京沪楼盘降价引业主“围攻” 价格供需矛盾凸显

　　上海个别楼盘降价只为甩清尾房

　　《中国经济周刊》记者 孙维晨 | 北京报道

　　或许，10月25日关于“上海楼市引领全国降价”的新闻，能让那些急于买房的年轻人感到一丝安慰。自从国家宏观调控以来，这些本分的刚性需求似乎从未听到如此正面的消息。

　　但是，实际情况或并非如此。在报道中被提到的多个楼盘降价虽然属实，但降价原因却并非什么“资金链紧张”或“开发商撑不住”，而是开发商已完成销售目标后将个别冷门房源低价甩清而已。个别楼盘降价的消息实为地产中介机构为吸引客源而放出的烟幕弹。

　　靠这样的“降价”来引领全国楼市价格松动，基本是一个笑话。

　　龙湖郦城降价实为清盘

　　10月25日，有众多媒体报道称，继龙湖、星河湾降价之后，越来越多的房企开始抵抗不住宏观调控的洪流，开始降价。其中绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20％～40％。报道称，近期龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅颇高，甚至连华润外滩九里这样的高端项目都出现降价。

　　只看表面，这着实是一个让上海刚性需求亢奋的消息。但是这背后其实是开发商“在下一盘很大的棋”。

　　据《中国经济周刊》记者采访得知，龙湖郦城项目的降价并非由于资金不足引起。相反，正是由于龙湖地产已经赚得“盆满钵满”而加速甩清尾盘。

　　两个月前，龙湖地产(0960.HK)发布公告称，2011年前8个月，公司的销售额为240亿，完成全年400亿目标的60%。此外，龙湖地产在10月15日前后启动名为“抢收华东”的营销战略，将上海区域的龙湖郦城、龙湖好望山和杭州区域的杭州香醍溪岸同步推入市场。据媒体报道称，上述三个楼盘5天内认购金额接近20亿元。这促使龙湖在华东的销售任务已基本完成。

　　有近期研究龙湖地产上海项目的券商研究员告诉《中国经济周刊》：“10月中下旬我曾经去了位于上海嘉定的上海龙湖郦城项目。这个项目的降价当然不是因为开发商资金紧张，而是因为该楼盘销售已经接近尾声，且为商住两用，又靠近轻轨，同时容积率可能也略微偏高。因此在已经完成销售目标的情况下，龙湖用降价的手段快速甩清尾房，既能加速回笼现金又能进一步提高市场占有率。”

　　该名分析师称：“很多上市地产企业在今年的销售情况都不如意，连这些企业都没有资金链紧张，那些一线的开发商怎么会因为资金链紧张而降价销售？而且现在全国土地市场价格较低，这些企业快速回笼资金可以去合适的城市拿更好的土地。”

　　其实，降价出售一些末尾的营销手段在地产圈里是惯用的战略。一些一线开发商在接近完成全年销售目标的时候降价卖掉尾盘，既能为自己造势又能回笼资金，提高市场占有率。“这些开发商没降价都卖得很好，那降价之后则更加吸引购房者。”上述分析人士说。

　　一位中国房地产协会的高层人士置评说：“其实在调控之前，开发商甩卖尾盘的情况也时有发生。不能因为几个楼盘清盘就说上海将领跌全国房价。降价清盘或涨价清盘，都是企业的营销手段。市场应该警惕个别开发商将不实情况反映给媒体混淆视听，以达到加快销售速度的目的。”

　　海通证券统计显示，10月16日到10月23日，上海住宅均价环比上涨4.47%。