“空中楼阁”案庭审曝房地产四潜规则

　　2010年，杨庆荣等人虚假宣传“华西·滨湖国际生态城”项目，骗走1700多人的2.771亿元。

　　2011年3月23日和24日，昆明中级人民法院开庭审理此案时透露出的信息表明，房地产行业的“潜规则”成为诱人上当的陷阱。

　　村委会图改造随便签协议

　　昆明市检察院的指控显示，推出这个楼盘的云南君信投资有限公司和昆明宁山房地产开发有限公司，是被告人杨庆荣等人利用虚假出资成立的空壳公司，他们谎称与华西村合作投资65亿元对永胜村进行“城中村改造”开发“华西·滨湖国际生态城”，最终诈骗成功。

　　杨庆荣找到永胜村委会，说公司将投入巨资进行改造，“村里非常积极，因为城中村改造对他们来说是好事。”君信公司与永胜村委会签订了《永胜村城镇化项目框架性合作协议》。

　　云南唯真律师事务所主任律师何锡峰认为，这份协议及后来君信公司与六甲乡街道办事处签订的《永胜村片区“城中村”改造项目合作框架协议》，使不少人相信该项目确实拿到了土地。

　　庭审现场，购房者王小姐说，家里姊妹4人总共买了4套房子，预付款30%：“我们专门去永胜村问过，他们说"有这回事"，我们才买的！”

　　直至2010年7月杨庆荣等人被抓获，他们已收取预付房款2.771亿元。

　　银行授信虚假项目60亿

　　据了解，该项目在昆明高档酒店多次举行答谢宴会，规划、城改办等部门均有人参会，让人以为该项目得到了政府支持。杨庆荣等人到处宣扬“市里已经同意”，让人误以为君信公司确实“有背景”。

　　被告人史芮诚就曾以华夏银行某支行行长身份出现，介绍相关业务。史芮诚确系华夏银行昆明分行营销二部经理，介绍了许多单位和个人买房，且其作为股东的“昆明四海诚迅科技有限公司”转移了大量涉案款项。某银行还与君信和宁山公司签订了战略合作协议，意向性对其授信60亿元。

　　2010年6月昆明城改办发文确定永胜村不能作为城中村项目改造之后，君信公司还获得了“昆滇宜居地产低碳先锋”的荣誉。

　　近年来，随着房地产不断升温，一些部门和单位搞集资建房，集资建房被禁止后又大搞团购房。在一些单位的工作人员参与了团购后，散户出于从众心理对“华西·滨湖国际生态城”项目更是深信不疑。

　　四潜规则曝监管失职

　　从庭审中透露出的种种信息表明，目前房地产行业、金融操作中的种种“潜规则”，也为虚假房地产项目成“真”提供了土壤。

　　潜规则一：资金不足就开发。杨庆荣说，房地产项目开发中，开发商的资金投入量一般为20%－30%，其余都是通过项目贷款和融资获得的，“只要项目的手续能批完，我有能力解决资金的问题。”

　　潜规则二：虚假出资。无论在君信公司还是宁山公司，杨庆荣的51%股权都是“假”的。云南君信投资有限公司是杨庆荣等人通过昆明景天工税代理有限公司及刘春香等人为其垫付了1000万元，昆明宁山房地产开发有限公司是杨庆荣等人通过昆明圣尼商务有限公司及李猛等人为其垫付了1000万元……这些虚假出资能轻易通过工商部门的验资，不但犯罪成本极低，也为今后的诈骗行为埋下了伏笔。

　　潜规则三：中介收取“居间费”。被告人苏涌说，自己负责与中介签订居间合同并支付居间费，“公司内部定的标准是一平方米400元。”其他被告人也拿了大量居间费，如史芮诚介绍一个人要收625元／平方米的居间费，总共拿了800多万元。

　　潜规则四：项目工程边批边建边卖。杨庆荣在庭审中说，项目始终没有办理下来“五证”，但“这个行业都是这么做的”。有受害者的证言表明，被告人、宁山公司副总经理王菲对他们说“房子2011年底盖好，手续正在办理”，“房子是特批给你的，手续办下来就不是这个价了，最少要7000元以上”等。

　　中国商业法研究会秘书长李业顺认为，五证不全就预售房屋是国家明令禁止的，诈骗案涉及如此多的人和单位，难道主管部门就真的毫不知情？只能说明其监管不力、存在失职。据新华社电