房东悄悄卖房 房客起诉房东讨要“优先购买权”

　　房子还租住着 就被悄悄卖给别人

　　房客告房东和买主 讨要“优先购买权”

　　南京马群新街一房屋买卖引出三方纠纷，法院将择日继续开庭审理此案

　　租赁许女士房屋的庞先生将许女士母子，以及买了他们房子的李女士一起告上法庭，理由是他们之间的房屋买卖行为，侵犯了自己作为房客的优先购买权，要求法院确认买卖协议无效，并判决自己在同等条件下有优先购买权，此外，还要赔自己损失20万。昨天，栖霞法院开庭审理了此案。法庭上，李女士一方怀疑，许女士母子和庞先生的租赁合同可能是伪造的，并申请对租赁合同签订时间进行鉴定，以确定庞先生和许女士母子之间到底有没有租赁关系。但是，目前相关事实并未完全查清，法院将择日继续开庭审理此案。

　　房客上法庭讨要优先购买权

　　庞振在诉状中称，他于2005年与许蓉签订了房屋租赁合同，约定由他承租位于马群的一处门面房，租赁期限15年。去年3月，许蓉母子将房子卖给了李青青。按照合同法规定，他作为租客有优先购买权，许蓉母子和李青青的房屋买卖行为侵犯了自己的权利，是恶意串通，因此将他们告到法院，请求法院判决许蓉、王松母子赔偿因损害自己优先购买权造成的损失人民币20万元，并判决许蓉、王松与李青青签订的房屋买卖协议无效，由自己与许蓉、王松以与李青青同等的条件签订买卖合同，并由许蓉母子和李青青承担诉讼费。

　　法庭上，法官发现，庞振虽然把许蓉母子一起告到法庭，但2005年的租赁合同中，只有许蓉一个人的名字，这是为什么呢？对此，许蓉母子的代理律师称，马群新街的房子是2004年5月8日由许蓉购买，2007年9月许蓉才转让给王松1%的产权的，所以，卖房给李青青的时候，房子已经是许蓉和王松母子共有的了。对于庞先生提供的作为证据的租赁合同，许蓉母子的律师表示认可，称的确是许蓉母子于2005年和庞振签订的。对于这20万的损失从何而来，法官要求庞振说明，但庞振并没有提供任何法律和事实依据。

　　买家认为租赁合同是伪造的

　　但对于这份租赁合同，李青青的律师则提出了异议。“这份合同是假的”，律师的话让现场的气氛有些紧张。他说，他们查的工商登记资料显示，2006年7月7日至2010年7月7日，该房屋是王松的妻子朱燕在经营，不可能是庞振在租赁经营。“李青青在购买房屋时，没有见过庞振所说的租赁合同，庞振一直到本案起诉才提供了合同的原件，请求法院对合同里面的文字和签名的形成时间进行鉴定。”对此，庞振又如何解释呢？他说，自己和许蓉母子原本是朋友关系。2005年租下房子后，就在里面开饭店，但一直没有办理营业执照。2006年领取营业执照的时候，因为王松的妻子朱燕有再就业优惠证，就以朱燕的名义办理了营业执照。实际上，2005年以来，一直是他本人在里面开饭店的，“有证人可以作证的。”

　　房主要卖房，必定要带买家去看房，作为房屋的租赁人，庞振为什么不在买家去看房的时候就提出购买优先权的异议，却在房屋交易完成后，才到法院起诉，是因为他当时对这笔交易一无所知吗？随后的庭审表明，庞振当时是知道的。许蓉母子的律师陈述说，去年3月份，李青青通过中介公司找到王松要求购买马群新街的房子。看房时，由中介公司员工以及李青青、王松打电话给庞振要求看房。当时，王松对李青青以及庞振说，如果李青青要购买该门面房，两人之间的关系必须处理好。对此，庞振也表示认可，他说，2010年3月份李青青去看房，通知他开门的时候他就知道了。

　　买家和卖家去年曾经有纠纷

　　李青青的律师也说，李青青在购买该房屋时，庞振本人也在场，从2010年3月份，庞振与王松以及李青青共同看房时，庞振已经知道李青青是买房的。根据法律规定，现在李青青已经拥有了该房的所有权，并办理了产权登记，庞振这时候再起诉李青青是没有法律和事实依据的，法院应驳回庞振的诉请。“你有无向王松和许蓉提出过要购买诉争房屋？”法官问庞振，对此，庞振回答，他向王松提过，但是具体细节没有详谈过，时间也记不得了。

　　随后，法官要求庞振提供租房后进行房屋装修的发票，但庞振称，没有合同，发票，购买的桌椅凳子也没有发票。为证明租赁关系的确存在，庞振提供了一份许蓉写的2011年的房租收条。对此，李青青律师认为，收条也是假的，因为房子于2010年5月1日已经过户给了李青青，收条的日期却是2011年5月1日至2011年4月30日，这明显是与事实矛盾的。记者了解到，李青青与许蓉母子去年曾因该房屋买卖合同的履行在法院打过官司，最终，南京中院二审判决许蓉母子协助李青青将房屋过户，而李青青则履行给付340万房款的义务，但据许蓉母子的律师称，到目前为止，李青青仍有30万尾款没有给付许蓉母子。因相关事实没有完全查清，该案没有当庭判决，法院将择日继续审理。

　　（文中当事人均为化名）

　　栖法 罗双江

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　　什么情况下可主张房屋优先购买权

　　江苏焯燃律师事务所尹长松律师告诉记者，承租人主张房屋的优先购买权，并没有什么特别的限制，只要是在房屋租赁期内，出租人出卖租赁房屋的，承租人都可以主张优先购买权。

　　但是，根据2009年通过的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；

　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　只要不属于以上情形所进行的房屋买卖，承租人都可以主张买卖合同无效。此外，以上规定中的第四条，也是符合《物权法》的善意第三人制度精神的。

　　所谓善意第三人，说得通俗一点就是“不知情”，比如，张三不知道李四租了王五的房子，当然不可能知道李四具有优先购买权。在这种情况下，张三买了王五的房子并完成了过户，则成为房屋的合法产权人，李四可向王五主张赔偿，但不能再行主张房屋的优先购买权。