来源：金羊网—羊城晚报
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| 严禁串楼、串门。 →禁止串门的告示 陈强 摄 |
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| 某豪宅小区新旧物管交接时，业委会与旧物管各打横幅 新快报记者 孟祝斌 摄（资料图,图文无关） |
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| 漫画/陈春鸣 |
调查样本
“难产的”业委会
今年三四月，因不满开发商高价卖车位，广州高档住宅小区粤海丽江花园几位业主自发派传单征集签名，反对销售车位。以此为契机，部分业主走到一起，决定申请成立业主大会和业委会。
然而此举引起物业公司的反弹。4月15日，该小区的物管———广州市番禺丽江花园物业管理有限公司（以下简称“丽江物业”）贴出告示，称“未经对方业主、住户同意，严禁串楼、串门、派传单等行为。”
业主们并没有停止行动。4月中旬，不到一周内，有120多位业主签名同意申请成立业主大会和业委会，其中13名业主自愿报名参加业主大会筹备小组。他们随即在小区贴出公示，要求成立业主大会筹备小组，并向街道办打报告。
没想到，这些公示一夜之间全都不翼而飞。更没想到，半路杀出一个程咬金。告示贴出3天后，另外一群业主也提出成立业委会，并附有49名业主签名。形成鲜明对比的是———他们贴出的告示全都安然无恙。
有业主代表说：“这群业主实际就是小区物业公司组织的，签名也是物业公司派人征集的。”
先站出来的那部分业主，希望与后站出来的业主们沟通协商，却无法联络到他们。业委会筹备就此陷入僵局。业主张玉峰被推举出来，前往小区所属的冼村街道办反映情况，多次请求街道办介入指导协调，却无功而返。
自粤海丽江花园业主筹划成立业委会的第一次聚会起，羊城晚报记者就开始参与观察整个过程。起初，记者是为了观察一个业委会成立过程的样本，没想到经过近6个月，该业委会仍如“空中楼阁”。记者经过这场“参与式采访”发现，虽然有关业委会的法规已相对完善，但业委会成立之路，依旧步步艰辛。
A
起因：
高价卖车位
业主有意见
粤海丽江花园位于广州珠江新城东区北面，临近珠江公园。目前搜房网报出的二手楼价超3万元，堪称高档物业。根据“阳光家缘”网的公开信息，粤海丽江花园共有住宅664套，但据多位业主介绍，很多买家是投资客，目前实际只有200多户入住。
今年3月，开发商广州市朝粤房地产有限公司决定出售该小区地下车库车位。据多位业主向羊城晚报记者透露，粤海丽江花园共有住宅664套，而拥有产权的地面停车位为548个，加上100多个没有产权的机械停车位，车位超过700多个。“我们小区的车位配比，已经超过1户1个车位。”多位业主透露，今年3月份，开发商称小区车库车位将进行摇号出售，售价定在40来万元，“一个车位也就十来平方米，1平方米价钱超过3万元，太贵。即便跟我们周边同档次小区相比，价格也高出不少，而它们的车位比我们却更紧张，这不合理。”
不少业主觉得，按照有关规定，车库作为小区的配套，住户可租可买，现在开发商只卖不租的话，剥夺了住户的选择权。当时有业主建议，开发商应该通过摇号，给一户至少配一个车位，至于这个车位是租是买，应该由住户自己选择。还有业主质疑开发商出售车位的程序违规，因为开发商当时没有出示相关文件证明车位的产权。开发商贴出的告示，则表示自己出售车位合法合规。
于是，部分业主开始在小区派发传单，呼吁大家反对，并募集签名。在这个过程中，原本压根不相识的业主开始熟识起来。参与募集签名的业主在互相交流之后均认为：“今后我们业主要面对的，不止是开发商卖车位这一桩事。会所建设、恒温泳池使用、物管费升价、设备老化更换、小区公共部分的维修等，我们不能每次遇到问题，都去募集签名。小区的业主需要按照物权法给予的权利成立业委会，这样一来，将来遇到类似有关社区公共问题时，可以和物管公司和发展商协调解决。”于是，成立业委会，成了这群业主的共识。
