一个中部城市的房市抗争

　　房地产的黄金时间已经过去，做好产品质量，提高服务，回归所有销售行业的本源才是王道

　　《瞭望东方周刊》记者傅天明 | 长沙报道

　　岁末年初，一直坚守“绝不降价”的中部城市，房价也有了松动迹象。

　　在过去的一年，长沙房市经历了地产老板“跑路”、售楼部被堵、购房者持币观望、驻足不前等种种风波。和北上广等城市一样，价格合理回归，已经成为楼市成交能否走出低谷的重要因素。

　　围堵

　　2011年11月28日，湖南岳麓区保利地产麓谷林语项目出现一起业主“维权”事件。因为房价下跌，一群愤怒的业主将油漆泼洒在售楼处的大门、招牌上，年迈的老太太与保安对峙，售楼处只得暂告歇业。

　　《瞭望东方周刊》记者在此项目看到，售楼部外窗贴上了公安部门对“维权”事件的通告，一名项目销售人员向本刊介绍时颇感委屈：“如果价格上涨，业主们难道会把上涨的钱退还？”

　　保利业主“维权”事件前一天，长沙市开福区万科城同样发生业主“维权”事件。

　　一群蒙着口罩的男子出现在万科城售楼部门口，口罩上有“我要退房”几字。一条要求退房的横幅盖在沙盘上，业主李江对本刊记者说：“购房不到一周，就听到下跌千元的消息，谁能受得了？”

　　消息不胫而走，部分业主了解，单从法律上说，退房的理由不够充足，他们四处搜罗支持退房的问题和理由。李江向本刊坦言，如果不是降价，他不会这样做。同时，万科也发表措辞强硬的声明，拒绝补偿，呼吁业主遵守契约精神。对峙一直到持续到下午3点。

　　据国家统计局公布的数据，自2011年10月，国内房价首次负增长之后，2011年11月，全国70个大中城市住宅销售价格环比指数再次下跌，49个城市房价下降。同时，大中城市房地产成交量萎缩，房价涨幅得到有效抑制，调控成果初显。

　　本刊记者从长沙的楼盘销售情况观察到，一些房地产开发商销售量已经下降，部分房企资金链紧张、土地市场趋冷。

　　类似围堵事件，早在10月份就在各地上演。

　　10月下旬，上海嘉定龙湖郦城、嘉定新城绿地秋霞坊、浦东中海御景熙海岸，均出现老业主“维权”风波，几个售楼处先后爆发冲突。

　　“慢半拍”

　　这波始于2010年的楼市调控，至今并未停歇。2011年11月6日起，高层领导先后在不同场合表态，要求继续坚持楼市调控政策，进一步巩固调控成果。

　　2011年的两次限购、限贷成为此次调控的焦点，也让一些业内人士吃惊。长沙一些楼市观察人士认为，从现状来看，内地二线城市的降价促销时间，比一线城市稍显缓慢。

　　2011年11月，《瞭望东方周刊》记者走访长沙北辰三角洲、万科城市花园、联美品格等多个楼盘售楼处，前来咨询购房的人并不少，开盘项目认购率也较为可观。

　　从全国范围看，部分地区约有80%左右的楼盘有降价促销活动，20%左右的楼盘按兵不动。但是，长沙某房地产公司销售经理陈平对本刊记者说，长沙则相反，截至2011年12月才有20%的楼盘降价促销。大房地产商先知先觉，首先降价。他们经验深厚，较早降价能够占据市场份额，还能满足冲刺年度销售数据的需要。

　　陈平分析，因为对政策和市场的把握还不精准，一些中小型房企对降价并不热衷，这些房企原本“存货”就不多，降价将直接影响企业的持续开发能力和运营维持，“他们会死死地握住这根价格稻草。”

　　有业内人士认为，降价促销，仍有成交量，证明“以价换量”仍然可行。等到降价却换不回成交量之时，那才糟糕。春节前后，房地产企业会面临一个比较严峻的资金链紧张时期。

　　跑路

　　中部城市对价格的嗅觉似乎永远慢于北上广，但是，这并不表明它们能逃过危机。部分中小房企的危机已于2011年上半年萌生。

　　2010年至2011年，地处湖南长沙县星沙镇的“东方航标”在项目尚未封顶、不具备开盘条件的情况下，搞起内部认购，以办理VIP卡的方式，多次向公众购房者收取现金，并抛出“VIP5000抵1万”、“2000抵2万”的诱饵。

　　2011年上半年，东方航标资金紧张的消息慢慢传出。8月，该项目停工，业主开始维权，工人讨要工资。8月18日，公司高层石湘中因涉嫌非法吸收公众存款，被公安机关立案侦查。其名下的资产被查封冻结。

　　事发后，《瞭望东方周刊》前往“东方航标”现场，售楼部大门关闭，建筑工地一片冷清。

　　坊间有种说法，石并非大股东，其股份只占有25%。石湘中在2009年拿到土地后，因为资金紧缺，后由长沙县牵线，引进了另外一个大股东。

　　一名知情人士向《瞭望东方周刊》介绍，2010年开始，国家对房地产展开调控，这时“体弱”的房企无法从银行获得开发贷款，石湘中私刻项目公司公章，瞒着大股东，假借工程合作之名对外高息集资，以筹集项目后续开发资金。不久案发，长沙县公安局将石执行刑事拘留，债权债务清理工作随即展开。

　　东方航标或许是中小房企因为银根紧缩、资金链运转不良，导致生存困境的一个缩影。

　　2011年7月，因无力偿还巨额贷款，长沙中远公馆楼盘开发商石罗其逃跑。这成为2011年楼市调控加码后，湖南首例因资金紧张而“跑路”的房地产老板。一个月后，开发商抽走资金开发湘潭项目，并与承建商产生经济纠纷的长沙“利璞金立方”也停工。

　　万科集团总裁郁亮曾对媒体表示，企业现在已是“冬天模式”，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”成为房产商的5大过冬策略，其中一些“身量较小”“体质较弱”的房企开始考虑从行业退出。

　　黄金时代过去了

　　开发商虽然降价了，但贷款利率正与之逆向赛跑。消费者减少的购房支出与开发商的让利幅度并不成比例。

　　有报道称，在2011年末央行下调存款准备金率之前，住建部已知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。

　　“史上最强宏观调控”之下，首当其冲的是购买首套房屋的刚需一族。这些“刚需客户”原本应是楼市调控政策着力保护的群体，却不得不受到调控政策牵连。

　　除了取消首付比例的两成优惠、恢复三成首付之外，首套房贷利率的提高才是误伤“首套购房者”的关键。

　　随着2011年商业银行存款准备金率提至21.5%的历史最高水平，银行的贷款额度受到较大挤压。首套房贷7.5折、8.5折的利率折扣被取消，大多还上浮了5%到10%。

　　在长沙，限贷令取代限购令成为楼市的最大影响因素，首套房贷利率大多上浮了20%到30%，即使如此，多数银行贷款还难以及时发放。为免违约，业主不得不私下找寻关系以便打通关节。

　　时下，一些地产人士在分析了政策效力、开发商的资金压力和库存水平、购房者预期、新增市场供应量之后，普遍认为2011年第四季度是开发商局部降价阶段，2012年一季度将迎来全面降价阶段，二季度房价将触底。

　　面对越来越高的资金门槛、越来越低的整体利润，房企如何找到合适的资金解决方案，正成为行业关注的焦点。

　　长沙某房地产公司销售经理陈平认为，不要过多指望政策救市，房地产业的发展环境已经改变，黄金时代已经过去，做好产品质量，提高服务，回归所有销售行业的本源才是王道。