广东房地产蓝皮书：楼市回归购房者为中心格局

　　羊城晚报讯 记者赵燕华、实习生刘闻妍报道：本月底省房地产行业协会将发布的《广东房地产蓝皮书2012》预计，上半年广东商品房销售市场仍将僵持甚至进一步萎缩，全年的房地产投资增速将有所回落，企业资金压力进一步凸显，房地产将呈现“新开工项目减少、在建工期延长”，商品房销售市场“以价换量”现象逐渐成为普遍。

　　省房协秘书长、新闻发言人王韶预计，开发商不能对2012年是否将取消限购令存在幻想，但政府或许将加大对首套房置业的支持和鼓励力度，银行或对首套房的利率回调甚至优惠。

　　房价不是降不降，而是降多少

　　《蓝皮书》披露，去年广东房地产业各项指标中，完成开发投资和企业到位资金，土地购置面积和土地成交款，商品房施工面积和新开工面积均保持高速增长；不过国内贷款占到位资金比例为近10年来最低，企业融资渠道受限、融资成本上升导致银行贷款和个人按揭贷款两项涉及银行的指标都呈现负增长，批准预售面积大于销售面积，销售面积和销售额的同比增速回落至个位数。

　　考虑到2009年及之后年份企业借贷款项有相当部分将于2012年到期，还贷压力可能较大，企业资金状况存隐忧。

　　2012年的房地产市场将回归以购房者为中心的格局，市场将主动适应购房者的预期。王韶认为，房价已经不是降不降，而是降多少才能达到消费者和企业的共赢。

　　料今年销售额降两成

　　《蓝皮书》分析了30家在沪深交易所上市和16家在香港上市的广东房企近期的财务指标。结果显示，2011年广东上市房企资产负债率整体均值在60%左右，较过往年份有一定上升，现金流持续好转，房企的短期偿债能力良好，房企的财务安全性较高。年度净利润同比增长率中值一直保持在较高水平，但同比增速出现明显下滑，从盈利能力来看，2011年中期销售净利率平均值甚至达到20.66%，接近2007年的高点，但随着房价增速放缓和融资成本不断提高，预计2012年销售净利率难以继续上升；企业经营净资金流量从2010年中期开始已转负，企业投资额已超过销售收入。

　　《蓝皮书》预计，2012年房企销售现金流入量可能持续下滑，预计全年市场销售额下滑20%左右，而2012年投资增速将不会随着当年新开工面积的减少而下调，全年仍会维持至少5%左右的投资增速，2012年销售现金流出将持续推高。

　　数据分析表明，广东省房地产企业财务表现在市场运行周期轮换中涨跌互现，但其长期的成长性却毋庸置疑。在始于2009年的新一轮行业周期开始步入萧条阶段之际，广东省房地产企业各项财务指标已逐步呈现出高位回落态势。但就最近一期报表数据分析而言，其各项指标值仍维持在良性运行区间，财务状况相对安全。

　　多城商业地产存在“超前消费”

　　《蓝皮书》披露，2011年，广东商业地产持续火爆，据广东省统计局数据显示，2011年广东办公楼与商业用房投资分别增长69.19亿元和107.15亿元，同比增长高达48%与31%，一类城市商业稳步发展，品牌商家争相抢占城市布局，二、三类城市成投资热点。然而商业地产经过这两年的爆发，使商业地产一哄而上，有可能短期内会出现供大于求的现象，许多城市的商业地产都存在“超前消费”的问题。

　　赵燕华、刘闻妍