东方网7月27日消息：据《新闻晚报》报道，在市场还在消化上海限购令升级后的影响时，收紧版“新沪四条”接踵而来。业内人士坦言，此次新沪四条，补缺补漏的意味相当浓厚，明确释放出调控继续收紧的信号，而受此政策影响下，一二手房降价风潮恐将蔓延。
“买”购房资格的投资人群再遭重击 为了限制外地人士投资买房，沪版最初限购令对于外地居民在沪购房设定一道门槛：需提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，然而从执行之初，很多仍想投资购房的外地人士就开始动这个方面的脑筋了。
"买"购房资格是业内公开的秘密，而其中大部分都是购买豪宅的投资客。”一名中介人士透露。目前，一些豪宅项目热销，基本上还是因为有很多外地投资人士在购买，甚至一些项目基本上都是浙江投资人士固定购买，而他们的操作方式就是通过购买税单或是社保证明等方式完成。其中部分销售人员也会协助他们来规避限购。
“最多2000元，很容易就能办到一年的税单，而且可以在地税局的网站上查询到资料，绝对不是假的。”该人士说。
“实际上，很多银行在审核这些单子的时候都会退回。而对那些手上拥有雄厚资金的炒房人士而言，现在只不过是付款方式有所调整罢了。”德佑地产研究主任陆骑麟说。
这一说法，得到多个二手中介代理的证实，即客户买到购房资格，就可以越过商品房的“限购令”，而且时间周期并不长。其中一名代理人员甚至透露，自从上海出台这一政策后，经他代理的外地人购房业务就有7单，基本上都是单价在5万元/平方米以上的豪宅项目，而这些客户的税单，都是交给专门的人去办理的。至于如何办理，大多数中介都语焉不详，不愿透露更多信息。
然而根据最新的“沪四条”规定，为了购房办理税单的办法被正式叫停，使得这部分“买”购房资格的豪宅人群再遭重击。“实际上从上周开始，各大中介内部就开始疯传，外地人补缴一年个人所得税来购买上海住宅的，一律不准交易过户。”汉宇地产市场部副总经理孙文勤透露道。她表示，浦东、原卢湾、普陀三区的交易中心7月22日就明确叫停外地人购房补缴税单的做法，沪上中介上周末都在赶着把此类成交尽快过户，搭上政策“擦边球”的末班车。
另外一家房产中介公司内部人士透露，今年上半年的二手房成交中有近4成是非本地居民出手。通过补缴税单形式购房的人群中很多并不生活在上海，其中投资的比重不小。现在还有一部分已经交钱还未办证的客户，基本上就无法办证了，这有可能会产生一些纠纷，现在大家都在想办法看如何寻找规避的方式。
对下半年开发项目报价进行警示 在刚刚对沪上最贵豪宅佘山月湖山庄完成重新核价后，上海房管部门在昨日出台的最新“沪四条”中，又重申了各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核。
“这一条其实是一个限价政策，也可以理解上海楼盘从此开始"政府定价"。”上海同策咨询研究部总监张宏伟说。在他看来，“政府定价”在此前市场中已有先例，如浙江舟山地区就采用政府定价的方式。一般而言，政府给每个楼盘的基准定价都会低于市场价的5%—10%，按照这样的操作方式，楼盘价格也不会涨到哪里去。他坦言，“政府定价”的行政干预手段主要是防止房价过快上涨，维持目前房价相对稳定的市场局面。
上海易居研究院综合研究部部长杨红旭则表示，这个实际上就是对于目前执行的“一房一价”再次进行强化，实际上并无新意。但是此时新“沪四条”的提出，也就是对下半年的开发项目报价进行警示。
此观点得到了不少开发商的认同。沪上一上市房企相关人士表示，其公司将在8月份有新项目推出，而在指定价格时，都会参照本区域同质楼盘实际成交价格，并将这些内容统一汇总后上报房管部门进行备案审核。而房管部门实际上也会对此进行详细的核定。
“目前在调控的大背景下，我们实际也不会与政策背道而驰，现在出台的最新政策，实际上就是强调旧政，加强落实。”该人士说。
网络营销影响难料 在5月中旬，宝山一楼盘被曝未获预售证就与商业网站进行合作认筹涉嫌违规的事件后，上海房管部门对此进行调查。在本次的新政中，也将这部分内容进行升级，明确了不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
对此，业内人士表示，政府已经开始对开发商销售前期加强监管。“以前出台的多项规定都有对未取得预售证的项目做出较多的宣传和推广限制。此次出台的沪四条中，增加了未领取预售证不得通过第三方"商业网站"进行VIP认购等行为，说明了楼市冷淡，开发商通过新媒体来营销的比例越来越多的趋势。”陆骑麟表示，楼盘销售前期的“客户蓄水”是开发商开盘前定价的主要依据之一，现在政府加强监管，也是有利于楼市的调控。
一二手房降价风潮蔓延 上海楼市政策的再次升级，显示了调控持续收紧的决心，对本已受到严重挤压的需求可谓“雪上加霜”。上海康桥正阳投资有限公司六十四阶别墅市场营销总监陆蓓莉甚至认为，这意味着新一轮的房地产市场调控已经启动。而业内人士也指出，这次楼市新政的出台，“补缺补漏”的意味相当浓厚，说明下半年政策将难以松动，一二手房降价风潮恐将蔓延。
上海中原地产副总经理陈宇珏表示，一方面受天热淡季影响，一方面限购、限贷等政策步步收紧，市场上的可购房人数量将不可避免地受到影响，这会加速下半年房价下跌的预期。
陈宇珏介绍，近期新开的一手房楼盘处于上海外围片区，价格普遍低于预期价格，这对同样处于外围片区、与一手房价格差距并不大的二手房价格起到一定的冲击。他分析：“以往，二手房因教育、医疗配套的成熟，房主一般会惜售，导致供小于求的局面。但随着政策从严，购买人群的减少，势必会发生一二手房争抢客源的局面，那么一、二手房的价格自然就会有一定的下降。预计未来市场，在没有其它因素的影响下，成交量与房价将呈现下降的趋势，估计降价幅度约在10%-15%。”
“政策升级后，一些开发商眼中的优质购房人群被再次挤压出市场，使目前的供需比例有可能再次扩大，这对于一些开发商而言，如何解决庞大的存量将是一个棘手的问题。”陆骑麟说。
截至7月26日18点，记者从网上房地产看到，目前上海一手房可售面积达到778.53万平方米，按照今年月均65万平方米的销售面积计算，存销比在12左右，这就意味着单靠存量，上海市场的新房还可销售1年左右。
张宏伟表示，在供应并没有放量的情况下，市场存量的上升显然更多是受到成交低迷的影响。但如果限购令升级的话，交易有可能更加低迷，存量有可能高到对房价产生实质性影响的程度，房价将面临下调。
一名券商分析师认为，如果全国主要城市都效仿上海叫停打“擦边球”的做法，将对楼市造成较大影响。有关数据显示，依照目前的销售速度，京、沪、穗、深四大一线城市的商品房库存分别需要16、10、7和12个月才能消化，积压情况严重。一旦一线城市限购从严、二三线城市限购跟进，开发商的降价压力将进一步增加。
(责任编辑：UN955)
来源：东方网
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