大户型零成交波及小户型 北京房价或下降一两成

　　房价的“高坝”正在从大户型开始瓦解，并向中小户型蔓延。

　　根据国家统计局公布的今年1—2月全国70大中城市房价情况，法晚记者进行梳理后发现，2月份，70大中城市中的新建商品住宅，144平方米以上的户型，环比价格下降的城市达到20个，比1月

　　份增加5个。二手住宅的大户型房价松动情况更甚。

　　中国银行战略发展部高级经济师周景彤在接受法晚记者采访时表示，就像被推倒的多米诺骨牌，随着调控措施进一步落实，房价将从目前稳中有跌逐渐向量

　　价齐跌的阶段推进。

　　北京的房价在下半年有可能进入下行通道，有望在目前的基础上下降一两成。

　　数据统计

　　新建大户型20个城市“卖不动”

　　本月18日，国家统计局发布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。从本月起，国家统计局增加发布90㎡及以下、90㎡—144㎡和144㎡以上分类数据，并补发1月份相应数据。

　　法晚记者统计发现，2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。144平方米以上的户型，2月环比价格下降的城市多达20个，比1月份增加5个。

　　国家统计局本月11日公布的数据也显示，1—2月全国商品房销售面积8143万平方米，比去年同期增长13.8％，但是同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。

　　和新建住宅相比，二手房市场的表现更为“惨淡”。

　　这一“惨状”在144㎡以上的大户型中表现尤甚。2月份，144㎡以上的大户型二手房，12个城市出现零成交。

　　这个数字虽然比1月份的13个略有回落，但从零成交的户型上看，已经开始“向下蔓延”，因为90㎡—144㎡的户型在2月有了“零的突破”——2个城市这一类户型出现零成交。

　　此外，从国家统计局公布的数据来看，1—2月70大中城市中，9个城市大户型出现连续两个月零成交的情况。

　　专家分析

　　冬天虽然已经远去，但楼市的严冬并未走远。

　　专家表示，因为首付、贷款利率上调、限购等因素，楼市成交量已经受到明显影响。

　　尽管房价并未发生明显的转折性变化，但目前房价上涨趋势已得到有效遏制。周景彤表示，这说明政策调控起到一定的作用。内地大中城市楼市成交量开始出现下降。户型越大，环比下降的城市越多，下降的幅度也就越大。

　　关于二手大户型零成交，专家认为，这可以看做是新建住宅价格下一步继续回调的信号和标志。新房和二手房价格是联动的，周景彤说，但二手房的交易比新房更灵活，价格对市场的反应也更为敏锐。

　　2月份二手房大户型价格下降范围广，并且向面积更小的户型“蔓延”，零成交城市保持稳定，这些都是调控的结果。同时也预示着在下一阶段，中小户型二手房价格和成交量继续回落的可能性。此外，新建住宅受二手房价格回落和成交量萎缩的影响，价格也将进一步回调。

　　中小户型开始感受“寒意”

　　“寒流”也正在向更小一些的户型逼近。

　　2月份，70大中城市中90㎡—144㎡的户型，价格环比下降的城市有10个，比1月份增加5个。不过，90㎡以下及90㎡—144平方米的户型中，环比价格上涨的城市还占大多数。

　　专家分析

　　专家表示，这一方面说明“刚需”人群最需要的正是中小户型的房子，另一方面，也说明房价调控还没有到位。

　　我国的城市化进程还在继续推进，“刚需”是客观存在的。周景彤说，当前房地产调控取得一定效果，但离目标还比较远。目前调控还不能放松。此外，保障性住房的建设也应该进一步加快落实。

　　二、三线城市暂时利好“偷着乐”