B
聚会：
业主贴告示
自筹业委会
在不到一周的时间里，有120多名业主签名反对车库销售并同意成立业委会，有13名业主自愿报名参加“粤海丽江花园业主大会筹备小组”。在这个过程中，负责联络的共有4名业主，分别是张玉峰、魏女士、胡先生、赵女士。
张玉峰原来住在五羊新城丰景大厦社区，该小区2004年就成立业委会，是广州市内小区业委会成功运转的典型。由于张玉峰此前亲身体验了一个成功业委会带来的种种好处（如小区人际关系和谐、公共物业管理有效、物业费用降低等)，因此听闻粤海丽江花园要成立业委会，他便积极响应。
报名参加筹委会的这13名业主，多数是30岁-40岁的中青年人士，当中有公务员、民营企业主、白领等等。随之而来的大问题是———这13名业主白天都要工作，什么时间能凑在一起？
几经拖延，4月20日中午，大家抽空聚在了一起，协商成立小区业委会，最终到会的只有8人。当中除了张玉峰对业委会运作稍稍熟悉之外，其他人都无甚了解。为了慎重，大家邀请了两位律师出席，希望在业委会成立过程中，律师能够在法律方面给予支持。同时，他们还邀请广州市内此前从事过业委会工作的人士传授经验。
此次聚会，他们达成一个共识，就是尽快提出成立业委会的申请。他们还定下基调———大家一致行动，保持克制，依法依规，还格外强调“我们成立业委会，目的并不是针对物管，也不是为了换掉物业管理公司。”
4月22日晚上10点多，几位业主代表按照规定张贴有关召开业主大会事宜的公示文件以及报名参加筹备小组的业主名单。张贴的地点是各栋楼的一层大堂和负一层车库楼门口，共计17处。4月24日、25日，“筹备小组”还先后张致函开发商与物管，告知“准备依法召开和成立业主大会和业主委员会”，邀请对方参与。
C
怪事：
告示全被撕
是物管所为？
4月23日，周六。一大清早，“筹备小组”联络人纷纷接到其他业主的电话，反映头一天晚上贴出的17张告示，一夜之前全都不翼而飞了，并指称是“物业公司早上把我们所张贴的文件和名单撕掉了”。
“筹备小组”为了宣传成立业委会的目的，以及希望认识社区大多数业主、了解他们的意愿，发起了“社区交流活动”，希望业主们每周日到售楼部进行交流。但第二次周日交流活动开始后，业主们发现售楼部在打扫卫生，吸尘器隆隆响，需要大声说话才能听得见。他们不得不转移到小区空地上，站着交流。
据“筹备小组”的业主反映，自从发起成立业委会后，物业公司就有一些“反对行动”。“如在小区内发传单募集签名时，往往有物业公司保安尾随，监视一举一动。我们进楼发传单，物业公司通过监控录像发现后，就会前来阻止，并通过关闭电梯等手段为难我们。后来不得不一层一层爬楼梯，将有关文件挨户发放。”
“筹备小组”的业主还反映称：4月15日，“丽江物业”发出了《致全体业主、住户的一封信》，张贴在小区公告栏。内称“最近我司接到部分业主通知，反映小区内极少数业主因反对发展商销售车位，说业主委员会才有权处理小区的车位，要求成立业主委员会等。他们……强硬跟随休息散步的业主向他们灌输己见，乱按门铃，损坏门禁设备窜入他人楼宇挨家挨户拍门或塞传单、索要业主签名等……很多业主、住户对此非常不满，纷纷向我司投诉，要求我司加强监管，部分受骚扰业主不得不报警处理。”“为维护广大业主、住户私人生活空间不受骚扰……我司将严禁任何人在小区内骚扰他人正常生活，未经对方业主、住户同意，严禁串楼、串门、派传单等行为……”
10月12日，物业公司主管在接受记者采访时，则否认曾经贴出过上述告示，并说“我们没有任何干扰业主成立业委会的行为。”物业公司主管还反映，小区公告栏因为一些业主擅自贴告示被损坏掉了。“派出所都有备案”。
