北京二季度二手房阴阳合同疯狂依旧 退房率上升

　　4月1日起开始实施的中介首规《房地产经纪管理办法》将调控重点对准阴阳合同，但《每日经济新闻》记者根据北京住建部旗下的官方网站北京房地产中介行业协会网上的网签数据统计发现，中介首规实施后的二季度，北京二手房退房率高达近16%，与中介首规实施前的3月份退房率相比，不降反升，且该退房率为2009年北京二手房年退房率的近两倍。

　　此前《每日经济新闻》曾连续关注北京二手房退房率，而这一超出正常范围的高退房率，正是由二手房买卖中阴阳合同制造的退房数量引起的。

　　对此，业内人士表示，打击阴阳合同的根本在于提高最低过户价标准。

　　统计数据：二季度二手房退房率近16%

　　第二季度是中介首规 《房地产经纪管理办法》落地后的首个季度。

　　《每日经济新闻》记者统计北京房地产中介行业协会网站上发布的网签数据发现，二季度北京二手房网签量为26078套，退房量为4167套，退房率近16%。这个数字，也是历史上的高点之一。

　　而在中介首规实施前的3月份，北京二手房网签量为12076套，退房量为1915套，退房率为近15.86%。

　　换句话说，中介首规实施后的第一个季度，北京二手房退房率较实施前的3月份不降反升。

　　事实上，受“新国八条”和“京15条”影响，今年1月、2月的二手房退房率分别冲高至近22.62%和29.31%，3月北京二手房退房率回归至近15.86%。

　　比较起来，中介首规严打“阴阳合同”后首季度，北京二手房退房率分别为2010年、2009年和2008年年退房率的近1.25倍、2.18倍和2.3倍。

　　业内人士：根本在于提高最低过户价

　　半年多来，政策一直处于严打中，但阴阳合同继续疯狂着。

　　1月26日出台的“新国八条”明文规定：加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。

　　规定中所指的“税收漏洞”，主要就是指阴阳合同导致的逃漏税。

　　2月16日出台的“京15条”进一步规定：财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　4月1日落地的中国房地产中介行业首部行业性规定文件《房地产经纪管理办法》也要求，房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”，否则根据情节轻重，可处以没收违法所得、罚款甚至停业整顿等行政处罚。

　　4月中旬，国务院房地产调控专项督查小组前往全国16个省市，对包括阴阳合同等在内的房地产市场宏观调控进行全面督查。

　　一边是高调严打阴阳合同，一边是阴阳合同继续我行我素的亢奋着。

　　对此怪象，一位不愿透露姓名的某中介高层向 《每日经济新闻》记者解释，二手房交易中的阴阳合同现象的祸根，在于最低过户价远远低于实际房价，从而为阴阳合同留下了巨大的操作空间。

　　这位业内人士进一步说，北京于2006年10月1日起实施 《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》（以下简称通知）。其中规定，“二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的 《房屋买卖合同》（协议）中确定的成交价格为依据。”该通知出台了二手房交易最低计税价格，俗称最低过户价。但此后，北京房价飞涨，最低过户价标准却沿用至今，已远低于时下的北京房价。因此，他认为，打击阴阳合同的根本在于提高最低过户价标准。

　　据记者了解，4月初，北京地产圈内传出北京将于“五一”节前后上调最低过户价的消息，不过后来此事又不了了之。

　　时下深圳、江西新余已确定在二手房交易中，以实际评估价征税过户，从而压缩了阴阳合同的操作空间，以便从源头上堵截阴阳合同的生存土壤。

　　名词解释

　　所谓的阴阳合同，意指二手房买卖交易中，双方分别签署一份阴合同与一份阳合同，阳合同用来支付实际交易的房款，与实际交易价格相差甚远的阴合同则用来规避交易过程中的各种税负。在操作过程中，经办人需要在当地二手房网签系统人为制造假网签及人为退房现象，因此会人为推高二手房退房率。

　　上海

　　房屋租赁：人均不得低于5平方米

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）将于10月1日起施行。

　　昨日 （7月13日），《每日经济记者》从上海市政府举办的新闻发布会上获悉，该《办法》对房屋出租登记、备案制度作出了更加严格的规定，要求租赁当事人应当在租赁合同订立后30日内，到租赁房屋所在的社区事务受理服务中心办理合同登记备案，否则将给以一定的处罚。

　　上海市房管局副局长庞元介绍，《办法》有一半以上条文已根据调查问卷的相关数据和市民意见建议的分类梳理进行了修改，条文数量由31条增加为37条。

　　从内容上看，《办法》还进一步限制了群租，规定房屋的原始设计是最小出租单位，人均居住面积不得低于5平方米，不允许将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为出租房出租。另外，房东不得随意涨价、买卖不破租赁、出售房屋前3个月须通知业主等规定，也是为了充分保护租房者权利。

　　但这一做法却可能会影响到部分希望寻找低租金房屋的租客。据业内人士介绍，目前集体宿舍和群租房的主要客群，不只包括外来的中低收入务工人员，也有一部分白领和初到上海的专业人士。对群租和集体宿舍的限制，可能提高其租赁成本。

　　对此，庞元表示，上海的公租房政策与外省市相比，有两个特点，一是没有收入条件规定。低收入者可以租赁，中高收入者也可以租赁；二是可以在集体和农业用地上建公租房，这对保障一些中高收入者租到低价房是有利的。

　　《办法》还规定，上海未来的所有出租房都要进行备案、登记。这不仅包括10月份后新出租的房屋，也可以追溯到10月份以前的租赁房屋。

　　广东

　　“明码标价”后已罚400万调节力度待加大

　　每经记者 徐学成 发自广州

　　商品房“明码标价”规定已实施两月有余，广东省已对违规项目开出近400万元的罚单，但面对外界的“高期待”，其处罚力度仍被指太小。

　　广东省物价局近日公布了商品房“明码标价”规定实施以来的监管情况，此次共对700多个单位进行了检查，目前已实施经济制裁近400万元。

　　在处罚力度上，基本按照此前实行的“每套房源罚款5000元”的标准。如中山市某个项目，在售的32套房源没有明码标价，罚款共计16万元。此外，对于标价信息不全的，处罚力度则相对较轻。

　　广东省物价局表示，从检查情况看，广东省的商品房明码标价情况“总体良好”，基本做到了“一套一标”，标价内容齐全。在检查中，少数房地产开发企业存在对部分在售房源没有明码标价、未标示已售房源情况、已售房源标价与实际成交价不符等违法行为。

　　《每日经济新闻》记者获悉，此次被罚违规项目大多数分布在二三线城市，包括佛山、阳江等。

　　今年6月初，广州市就对违规项目开出了首张罚单，4个违规楼盘各被罚5000元。

　　罚单一出，即招来外界的普遍质疑。很多广州市民表示，5000元的处罚对开发商来说简直就是 “九牛一毛”。部分业内人士也认为，这样的处罚力度好比“意思一下”，起不到太明显的效果。