房产中介改行融资赚佣金 两头牵线假卖房真骗贷

　　晚报记者 范献丰 祝玲 报道

　　把房子过户给别人，但自己一分钱“卖房款”都拿不到，这样的交易，怎么会有人做？

　　日前，有市民爆料称，有中介助贷款融资者通过假购房的方式，做高房价，看似“交易”实则签订“阴阳合同”，付出一笔手续费后，就能在银行严控贷款的情况下，“名正言顺”地套出银行贷款来。这样看似“一举两得”的虚假交易，不仅暗藏风险，而且触犯法律。记者从相关律师处获悉，通过阴阳合同套取贷款，已涉嫌贷款诈骗罪。

　　市民爆料

　　中介助房产虚假交易套取贷款

　　市民李先生最近遇到一件烦心事：相交多年的朋友想问他借一笔数额巨大的款项。

　　“朋友自己经营公司，最近情况不大好，想借钱周转。 ”可他不是直接要现金，而是提出一个 “两全其美”的办法，不仅不让李先生拿出一点点资金，甚至还能获得一笔额外的“报酬”。

　　原来，李先生在浦东有一套市值约300万元的房产，朋友希望“买进”这套房子，通过做高价格的方式，获取更高额的贷款：“我现在的房子300万元，他找人把价格做高到380万元，按照第二套房首付60%的标准，他可以拿到152万元贷款。 ”

　　事实上，这桩交易存在一些问题，届时李先生只要出具一张朋友已付首付的收条，并按照房屋过户流程办理相关手续，朋友就能获得152万元的贷款。而李先生和朋友也会在私下再立一个协议，声明房产仍归李先生所有。

　　“我朋友说他已经找好中介，提供合同和各方面的服务，也是另一张协议的见证者，手续费全部他付，我不用出一分钱，这样不仅帮了他的忙，还能得到一笔额外的报酬。 ”李先生告诉记者，自己私下也向一些中介打听过，确实有这样的业务，对于没有房子可作“交易”的，甚至还能帮忙“物色”、“牵线搭桥”。但对此李先生仍有疑虑：“房子是要过户的，到时候万一朋友改口说这房子是他的，房产证上的名字也是他的，我不就傻了吗？ ”

　　快评

　　押什么也别押掉诚信

　　施平

　　通过一套房的虚假交易，就能拿到一笔利息不高的贷款，这个生意似乎值得一做。在一些房产中介的花言巧语里，这门勾当还是多赢的。你看，需要贷款的生意人拿到了钱，把房子拿出来过一过名字的房东成全了友情又可以通过私下协议保住房产，就连银行也做成了一笔有担保的贷款，当然中介自己有交易提成，评估公司还可以收评估费，还为GDP作了好大的“贡献”。可是，这真的那么花团锦簇吗？没有暗藏着的巨大风险吗？

　　市场经济如翻滚之潮，允许冲浪者按照游戏规则去赚钱，善用规则的人，可以如鱼得水进退自如，然而采取破坏规则、欺骗规则的办法来赚钱，其风险难以预测，不仅往往竹篮打水一场空，更会人财两失、悔之莫及。我们来试想一下，万一这笔贷款还不上，在这条利益链中，谁将承担最大的损失。贷款人一旦无力偿还，首先就是银行面临坏账，按照贷款抵押物的有关处理办法，这套房产将被银行执行债权抵押，那么房产的真正持有人必然会跟银行产生利益冲突。届时，当初贷款人跟房东签订的私下协议能派上用场吗？法律人士明确指出，这不但派不上用场，保不住自己的房产，还会涉嫌合同诈骗贷款触犯《刑法》，那就不是损失几百万元房产的问题，而是要不要吃牢饭的事情了。这件事的始作俑者，房产中介和评估公司却很可能置身事外，因为只要没有证据说明他们参与制作假合同，就完全可以用不知情来推脱。

　　这时候，也许只有拿着这份协议去找那个贷款人，看他还认不认账。但是再仔细想一想，在这场注定输多赢少的交易里，哥抵押掉的难道只是房产？其实把自己的诚信也一并押了出去。哥愿意为之冒风险的朋友跟哥一起输掉了诚信，哥还凭什么相信一份私下的君子协议有足够的含金量？

　　看着是馅饼，往往是陷阱，馅饼越大越香，陷阱就越深越黑。在这个假房产交易的游戏中，好心借出房子的房东承担着最大的风险。即使按照中介的推荐模式：互相借出房产假交易各获一笔贷款，也可预期很难事事如意，最可能的结果就是假交易变成真交易。为了这么些贷款，不但要照样付利息，还得花上一笔不菲的房产交易税费，中介费等更是两头通吃，到底划不划算，靠不靠谱？不妨拿出计算机来算一算，也许还不如直接拿房子到银行去抵押贷款呢。表面上看利息可能会高一点，但我们的诚信没有丢，没有不可估的潜在损失，我们不会因此失去朋友，也不会因此失去自我。

　　记者调查

　　中介：只要金额不太大，都能“帮忙贷款”

　　记者走访了本市部分房产中介，一位知名中介公司的工作人员卢林（化名）告诉记者：“现在房产市场不好做，二手房买气不足，看的多买的少。”

