北京城区房价依旧坚挺 部分新房价格未跌反上涨

　　多个新城房价降势已明，尤其是位置较偏、交通不够便利的项目，降幅尤其明显，但反观地段优越的城区项目，无论新房还是二手房，价格却依然坚挺，甚至部分项目还在上调售价。

　　部分项目房价上调

　　在整个楼市声音一片看跌的情形下，有一些项目却在逆市涨价，8月份（截至8月29日）开盘项目当中出现实质均价上涨的项目有6个：橡树湾、首开常青藤、首开国风美唐、观唐云鼎、万科幸福汇、中信新城。其中万科幸福汇10500元/平方米的本期开盘均价比上期上涨500元/平方米

　　今年以来，东、西两城区仅有一个新盘入市，也就是中信禧园。而在其余的四个城区，朝阳、海淀相对推出的新楼盘较多。如果将限购以后推出的楼盘价格与限购前的价格相比，可以看到新房价格未跌反涨。

　　北京市房地产交易管理网上的数据显示，青秀雅苑于4月3日推出的160套房源，截至8月24日已成交118套，签约率近74%，成交均价为25952元/平方米；而6月23日推出的230套房源，已成交107套，签约率约46.5%，成交均价为28032元/平方米，相较于前一期的25952元/平方米，上涨约8%。此外，“京15条”后推出的两批北京城区楼盘房源中海风情苑和倚山庭院，两个楼盘后一期楼盘的成交均价比前一期分别上涨约5%和4%。

　　以润景茗苑为例，该项目位于清河，目前已有三批推向市场。在2010年1月14日首次获得预售证的楼盘，成交均价为18520元/平方米；到了同年的7月份，润景茗苑再推房源时，成交均价已经上涨到24358元/平方米。截至8月27日，于6月22日再度获得预售许可的润景茗苑项目，每平米成交均价已过3万元。

　　城区与郊区价格差拉大

　　根据链家地产市场研究部统计，8月中上旬城区商品期房住宅均价为33500元/平方米，较6月上涨16%。城区和近郊的成交均价差距由6月的11334元/平米上涨到14779元/平方米，新政后郊区价格首次低于城区比重超过四成，达到44%。近三个月（6月-8月中旬）城区入市14个项目中，有10个成交均价较前一期开盘出现不同程度的上涨，比重达到71%。

　　链家地产首席分析师张月认为，城区商品房价格上涨极有可能是短期内市场供求对价格的博弈表现。多数改善性购房客户会选择在城区置业，由于其先卖后买，购买能力有所保证，即使城区商品住宅价格有所上涨，对其购买意愿的影响，相对于首次置业者较弱，但是这部分客户也会存在一个购买底线。城区商品住宅价格上涨的同时，新增供应的成交比重下降约11%，也就是说成交“提价房”的消化力在明显衰退，新开盘项目的成交难度较之前有所增加。

　　“策略型”涨价与

　　“底气型”涨价

　　本月万科共有三个项目开盘，其中两个项目降价，一个项目涨价，涨跌幅度均在500元/平方米左右，亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，这也是目前旗下较多开发企业的一种销售策略，通过不同项目以及相同项目不同阶段的价格小幅调整，一方面对购房者实施“心理战术”吸引成交，也不至于对前期业主造成不利影响；另一方面通过不同项目之间的协调实现公司利益的最大化。万科公司通过这三个项目的配合，8月份（截至8月29日）实现5.7亿元销售回款，成为策略型涨价的典范。

　　任启鑫表示，还有一类是“底气型涨价”，大多是国企开发的项目，国企开发的项目，且更为直接，底气也更足。例如首开常青藤与首开国风美唐，一方面是与项目的所处位置与项目类型有关，但国企强大的资金实力也是其中重要的支撑。

　　作者：邢飞