上海二手房：“金三行情”落空 僵持格局延续

　　人民网上海4月1日电 (记者孙小静)2011年3月，上海二手房价格指数为2586点，较上月上升6点，环比上涨0.25%，涨幅相比上月扩大0.07个百分点。

　　继2月楼市出现成交低谷后，3月二手房市场出现明显的博弈局面。表现为，二手房价格指数微弱上扬、成交量持续低谷，但下跌板块逐步增多。上海二手房指数办公室认为，3月本是楼市成交旺季，但在严厉新政下，“金三行情”落空，需求持续低迷，整体行情处于僵局。

　　市中心房涨幅微升

　　经统计，9个传统市区3月平均上涨0.31%，涨幅相比上月扩大0.06个百分点。5个市中心区及浦东内环部分3月平均上涨0.32%，涨幅相比上月扩大0.03个百分点。高总价的市中心房，即便具有较强购买能力的改善客或投资客有心出手，但受累于此次严厉的房产税和限购令政策影响，购买资格遭到“封杀”，令这类房源失去有效客户支撑后，价格及需求受到明显抑制。例如，受主力客群外省人士的限购影响，联洋、古北和静安寺等区域的大户型高档住宅成交持续萎靡。另一方面，缺乏售出后的资金消化渠道，市中心高端物业业主表现为更加“惜售”，不仅不降价出售，反而提高租金出租，市场陷入僵持局面。市中心涨幅最大的是黄浦区，为0.69%，其次为虹口和闸北，分别上涨0.44%和0.39%。

　　新兴中心城区3月平均上涨0.21%，涨幅相比上月扩大0.08个百分点。最先打破楼市成交僵局的是首次置业和婚房刚需族。无论是一手房还是二手房，皆以新兴中心城区内交通便利的低总价小户型为主打，吸引这类客群结束观望快速出手。由于一手房价格未出现明显下降，周边二手房也就保持相应的价格以求维稳。除去松江下跌0.14%外，闵行、原南汇板块、宝山、嘉定和青浦分别上涨0.50%、0.28%、0.25%、0.23%和0.16%。

　　非新兴中心城区继续上月的跌势，但跌幅收窄，平均下跌0.08%。在政策影响下，一些投资散户和规模投资客的需求被限制，被迫退出市场，使得非新兴中心城区回归本地客的需求市场，房价微幅下跌，其中，金山新城跌幅最大，下跌0.35%。

　　下跌板块小幅增多

　　经统计，3月全市100个控制点中的74个重点监控板块中，上涨53个，下跌11个，持平10个。下跌板块比上月增加4个。

　　下跌板块3月平均下跌0.24%，跌幅比上月缩小0.08个百分点。下跌板块主要集中在普陀、浦东和松江三区。其中普陀的真如、石泉宜川和长寿板块，分别下跌0.23%、0.20%和0.18.%;浦东的曹路、三林和上南六里板块分别下跌0.25%、0.20%和0.19%;松江的松江新城和泗泾分别下跌0.34%和0.31%。下跌主要原因为挂牌待售房源量多、投资客集中、房源总价较高，导致二手房无人问津、成交过慢，并由此撼动业主不降价的心理，纷纷作出价格调整，但让价幅度一般都在5%以内。

　　持平板块有中原、植物园、仙霞、虹桥和张江高科等。持平板块的房源主要集中在中环线附近。因买卖双方拉锯现象严重，板块价格基本稳定。

　　3月上涨板块平均上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.10个百分点，但上涨板块无一超过1%。寸土寸金的南京东路和小陆家嘴地区房价在此轮调控中几乎不受影响，表明这两个中心区高档住宅仍受购房者追捧。板块中，黄浦的南京东路、闵行的七宝、浦东的小陆家嘴表现抢眼，分别上涨0.99%、0.93%和0.88%。

　　上海二手房指数办公室认为，楼市进入新政后的第二个月，二手房市场中除小部分业主小幅让利外，并未出现大范围降价情况。以首次置业和婚房族为代表的刚需出现回流迹象，并带动成交量缓慢回升。但这股需求并未消除浓重的观望气氛，楼市仍处于政策“消化期”，且随着调控的深入，房价下行压力愈加明显，低迷局面短时间内难以破除。

　　作者：孙小静