　　随后，记者询问卢林“能不能帮忙贷款”，他称完全可以做。 “近期我们这里这么操作的人不少，主要是有一些固定投资渠道的人和小额资金周转的人，都会想到来找我们帮忙。这种方式贷款的年利率不到8%，在这些人看来非常划算。所以，一些人如果有投资途径，会根据自身条件套尽可能多的贷款出来。 ”卢林表示，他近期帮不少人操作过此类的事情。

　　“其实最好是两个相互认识且比较熟的人，有两套差不多市值的房子，对冲一下双方都能拿到贷款，风险也小一些，反正各自都能拿到一套价值差不多的房子的产证嘛。 ”但当记者问及如果没有熟人怎么办？卢林表示，也能操作，只是在附加合同的操作上稍微麻烦点，“一些合同需要去公证。 ”卢林坦言，现在一些房产中介，甚至可以说是一个小型的 “融资”机构。需要贷款，只要数额不是太大，中介都能帮忙操作。

　　而一些谨慎的中介则暗示记者可以规避法律风险。成山路上一名中介告诉记者：“套贷款什么我不知道的，肯定也不做，不过你朋友要是刚好在我们这儿挂牌卖房子，我们可以帮忙做其他工作的，这跟普通交易没有什么区别，服务我们肯定会做好的，其他就是你们自己的事情，我们就不知道了。”这名中介还告诉记者：“房子卖了再签个协议抵押给上家，作为民间借贷也很正常啊，最好再拿到公证机构去公证一下。 ”

　　记者在走访中，不少中介都表示可以想办法做高房价。 “跟以前做低房价差不多，而且可以以装修、附赠家具等作为加价理由，大家签一个台面上的合同，再做一个私下的补充协议，说清楚这笔额外的费用不用付，只要价格不是太离谱就可以了。 ”

　　各方声音

　　评估公司：评估价按照千分之一收取

　　目前，上海房屋交易前都要进行评估，一方面是为银行的贷款安全，另一方面是防止一些人逃避国家税收。业内人士告诉记者，房屋价格的评估其实很有“水分”，一套房子到底价值多少有时可由房屋估价公司操纵。

　　昨日，记者拨通了一家房屋评估公司的电话。记者表示，想购买广灵四路某小区的一套房子，60平方米，总价为120万。按照现在二套房的规定，首付必须六成，也就是72万，但记者手头只有40万，能否将评估价格做到150万，这样可以多贷30万元。这名工作人员表示，他们电脑里有一套系统，里面有每个小区的成交价格，一般会按照这个价格评估，但银行会不会认这个评估价，不能保证。

　　评估公司是否跟银行有协议关系？这名工作人员说，他们确实也帮几家银行做房屋评估，如果估得不太离谱，一般没有什么问题。他们的收费，一般是按照房屋总价的千分之一收取佣金。

　　而据一位银行不愿意透露姓名的人士介绍，银行会有与自己有协议的评估公司，会参照其评估的价格放出贷款，但如果中介把那家评估公司 “搞定”，那银行就很难监管了。

　　业内人士：房屋评估缺乏“走现场”

　　要对一套物业进行专业评估，最合理的客观的应该前往现场勘察。 “特别是二手房，虽然是同一个小区，但不同位置、不同房型，甚至室内装修的好坏，对房价的影响都很大。”一位业内人士告诉记者，目前一些评估公司不可能每套房都 “看现场”，他们会采用 “电脑”估价，也就是在电脑里输入该房屋信息，挑选三个以上的评估房屋的成交时间、地段、房龄、户型等，与评估目标进行比照，从而估算出目标房屋的价格。

　　做高房价的目的无外乎是套取更多贷款。据业内人士介绍，一般做高房价都会采取 “阴阳合同”形式。和做低房价一样，做高房价也签有两份 “阴阳合同”，一份是送到房地产交易中心已经做高房价的合同，但卖房者和购房者必须签订一个秘密补充协议，声明并没有付那笔多出来的钱。

　　律师：做高房价套贷涉嫌触犯刑律

　　为此，中伦文德律师事务所王本桥律师表示，虽然可以通过法律手段认定合同无效，但这样的方式已涉嫌犯罪。

　　据介绍，我国现行的房地产交易制度中，房屋买卖的合同是需要备案的，即如发生纠纷以备案登记的合同为准，这时对于买方而言存在较大的法律风险，即他可能需要支付比实际谈妥金额更高的价格购买房屋。

　　“如果双方订立合同的真实目的是为了套取银行贷款，并不是真实的交易。根据《合同法》相关规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同。无效的合同自始无效，原房主可以向法院起诉要求确认合同无效，并要求将该房屋变更回自己名下。 ”

　　不过，我国《刑法》中有一款关于骗取银行贷款的罪名，即贷款诈骗罪，具体指以非法占有为目的，编造引进资金、项目等虚假理由，使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保，超出抵押物价值重复担保或者以其他方法诈骗银行或者其他金融机构的贷款、数额较大的行为。

　　“通过故意做高房屋评估价额套取银行贷款的行为涉嫌触犯刑律，这种行为既涉嫌侵犯了银行或者其他金融机构对贷款的所有权，还涉嫌侵犯国家金融管理制度。当然如果能够按期足额偿还贷款，则相关问题不易被发现和查处，但大面积、广范围地发生这样的情形，则对于我国的金融安全及房地产市场的健康发展是存在一定影响的。 ”