D
复杂：
两个筹备组
真要大斗法？
就在粤海丽江花园不少业主希望“筹备小组”快马加鞭申请成立业委会之时，却半路杀出个程咬金。“筹备小组”成员称，接到一些业主反映：“物业公司也说要在小区内搞筹委会，派人上门索要签名。”果然，4月25日，小区公告栏贴出了《关于组建首次业主大会筹备组的建议》告示。在这份告示中，共列有49名业主的签名，联系人是陈剑平。
与之前“筹备小组”的告示命运不同的是，这份告示没有不翼而飞。
“对着这份名单查，发现很多签名的笔迹都是同一个人，另外还有一些签名的业主，其实是以为支持我们，不知道是物业公司参与其中，才签名的。我们也试图登门拜访，但去了之后发现很多房子都还没有人入住，有的甚至都还没装修。”张玉峰说：“其实，如果社区真有人愿意为公共利益出一分力，我们是绝对欢迎和支持的。”
此后，张玉峰和“筹备小组”其他成员还有一些热心成立业委会的业主，多次联系了另一个“业主大会筹备组”的人员，希望双方能够协商，但却根本得不到答复。
“双方至今没见过面，我们更不知道对方是何许人物，全程都见不到这些人。”张玉峰告诉记者：“我给陈剑平先生打了很多次电话，都无人接听或是其他人接的，后来对方直接说自己是投资客，只是不想业主搞坏了小区名声，令自己的物业贬值，至于成不成立业委会他不管。”
在陈剑平发给张玉峰的一条短信中，记者看到陈表达了类似意思。记者尝试联系这位陈先生，但一直无法接通电话，发短信也没有回复。
4月28日，首先贴出告示的“筹备小组”发出《告粤海丽江花园社区全体业主书》，直指“目前本周一在布告栏贴出的筹备小组名单，是物管私下组织的，没有经过大家同意的，不可能代表广大业主民意。我们不需要一个社区两个业委会；而挑动业主之间为共同权益而内斗，会让一些既得利益者在其中‘渔翁得利’”，并称“社区业主公益告示，禁止撕去，否则后果自负!”
E
僵局：
街道无说法
业委会难产
从2009年下半年开始，广州市房管局将“指导、监督、协调业委会成立”的权力，全面下放到辖区内各街道办事处，并由街道干部担任业委会选举筹备组的组长。
在得知“丽江物业”也在搞另一个版本的“业主大会筹备组”之后，此前业主自发成立的“筹备小组”推举张玉峰去与街道办沟通。4月25日，张玉峰找到冼村街道办，递交了《关于粤海丽江花园筹备成立“业主大会筹备小组”中发生一些问题的报告》，请求“对我们业主目前依法组织‘业主大会筹备小组’的工作给予关注和指导。”
然而，在此之前，“丽江物业”已经找过街道办。街道办表示已经知悉此事，让张玉峰回家听信。张玉峰说：“我找街道办的时候，街道办的人问我是不是物业公司的，我说不是，街道办说物业公司已来咨询过此事。”
“五一”小长假过后，张玉峰与其所属的“筹备小组”另一位联络人胡先生再次找到街道办，希望街道办能出面协调。同时，由于在社区贴出文件告示（即“筹备小组4月22日晚上张贴的有关召开业主大会事宜的文件）15天之后，小区业主无人提出异议，他们按程序向街道办正式提交了筹备组的名单以及召开业主大会的报告。街道办为此出具了收据。
“后来街道办答复我们说，这次的操作不规范，每位筹委会委员没按物权法的规定由两名以上的业主联名推荐，没有批准筹委会的成立。”张玉峰说：“我当即表示可以尽快将材料补交，但街道办工作人员对我说，你别补了，你们现在有两个筹备小组，这种情况，我们要请示上级领导看怎么办”。
之后，街道办没了下文。张玉峰他们一边积极与另一个“筹备组”联络(但没有任何进展)，一边多次找街道办，请他们作为中间人出面协调。“街道办一开始表示希望我们自己内部协商解决，但我们根本无法找到另一边的业主进行交流。找物管，又推脱说是业主们自己的事，无权干涉。再回头找街道办，街道办最后说这个事情不归他们管，应该是国土局那边管。”
