云绣新城从政绩到伤疤

　　来源：购物导报·影响力周刊

　　项目第二次开工，本以为会顺利拿到房，没想到的事，麻烦事陆陆续续的到来，对于余田来说是一次有一次推后交房的失望，对于全裕坤而言则是不断的阻挠和意外的牢狱之灾。

　　　　□本报记者 张 怡 发自四川金堂

　　云绣新城还是老样子，一排排整齐的小洋楼跟周围的低矮平房有些不相称，偶尔有一个穿着朴素的本地农民从这里走过，没有人驻足。售楼大厅空无一人，一旁的指示牌写着“已购房者咨询请到云绣社区”。

　　看到这样的情形，余田（化名）叹了口气，到年底了，自己租的房眼看就要到期，房东要挪作他用，一家人又得搬家。

　　“本来想买来做婚房的，”余田苦笑，“现在孩子都两岁了，不仅没拿到房，而且状况不断。”女儿站在她旁边吵嚷着要走，因为天气很冷，这里也实在没什么好看的。

　　严格来说，现在的云绣新城算是个工地，但是从2009年7月停工搁置了两年，目前，算个烂尾楼。说起这个烂尾楼来，余田就心痛得咬牙，房子是她主张在金堂买的，楼盘是她选的，丈夫为这事不止一次的跟她吵，她自己也很内疚：“如果有钱，谁会愿意买小产权房呢？都是量力而行。”

　　来来往往的汽车带起一阵又一阵的尘土飞扬，云绣新城这个半成品，眼看就变旧了、甚至要坏掉了。

　　匆忙画就建设蓝图

　　金堂，位于四川省成都市东北部，是一个有87万人口的县城。县城所在地名为赵镇，距离成都36公里，在富庶的天府之国实在说不上什么特别。

　　早在2003年，成都地区就城乡统筹发展提出了“三个集中”的模式：工业向集中发展区集中；土地向适度规模经营集中；农民向集中居住区集中。作为对城乡统筹建设的探索，成都提出的这一模式在当时走在了全国其他地区前面。

　　正是为了响应“推进农村‘三个集中’，促进城乡一体化建设”的发展号召，2006年初，赵镇政府决定开发云绣新城项目，要把云绣社区打造成为全县农村新型社区的亮点，同时“根据县委、县政府的要求，结合赵镇实际情况，为保证云秀新型社区建设项目尽早实施”与成都得云投资有限公司（以下简称得云公司）订立了《云绣新型社区建设合作协议》，就此拉开了云绣新城项目的序幕。

　　本着要把云绣新城“建成成都最大的农村新型社区”的宏伟愿景，云绣新城动工了。在赵镇政府与得云公司的合作协议中可以看到，赵镇作为甲方要负责该项目的“规划制定、审批、土地调规、立项等相关手续”并“负责协调处理项目建设过程中的相关纠纷”，而得云公司则要承担项目的全程建设投资及施工等环节。

　　一项看似重大民生工程的项目就这样轰轰烈烈的上马了。一方面赵镇政府积极向金堂县国土局递交报告，争取集体用地的使用指标，一方面与得云公司签订补充协议，推动项目尽快动工。

　　“建设初期，受到了当地政府赵镇和县委县政府高度重视，很快立项并要求企业快速推进。也受到了赵镇政府、（金堂）县委的好评，成为了赵镇政府的典范项目。”得云公司前法定代表人全裕坤回忆这个项目建设初期时如此说。

　　为保证项目的正常实施并，赵镇政府与得云公司又联合成立赵镇政府云绣新城建设办公室。也就是这个“赵镇政府云绣新城建设办公室”与余田等购房户签订的购房协议，将云绣新城的房屋预售给了众多购房户。一边建设一边销售，样样都红红火火，“那时候云绣新城宣传的很好，还有看房专车接送的。”余田回忆道。

　　擦边球埋下隐患

　　其实云绣新城的项目用地土地性质为集体用地，在该土地上建设的房屋只能是“集体产权”，也就是余田口中的“小产权房”。按照法律规定，小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，并不是严格意义上的商品房，是不能够随意买卖的。法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，法院也不能以适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，这样一来，购房人的权益很难得到维护。

　　但《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

　　根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。“赵镇政府云绣新城建设办公室”的售房实际是打的一记擦边球。而余田当时的想法跟大多数购买小产权房的人一样：“买不起商品房，我们也是自己住，不倒卖房子，觉得便宜也就买了。”

　　作为云绣新城项目的开发商，得云公司承接云绣新城项目的投资开发，其实也是想打小产权房有限交易的擦边球。

　　“本来想作为农村外出人员的回乡安置房销售的，”得云公司原员工如此说。因为在城市中正儿八经的商品房开发投标买地成本太高，而且竞争激烈，像得云公司这样的实力是很难取得成功的，修建小产权房，低价拿地也低价销售，不失为另一种开发房地产的盈利方式。

　　建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。这就是说在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的“违法”问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不存在什么大的原则问题。

　　当时的得云公司和余田这样的购房者也都是这么想的：开发和购买这样的房子，总之不会亏。