退房潮尚在楼市寒冬蔓延

　　开发商储粮冬眠

　　对于“退房潮”的汹涌澎湃，华远地产董事长任志强在微博也用十分调侃的方式回应说：“按照这个阵式还敢降？”

　　玩笑话虽如此，诸多开发商却是不得不降。

　　国务院总理温家宝日前在广西南宁考察时强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。很明显，中央调控态度坚决，而地方是否严格执行却要打个问号。前有佛山“放宽限购”朝令夕改，后有南京明确个人住房公积金最高可贷款额度由20万元恢复至30万元，对公积金二次贷款予以一定松绑，这些都加深了外界对于楼市调控走向的猜想。在成交量持续下降的带动下，龙湖作为房地产市场的龙头，拉开了降价的帷幕。北京部分地区房价也开始松动，并出现了由点及面的趋势。最开始的大幅降价出现在通州区域，如珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%，接着蔓延到朝阳、大兴等地，部分项目降幅接近20%。

　　易居中国董事局主席周忻称：“站在营销的角度看，这次龙湖地产‘打折降价’称得上是地产营销的经典案例。地产营销顺风牌好打，逆风牌难出，除了需要对市场的把控和做好充分计划和准备以外，更需要果敢、勇气和决心！这次龙湖地产都做到了。”

　　在上海，一家知名地产商旗下楼盘由原来2.6万元/平方米，降至1.5万元/平方米的消息，成为最近上海楼市最抢眼的新闻。上海长泰西郊别墅6.9折降价促销，南京、嘉兴等地部分楼盘也开始大幅降价。一方面是房地产上市公司利润大降，一方面是房价逐渐松动，开发商继续回笼资金准备过冬。业内人士预计，在市场悲观情绪浓重、需求受限难以解禁的背景下，这轮寒流恐将延续到年底。而新一轮降价潮引来的退房潮更受关注。据媒体报道，自9月初，杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来，各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就一再上演。“还有一类处于潜伏状态的退房冲突，随时为开发商降价准备着，还也将构成当前楼市博弈局面的重要一环。”上海中原地产研究总监宋会雍如此说道。

　　上海景瑞地产在江苏太仓一项目，降价幅度高达23%，约合2000元/平方米，老业主闻讯后，提出退房要求，双方一度冲突激烈。据已披露的消息，该项目涉及的数百名前期业主从9月底开始，多次前往该项目在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。不过，大幅度降价取得的市场反应是明显的，不少购房者正是冲着“大促销”来抢购房子。李先生说，项目开盘不到3天，龙湖郦城300多套公寓房源已售出250余套，而400多套酒店式公寓也已售出330多套。而据他了解，同样在上海的高端楼盘龙湖好望山的联排别墅，价格从26000元／平方米（精装）下调至15000元／平方米（毛坯）后，已基本售罄。

　　龙湖公告称，截至19日，在短短5天时间内，该公司在上海和杭州的三个楼盘以限时团购策略推出近1000套房源，共录得认购金额接近20亿元，销售去化率约为90％。“经过本轮促销，龙湖在华东的销售任务已基本达成。”秦力洪如此表示。

　　业内人士分析，降价并引发退房冲突的一个重要原因，是开发商年度业绩压力增加、年底面临回款的要求。这也是目前已经出现退房或存在降价退房隐忧的大部分楼盘趋于相同的特点。

　　房价占卜众说纷纭

　　房价刚刚放缓上涨的脚步，各种预测房价下跌的声音就响起来，素有房地产三剑客之一称号的中国社会科学院研究生院教授曹建海日前称，如果政府不放松调控，房价在未来6个月会出现15%左右回落。曹建海称：“按照现在的势头，只要政府不放松调控，房价将在未来6个月(到2012年3月底)出现15%左右的回落，2012年4-9月降20%，2012年10-12月再降20%，届时一线城市房价将出现40-50%的回落。”

　　《国际金融报》近日消息中也说，随着宏观调控进入楼市冰河期，卖掉公司套现离场或许是部分房地产企业靠谱的选择。对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，2011年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗。

　　安居客创始人梁伟平则在10月22日表示，未来6个月新房的价格会明显下跌并带动二手房价格下降，不过房价不会下降50%，均价下调20%~25%时，自住便可入市。

　　央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，目前国内的通胀问题并非最紧要的，预计明年通胀有可能下降。西方的危机肯定会转嫁到中国，今天是汇率问题，明天可能是其它的，产品安全问题，他们最大的挑战是来自于中国，所以，比起中国加入WTO相比，中国如今面临的国际环境更加复杂和严峻，所以需要沉住气，把握自己的改革，调整结构，转变发展方式，“不能被西方人所挑逗，不能走向极端、狭义、狭隘的民族主义道路上去。”对于现在市场关心的通胀问题，李稻葵说，“通胀问题在我看来不是最重要的，今年我们预测全年5.5%。”对于明年，李稻葵预计2012年CPI增速将会降至4.8%。“今年的通胀，如果看数字的话，60%来自于农产品，20%来自于猪肉价格的上涨，这些都不可能在明年完全复制，所以明年的通胀有可能下降。”

　　而华远地产董事长任志强则是相对乐观，他表示，前十年买什么房子都发财，现在得挑挑捡捡，参考的指标有城市的城市化率和当地的经济发展水平，微观讲就是核心地段。各个不同城市城市化率不一样，可能吸纳的人口和继续增长的速度不一样，就是一个选择权。“买最贵地方的房子，可能是最能保值的。但是买最便宜地方的房子，可能是升值最快的。”任志强说，“北京现在看有些外围地区房子开始往下跌一点，核心区不跌，因为再也没有了。物以罕为贵。”

　　任志强称，现在一线城市城市化率普遍在58%左右，二线城市在48%左右，三四线城市不到30%。而按国际标准，超过30%的时候是城市化率急剧加快的时候，大部分国家维持在65%到85%之间，而我们现在全国城市化率49.6%，因此还有很大的增长空间。

　　中国国际金融公司董事总经理王庆则建议，对于输入性通胀压力，中国可通过人民币升值去化解。在王庆看来，诸多外部挑战中，中国面临的最大挑战的话就是输入性通胀压力带来的挑战。他认为，美国政府通过进一步借债拓宽财政政策的空间已大大受到制约，如果美国经济复苏进一步乏力的话，美国要刺激经济不得不采取宽松的货币政策；同时，欧洲存在真正意义上的债务危机，真正要解决这个危机，最终还是要通过货币层面而不是财政层面的调整。因此，从大的环境来看，欧美两国的货币政策将会进一步宽松，这样必然会产生通货膨胀压力，这种通货膨胀压力具体会反映在大宗商品价格的上涨，这样形成通货膨胀压力会以大宗商品为载体，产生通货膨胀压力向中国传递。“在这种情况下，恐怕人民币升值是最有效的政策工具来抑制这样的通货膨胀压力。”

　　房价,这几年反复被争论、调侃、咒骂的社会核心话题，是不是要在今年的冬季，开启一道新的门，让形势转身走向另外一端了呢？