事情就此陷入僵局。记者找到冼村街道办，负责宣传的工作人员说他不了解相关情况，“如果需要采访，跟天河区区委宣传部联系。”张玉峰他们多次无奈地跟记者表示：“我们想推进这件事，却想不到从何入手。”
律师说法
物管无权禁止串门
街道应该介入协调
广东大同律师事务所主任朱永平告诉羊城晚报记者，在成立业委会的过程中，业主有权利在小区内宣传，这是小区民主生活的一部分，也是业主合理合法的诉求，即便有个别业主反映受到干扰，物业管理公司也没有权力禁止业主串门、串楼。
朱永平说，一个小区不允许出现两个筹备组，街道应该介入协调，支持其中一个得到小区多数业主支持的筹备组，而劝解另一个筹备组解散。“这是法理法规赋予街道的责任，街道应该履行，否则就是不作为。”
朱永平指出，目前国家、地方层面有关业委会的法规已经比较完善，关键是执行过程出现了大量的复杂的问题，如两个筹委会、物管干扰业委会成立等，不利于社会稳定，“这方面可以针对具体问题完善地方性实施细则来化解。”
记者观察
现实很尴
“如果像现在这样一直僵着，这件事估计要黄了。”张玉峰悲观地说。 就记者观察，粤海丽江花园小区的多数业主虽然都支持成立业委会，但并没有积极参与进来。近6个月来，成立业委会没有实质性进展，连原来的积极分子热情也渐被消耗。一个明显的变化是，周日交流活动，参加的人数一次比一次少。
2007年开始实施的《物权法》，明确了业委会的法律地位，之后国家和广东省也颁布了相关法规，扫清了成立业委会的法律障碍。
然而粤海丽江花园的例子却表明：当法律照进现实，业委会成立之路就显得很尴尬。一旦业委会的"利益相对方"如物管、发展商等阻碍业委会成立，业委会要诞生就举步维艰了。张玉峰说："其实，我们想成立业委会，没有推翻物业管理公司的目的，就是希望业主能真正成为社区公共物业的话语者，而不是一个被物业管理公司所管理的角色。"
成立业委会，还有很多技术性难题，如业主参与的积极性，面积、人数双过半的硬性规定、没有办公场所、对小区物业信息缺乏知情权等等。到现在为止，张玉峰他们也不知道，到底他们所在的粤海丽江花园实际上有多少住户，他们向物管公司索要业主信息却被拒绝。
目前，对于阻碍业委会成立的行为，没有任何实质性的监督规定。张玉峰希望：街道能积极介入，协调此事，组织两个"筹备组"和开发商、物管公司坐下来协商，而不是像现在这样僵持着。
物管回应
“我们没干预”
“丽江物业”的一位主管告诉羊城晚报记者，当时有部分业主因为开发商出售车位的事情，从而要求成立业委会，跟物业公司没有直接关系。多位业主也表示，对物业公司的服务较为满意，“不能说太好，也不能说太差”，而该小区物业管理费收缴情况也颇为理想，2010年当期收缴率达到98.49%。“因为开发商出售车位而要求成立业委会的业主数量并不多，只是很小一部分业主。”这位主管称，事实上目前小区车库车位已经出售了，当时很多业主抢着要，“那些闹着要成立业委会的业主，也争着购买车位。车位事情解决之后，业委会的事情也就没什么人再说了。”
物业公司一位主管还称，部分业主闹着成立业委会的时候，很多行动已经打扰到其他住户，“晚上10点多还在小区内大声喧哗，影响其他居民休息，不少住户都向我们物业公司反映。甚至有的人还损坏公共设施，我们当时还向派出所报案了。”物业公司主管告诉羊城晚报记者，接到居民的投诉后，只是派人前去劝解，并没有任何过激行为发生。“我们并没有贴出什么告示禁止串门。”在记者追问下，他要求记者提供原件，记者表示只有照片。这位主管仍表示没有这方面的告示，"可能是开发商贴的吧。"
该主管也否认物业公司组织了另一群业主申请成立业委会筹备组。“不同的业主，具有不同的诉求。成立不成立筹备组，都是业主们自己的事情，我们物业公司无权干预。我们没有做过任何干扰业主成立业委会的事情。”
羊城晚报记者 陈强 实习生 吴闽
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