政协委员谈保障性住房建设和管理文字实录

　　[田在玮]保障性住房的建设肯定比商品房开发的利润要低一些，但是也并不像有些企业认为得那样，根本没有利润可言，而是利润比较少。要从自身的管理过程中加强管理、节省支出、节流，从这方面增加利润。至于如何动员社会资金和建设单位的自有资金加入到保障房建设，这是一个亟待解决的问题。从政策支持的角度上要加大这方面的投入和研究，我想保障房的建设就会更好的持续的健康发展。

　　刚才您提到，我们在1997年后国家进行了大批经济适用房的建设，应当说经济适用房就是保障性住房中的一种商品房，这种建设是可持续发展的，实践证明已经可持续，而且还有后续的。我认为在保障性住房建设的过程中，要结合我们的国情、目前的市场和各方的需求，要统筹考虑，适度确定建设的目标。国外发达国家解决居民的住房问题，都是在实现了现代化和城市化以后，我们现在正在进行城市化、现代化、工业化的进程，如果说在两三年内全部实现应保尽保不太可能，应该是根据我们的国力、根据我们的发展，应该是全方位、多层次、多渠道解决居民住房问题。比如在没有建成之前可以适当发租金的补贴等等解决居民的住房问题，各个方面共同作用，使低收入住房问题可以得到更好的、妥善的解决。

　　我们作为保障性住房过去的建设者，现在看起来建设过程中是一方面，更重要的一方面是进一步的管理、维护和运行。根据国外的经验，在后期的管理、维护和运行中的费用大约是建设时的两倍左右，这样大量的资金如何解决和筹措，后续资金用什么形式进行匹配，这是应该提到议事日程加紧研究的一个问题。因为在后期保障性住房的运行管理中，无论是水电、气热还是邮电储蓄等等各种配套，都需要企业进行运行，他们的费用从哪来，这个问题要得到落实，尤其是后期的物业管理。如果我们不是从机制、体制和资金上落实到位，这个问题就很难，如果这个问题不落实到位就会形成新的瓶颈。究竟是用市场的方式进行物业管理，还是用政府的手段进行物业管理，应该尽快拿出一个好的办法。

　　前段时间我看各种媒体报道了上海陆家嘴等一些大型企业纷纷弃管普通的商品房社区，已经引起了社会上很大的反响。为什么弃管呢？因为咱们现在物业管理的收费标准是十年前确定的，一直没有进行调整，就拿保洁员的工资来说，已经翻了三番，再加上五险一金，再加上物料等等的涨价，所以物业企业无以为继，亏损就弃管，假如这个问题不解决好就会产生一些连锁反应，建议尽快研究，这也是保障性住房的一种，他们收费标准如何适时适度地进行调整。目前看起来，保障性住房的物业管理应该立即组织进行研究，看看资金究竟应该怎么投入，物业管理收费标准是什么，谁来做物业管理的主体，要使保障性住房健康稳定发展重中之重的一个问题。

　　我对刚才的发言做点补充的发言。是住房保障资金的一个问题。我想我们应该稍稍分解一下。保障性住房分两种形式，一种是可以出售的廉价住房，称之为经济适用房，它的资金问题在哪里？经适房出售以后资金是否马上可以回收，这是个问题，就是资金的成本问题，就是融资，如果到商业融资的话是商业银行的利息，这个问题要搞清楚。

　　另外一个问题，我们住房保障另外一种形式是租赁的保障房，廉租房、公租房，这块的资金问题比较严重，因为它不是出售的，资金无法马上就回收。投资几十年以后才可以回收，甚至长期无法回收。而且这个房子是政府建的，然后它要不断追加投入，管理、保养、维修、人工，所以国家的负担很重。所以有两个问题，一是大量资金的沉淀，二是资金如果向市场融资的话成本很高。我们不是说一般的谈住房保障资金的来源问题，而是两个问题。

