出了许多意见，其中，比较集中的意见是认为公积金作为个人财产，政府不能随便动用。”张泓铭坦言。

　　争议集中在两点，一是“财政部等管理部门坚持按原有《条例》的不合理规定，不断地将住房公积金的增值收益余额用于建设城市廉租住房的补充资金”，二是“2009年开始，管理部门进一步将住房公积金的使用和住房保障捆绑在一起”。

　　据住建部公示，到2008年年末，公积金用于城市廉租住房建设补充资金总额为191.93亿元，并累计向同级财政上缴了96.98亿元。

　　张泓铭指出，2008年以后，不知何故，有关部门未公示公积金额，相信该数据在大幅度上升。“2011年2月财政部再次表明"确保将住房公积金增值净收益、按规定用于保障性安居工程"等，在将住房公积金的增值收益余额用于廉租住房补充资金的道路上，一些人不愿意回头。”

　　张泓铭在提案中，态度明确。“明显违反《条例》第三条、第五条的第二十九条没有得到修改，保护了一些部门的错误行为。”

　　早在2009年10月，住建部、财政部等七部门联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，要求将住房公积金闲置资金支持保障性住房建设，并进行试点，并谨慎地规定了贷款额度、本息回收年限、贷款担保等管理措施。2010年8月，七部门联合对申请试点城市进行了实地调查，确定了北京、天津、重庆等28个城市作为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。

　　“可以预料，将住房公积金贷款支持保障性住房建设的行动会不断扩大，总的贷款量从理论上说可以达到几千亿元之巨。”张泓铭表示担忧。

　　张泓铭提出几个疑问：住房公积金是否有支持保障性住房建设的义务？住房公积金的闲置，是否就是非得支持保障性住房建设的理由？动用公积金贷款支持住房建设保障性住房，增值收益如何管理？

　　在张泓铭看来，动用公积金只是为住房保障解难，而不是为公积金闲置解套。把两者的本质和职能给混淆了。他认为，住房公积金的性质，是某个地方一部分人的个人财产及其增值的集合，是用于某个地方缴交公积金的那一部分人的住房临时性支付，需要偿还。而住房保障的性质和职能，是国家或地方政府对于管辖区内全体民众中弱势者的住房支持，是一种福利，无需偿还。这其中存在显而易见的矛盾。

　　建设资金困境待解

　　公积金为保障房“掏腰包”虽有争议，但2011年仍将推行。住房建部副部长齐骥在全国两会上透露，今年公积金贷款支持保障房建设，预计可投入500亿元。即便如此，保障房建设资金仍在较大缺口。在不少业内人士看来，化解争议的关键不在于公积金相关条例的修订，而在于早日搭建成熟的保障房建设融资平台，进而形成科学的进退机制。

　　随着保障房建设任务在“十二五”期间进一步升级，保障房建设融资难题也成为此次“两会”的一个焦点。

　　全国人大代表、重庆市市长黄奇帆近日在“两会”驻地接受中外记者采访时抛出了重庆保障房融资“1+3”模式。

　　重庆从去年开始大规模建设公租房，计划三年建4000万平方米，2010年已经建了1300万平方米，后两年也是每年1300多万平方米。按居民人均居住面积20平方米算，4000万平米公租房可以满足200万居民的居住。

　　据此，黄奇帆的账本是：4000万平米公租房按照2500元/平方米的成本算，需要1000亿元的资金。重庆的打算是300亿元资本金由政府出，一年100亿元，主要有三个来源：政府储备用地、新发生的土地出让金和房产税收入、财政预算内收入。剩下700亿元通过与保险、社保以及信托等合作进行融资。

　　此外，重庆还设计了700亿元还本付息三个方面的资金渠道，分别是公租房的租金、保障房项目的商业配套房收入、部分公租房可出售给租户的收入。

　　值得注意的是，在这套方案中，公积金并没有被“盯上”，避开了相关争议。

　　REITS等配套金融产品，在破解保障房建设资金难题方面，也一直被寄予厚望。国内已拿到保障性住房投资信托基金(REITs)试点资格的有天津、北京、上海和海南，但截至目前，最终试点方案均尚未经国务院批准。

　　全国工商联等相关机构也都在酝酿并筹备相关的REITS产品，但尚未有一支能够最终破茧成为保障房建设的重要资金来源。

　　可是，保障房建设已是签了责任状的硬任务，各地已没有太多时间进行等待，这也正是公积金“火线上马”的重要背景。

　　张泓铭表示，“对于若干地方住房公积金的阶段性闲置，可规定用于稳健的增值性操作，也可以对住房保障用途提供临时而非固定借款，但利率应参照国债、保险等大基金的投资回报，略低于商业银行贷款利率，而不是略高于住房公积金缴交者贷款的低利率。同时需要尽快将住房公积金增值净收益，分配到个人账户上去。

　　作者：田新杰