市民算郑州房价涨幅“超标” 房管局称算法有误

　　河南商报记者 殷婷婷 陈薇

　　“今年1~2月份，郑州市商品住房累计销售均价为6501元/平方米，与去年同期相比涨幅达到20.87%，远远超过政府新规定的10%~13%的目标。谁能解释一下这究竟是‘神马’状况？”郑州市2011年度新建住房价格控制目标确定之后，不少人提出疑问。

　　对此，国家统计局郑州调查队以及郑州市住房保障和房地产管理局相关人士解释说，俩部门算法不同，所以市民经常会发现他们公布的数字“打架”。而郑州市2011年度新建住房价格控制目标是否最终实现，要以统计局发布的数据为准。

　　市民热议

　　20.87%，前俩月涨幅“超标”？

　　昨日，河南商报以《郑州今年房价控制目标定了》为题，报道了郑州市2011年度新建住房价格控制目标，确定为同比价格指数涨幅不高于年度经济发展和人均可支配收入增长速度，按照2011年郑州市经济社会发展的主要预期指标，这个目标为10%~13%一事，引来不少市民与网友围观。

　　市民张先生评价：“新国八条很给力，保障房建设也越来越多，还以为今年郑州房价会跌。大量保障房入市，也能拉低整体新建住房涨幅指数。哎，降价的幻想破灭了，让‘夹心层’情何以堪？”

　　网友“菲菲”说：“为什么不定降价目标呢？现在，郑州房价基数高，比如一套90多平方米的新房市场价为60万，如果一年涨了10%，也就是6万，这仍是‘生命中不能承受之重’啊！”

　　“房地产行业是各地的支柱行业。如果回落太快，别说郑州了，各个地方政府都受不了。只要不像去年，房价一年涨了20%多，已经阿弥陀佛了。”网友“追梦人”表示。

　　“今年1~2月份，郑州市商品住房累计销售均价为6501元/平方米，与去年相比涨幅达到20.87%，远远超过政府新规定的10%~13%的目标。谁能解释一下这究竟是‘神马’状况？”市民刘先生问。

　　官方回应

　　房管局：市民算法有误，应以统计部门数据为准

　　针对市民疑问，昨日，郑州市住房保障和房地产管理局的工作人员表示，郑州市2011年度新建住房价格控制目标中提到，“同比价格指数涨幅”是由统计部门运用的加权平均算法进行统计与公布，而非房管局所发布的郑州房价涨幅情况。

　　他解释说，郑州市房管局每月的郑房指数是按照住建部要求，运用算术平均算法计算而来。简单来说这个均价是根据购房者网签的数据，按照总交易额除以交易总面积得出的均价以及涨幅。但国家统计局对于房价涨幅的计算，是按照加权平均算法。两种统计方式算法不同，结果不一样，这也就是为什么在房价涨幅这个问题上，统计局的数据总是和房管局的数据“打架”。

　　他举了个例子：2010年，郑州市商品住房累计销售均价为5536元/平方米，这个数字是由房管部门算出的，就不适合用5536元/平方米乘以10%~13%算出控制目标。

　　统计局：“同比价格涨幅指数”咋界定，还需住建部解释

　　国家统计局郑州调查队的相关负责证实，房管局与国家统计局发布的房价涨幅的数据计算方式确实不同，这次郑州2011年度新建住房价格调控目标是否实现，也要以统计局发布的数据为准。

　　“从今年开始，统计局的数据采集方式也是直接采用房管局提供的网签数据，数据源与房管局是相同的。”他说，不过国家统计局采用的计算方法，是按项目不同面积分类的平均价格法，采用国际通行的链式拉氏公式计算，并以2010年为基期的定基价格指数。

　　简单来说，就是将新建住宅先分为保障性住房和商品住宅两个类别，商品住宅类再分为三个类别，并按照销售额确定几种房屋在统计中的权重。

　　“价格控制目标中提及的‘同比价格涨幅指数’，究竟指的是今年12月与去年12月的同比涨幅，还是今年全年与去年全年房价同比涨幅，这还需要住建部出台相关解释。”

　　新闻延伸

　　“限房价、竞地价”的限价模式，出台已久难实施

　　除了房价控制目标涨幅牵动人心外，土地出让模式，对房价调整也起了重要作用。

　　郑州市政府在《关于进一步稳定我市住房价格的通知》中提及：进一步完善土地出让方式，大力推广‘限房价、竞地价’方式供应中低价位普通商品住房用地。

　　而记者查询相关资料发现，在2008年郑州市政府就下发类似的规定文件，文件称“由市国土资源局对拟采取‘限房价、竞地价’方式出让的土地予以公示后，按规定程序组织土地招拍挂工作”。时至今日，已经两年多了，这种模式在郑州实践的次数只能以个位数计算。

　　“‘限房价、竞地价’这种土地出让方式，是指规定好一块地段的房价，在房价定好之后再开始土地竞标。”省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京表示，不过，因为没有配套的完善的机制，在各地都面临落实难的问题。比如，限定房价由谁来限定，按照今年房价还是明年预期房价进行限定等，都尚未规定。

　　据报道，自2004年以来，我国的土地出让开始采取市场主导，“招、拍、挂”成为主流，尤以“价高者得”的拍卖方式采用最多。

　　“如果能够推广限价房供地模式，对于遏制新入市房价会起到立竿见影的效果。如何实施，还得看政府的决心和力度。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君说。

　　【释疑】

　　保障房“拉低”均价？

　　解释：经适房占比很低

　　不会“稀释”房价

　　郑州市住房保障和房地产管理局的工作人员表示，据他所知，保障性住房中的经适房，所占权重为千分之二。这个权重非常低，对整体价格控制目标影响不大，不存在市民所说的“稀释”问题。

　　俩部门房价数据为何“打架”？

　　解释：计算方法不同

　　国家统计局郑州调查队的相关负责人解释说，房管局发布数据的统计方式严格来说不能叫指数，只能叫均价比或者混合均价，它只是起到市场指导价的作用。而统计局发布的房价统计才可以叫指数，它服务于国家的宏观调控政策的调整和制定。

　　房管部门

　　均价计算方法：算术平均法

　　具体算法：

　　均价=总交易额÷交易总面积

　　统计部门

　　均价计算方法：按项目不同面积分类的平均价格法，采用国际通行的链式拉氏公式计算

　　具体算法：将新建住宅先分为保障性住房和商品住宅两个类别，商品住宅类再分为90平方米及以下、90~144平方米、144平方米以上三个类别，并按照上一年度这几类房屋销售额，确定几种房屋在统计中的权重。

　　新闻背景

　　郑州出台今年房价调控目标

　　3月27日，郑州市政府对外发布了《关于进一步稳定我市住房价格的通知》，将郑州2011年度新建住房价格控制目标确定为：同比价格指数涨幅不高于年度经济发展和人均可支配收入增长速度，努力抑制住房价格过快上涨。

　　根据今年2月份郑州市市长赵建才所做的《政府工作报告》，2011年郑州市经济社会发展的主要预期指标是：生产总值年均增长13%，城镇和农村居民人均可支配收入年均增长10%。

　　以此推断，郑州的新建住房价格控制目标，涨幅应不高于13%。