　　总而言之，这个问题怎么解决，我有个建议。我们在住房保障中，现在的资金来源，政府有一点、市场有一点、社会有一点，我们没有为住房保障建立一个主力的融资渠道。像市场的高利息，公积金的来源是有限、政府的来源也是有限的，而我们没有主力的融资渠道。所以我的建议是，我们要组织建立一个中国住房保障主力融资渠道，就是中国住房保障银行，这个银行可以吸储，可以吸纳存款。为住房保障金放贷，如果银行亏本的话银行给予支撑，国家不收它的营业税，也不收所得税，使这个银行可以吸储、吸纳存款，然后低成本的放贷，保持它的低成本和微利经营。这样可以很大程度上解决中国住房低成本的资金来源。

　　另外，补充一个刚才中央电视台问的一个问题。住房保障有很多管理上的问题，包括计划的管理、规划的管理、建设的管理、分配的管理，其实当前有一个问题是蛮突出的，住房保障那么大的租量，我们如何分配下去，谁来承担盖的问题。我们发现有的地方把这些指标，比如某一个省、市，将这些指标分配到某一个企业、某一个部门，哪个单位哪个部门有钱有地就扛着这个责任。谁来享有呢？也是这个部门、这个企业，这就有大问题。我们的住房应该保障某一个市全体市民，中低收入者的困难家庭。而不是保障某一个单位、某一个企业、某一个部门，所以我们不能够把住房保障的任务作为一个行政区，不能把保障的任务分解到某一个企业或者某一个部门，应该作为全社会的统筹，这样才能解决公平问题。要不然就变成了某一个部门、某一个企业福利的问题。谢谢。

　　[美国彭博新闻社记者]任何人都可以回答我的问题。我了解中国经济方面不是很深刻。我要阐述一个实事求是的态度，我去过很多中国的城市，我到每一个城市都发现有很多空的房子、新盖的房子，肯定不是保障性住房，但都是空的，无论是海南、云南、江苏、北京、天津、河北，都有很多空房。如果这些房子是空的，价格掉下来，这些穷人可以买这些比较好的房子了。有可能我了解的中国经济市场是不对的，但是我发现有很多已经建好的房子这些穷人不可以买，这是一个比较基本的问题。另外，请问李稻葵先生一个比较具体的问题，有可能我的想法是完全错的，因为中国房地产市场太热，所以你能不能给我一个预测，今年房地产的情况是什么？走势是什么？谢谢。

　　[刘克崮]你还挺深入，你是不是像小布什一样骑着车转小胡同、跑全国各地。这位外国朋友反映的问题是一个很现实的问题，现在我们的房子很缺，又大规模的建，又觉得跟不上。但是我们现实中有一些空房，我认为有两个问题，一是怎么造成的要搞清楚，从现在起不要再出这样的空房了，要付点学费，摔了跟头爬起来，不断的摔不断的付学费，不好。二是剩下的这些房能不能卖给穷人呢？这个复杂点，我接触操作的事少点，杨超、老张、老田有经验，开发商要赚钱，扔进去没有赚钱他怎么出来呢？我想简单点，那就两家分，你亏一点，政府补点。

　　有一条原因是根本的，盖这个房子是干什么的，是投资、基本住房、生活消费，根在这儿，这种房子大多是想投资的，找了块地，想盖起来，然后卖钱。他的对象也没有很深入的调研，说哪个穷人、中人、富人来买我这套房，他觉得现在缺房，肯定有人买，我能赚大钱，所以他是投资，起步方向就误了。他要投资，政府起步就给他一大块地，他起步就误了。买者是谁呢？买者开始也认为会有人投资，但是投资是有行情的，到了一定的程度，他如果想投，他就是要买一堆，我知道有些人买房子就买一层，他想看合适的时候就出手，这是与行情有关系的，如果行情变了，投资人就不愿意来了，来的人也不是真正自己住的，或者不是以真正自己住为主。批量的买、批量的卖，落在投资上，根就在这儿。

　　如果你是想做居民的，那一定像我说的，刚才几位专家也提到的，你一定要把人群分类，穷人、中低收入、中收入、高收入，你要适应于他们，政府要筹划各群人怎么分配土地。政府介入之后要算帐，租的怎么赚、卖的怎么赚，卖的可以让田总多去想想，给他一块地就赚了。租的怎么赚呢？我们现在很多情况是一级，财政从各种地方把资金拢过来，然后盖起来，还有刚才老张说的也是极端，有了任务怎么办，谁有地，谁有钱先把它盖起来，我盖的先分给职工，他就完成任务了，这都是基本的目标不清晰、基本制度不清晰、基本政策不对应，所以出现了这些混乱