　　和大中型城市相比，不少二、三线城市的房价指数涨幅却仍然较高。

　　国家统计局公布的数据显示，2月份环比涨幅超过1%的城市有7个。

　　其中，福州、郑州的新建商品房价格环比均上涨1.5%，属于2月70城市中涨幅最大的城市。

　　其次为厦门上涨1.4%，上海、乌鲁木齐、遵义、洛阳等四个城市涨幅均为1.1%。

　　专家分析

　　此前亦有媒体报道称，面对连续出台的房价调控措施，不少房地产开发商已经将未来几年的重心调整、转移至二、三线城市。

　　专家表示，大中型城市房价泡沫要挤压出来原本就不易，不能在调控的同时让泡沫转移到中小城市。至于如何预防这种不好的趋势，周景彤认为，应该更多采用经济调控的手段，如提高首付比例、上调贷款利率以及推行房产税等。

　　“合适的时候应该在全国推行房产税。”周景彤对房产税的推行颇为期待。他表示，应该通过更完善的经济手段，让房价回归合理，让住房更多地回归其商品属性，而不是作为投资、投机品。

　　本版专家支持

　　周景彤中国银行战略发展部高级经济师周清杰北京工商大学经济研究中心主任牛凤瑞中国社科院城市发展与环境研究所原所长，曾主编《中国房地产发展报告》

　　未来预期

　　北京房价下降一至两成没问题

　　值得关注的是，2月份，北京的新建住宅价格环比上涨0.4%，较1月份0.8%的涨幅有所回落。新建商品住宅环比涨幅也出现回落，2月份上涨0.5%，一月份上涨1%。此外，数据显示，2月份，北京144平方米以上的大户型，价格停涨。

　　专家分析

　　专家表示，这应该算是个好消息。北京的大户型价格出现停涨，很可能就是房价开始出现回调的信号。从大户型开始，下一阶段，90-144平方米以及90平方米以下户型的房价环比涨幅有望进一步回落，直至价格下降。

　　如果调控，特别是限购政策进一步落实，房价在下半年有可能进入下降通道。周景彤认为，北京的房价在目前的基础上下调10%-20%应该没有任何问题。

　　市场反应

　　京大户型直降二三十万

　　“基本上都主动降价了，从二三十万到五十万不等。”日前，西南三环某小区楼下中介公司业务员对记者表示，由于该小区位置优越，年前很多购房者竞价购买，而房主们也看着行情不错一次次地坐地涨价，但是现在都傻眼了。

　　最典型的一套房子是年前从300万出头硬是叫到了400多万，好不容易出手了，但是还没等过户，限购政策出台，买家失去购房资格，现在这套房又降到了400万以下，等候本地人购买，但是很多之前的买家都表示要等房价继续下跌。

　　“380万的降到360万，330万的降到了315万。”准购房者刘女士对记者滔滔不绝地说起了自己之前看过的房子纷纷降价。而据记者了解，位于丰台的丰益花园、朝阳区的炫特区等多个小区也开始降价，一般都是直降20万—30万元左右。

　　小户型也降价抛售

　　北京中原地产太阳星城分店的置业顾问陈林介绍，最近几天太阳星城小区刚刚成交了一套面积为56平方米的一居室，总价157万元。从业主挂牌到成交用了接近2周时间，而且相比市场价格跌了一成。而在新政前这样的小户型是最抢手的，经常是会高于市场价格成交。

　　北京房地产交易管理网数据显示：从“京15条”落地以来，北京二手房住宅总签约量为5717套，平均单套面积为90.7平方米，相比2月份平均单套面积94平方米下降了3.3平方米。90.7平方米，也创造了数月来的最低平均成交面积纪录。从数据看出，小户型成交量明显增加。

　　郊区房价率先回落

　　“不排除有些区域会产生震荡，但是那只是原先泡沫比较大的地区，比如说北京个别郊区，但总体来说还是平稳的。”财政部研究所所长贾康表示。

　　而中原地产统计显示，目前在京销售的楼盘给的折扣依然是“京15条”出台之前的，从商品房成交价来看，现在已经停止上涨，但是大规模的下跌可能要等到下半年。

　　而日前出炉的30家房企年报显示，目前房企资金链十分紧张，所以也不排除开发商“以价换量”、“薄利多销”的情况出现。

　　文/记者张媛

　　本版文（除署名外）/记者曾佑忠

　　制图/李铭