　　所以我倡导，从现实中解决供求，现实中根据自己本市本地的情况推动建设，但是国家要迅速花力量来研究这些重大的问题，能有一个脉络、框架、思路、方案，然后各地、各省、各市按照这个路逐渐把自己这块想明白，尽快的杜绝一方面缺房，一方面又出一些房没人住。

　　[张泓铭]刚才记者提到房屋空置的问题，空置有合理的，必须的原因，有技术原因和质量原因，必须有空置，但是过分空置就不对了。为什么房子有合理、必须的空置呢？因为住房的建设要有一个周期的，你今天说我需要，明天不可能马上就能出来。他需要先盖，从盖到竣工，到卖到手以后是有一个周期的，有一个正常的周期，我想至少是几个月甚至到一年，这是我每个人的经验可以体会的，这是合理的空置。所以我们房地产学术界就有合理的空置率之说。

　　国际上学者的研究，合理的空置率一般是在全部住房的5%甚至更多。现在世界各国也好，包括当前中国的现实，有不合理的空置部分，就是过量的。刚才刘委员已经很好的道出了空置当中不合理的空置原因，就是投机的问题。就是我们认为房地产市场永远这么火热，房价不断上涨，很多人把房地产作为增值、保值、发财的对象，每个人并不是自己要住，也不是买了出租给你住，我就是等它升值以后抛售。有大量的借口，这样他既没有给人住，也没有使用，在那儿就成了空置现象，所以有合理的部分，也有不合理的部分。这是我的解释。

　　我对第一个问题非常简短的补充一下刚才两位委员的意见。由于我自己工作的关系，也去过很多二线、三线城市，您刚刚说的情况确实存在，在部分二线、三线城市，在我看来触目惊心，确实有大量空置的房子，不是说这个房子里面住了一半的居民，而是整栋整栋的空置，甚至没有完成。我的理解，您是给我们善意的提了个醒，在局部地区不是全国，确实存在您说的供给大于需求的情况，要做好准备，要做好相关地区房地产开发商资金重组的问题，以及地区过剩住房的处置问题，这点我同意你的观察，但是怎么解决，恐怕还需要一段时间。

　　关于第二个问题，今年房地产的走势，我想我们应该这么理解。中国房地产的问题不是一两年形成的，是过去长达十年房地产乃至整个经济发展的模式中所形成的种种问题集中体现出来的，房地产是各种各样问题的集中爆发点，如果有这么一个理解和认识的话，我们就很容易来判断今年的走势，今年房地产调控的过程我相信是未来若干年不断进行的房地产调控的一部分，不可能指望着在今年这一年把房地产的种种问题都解决了，所以今年的房地产调控一定会坚持。

　　总理报告里讲得非常清楚，严格执行相关措施，同时今年也是一个不断完善的过程。总理报告的原话是"逐步完善，抑制投资性和投机性需求的各种措施"，所以肯定会有一些完善性的措施，不等于微调，不等于各个地方政府为了把自己的经济搞上去，为了重新可以卖地进行的微调，这两件事不能划等号，但是逐步完善的各种措施必须出，也应该出，至少我作为委员的个人观点是应该这么做的。

　　今年房地产的情况，总体上讲一定会有价格的回落，这是房地产"退烧"的一个过程，我刚才讲"退烧"是一个过程，"解毒"是一个过程，这两件事同时要做。今年的价格还会回落，但是我不认为会出现很多人所说的崩溃式的价格下降，这种崩溃式的价格下降不是中国房地产调控的初衷所在，也不是中国房地产调控的目标所在，如果出现大规模价格的崩溃式下降的话，60、70%下降的话，对整个经济的运行毫无疑问是一个重大的冲击。

　　所以，今年价格会回落，我相信在很多地区交易量会有一定的回升，尤其是在一些大型的城市，因为大型城市有一个突出的特点，毕竟这些城市的人口还在聚集，高端产业在聚集，所以房租在上涨，房租上涨的过程诱导了一些刚性需求的出现，很多年轻人看到房租在涨，他感觉到，我现在可能买房子就可以提前不付房租，所以我预计在有些地区交易量会部分恢复。