“疯狂的车位”涨幅超房价 跟风投资回报率堪忧

　　晚报 何雯亚 现场图片

　　晚报记者 王毅鹏 滕芙勤 报道

　　
　　8年前以3万元的价格购入车位的曹敏杰无论如何也没料到，如今这个车位的价值已突破20万元，整整7倍的上涨幅度甚至超过了房价。在中心城区停车车位缺口达36.7万个的现实面前，30万元、40万元甚至更天价的车位似乎都稀松平常了。不过，如火箭一般价格直线蹿升的车位更多的还是“自用”，在车位转让交易的诸多限制下，投资“奢侈车位”很可能变“烫手山芋”。

　　贵 20万元，中级车容易买 车位却难寻

　　德佑地产静安区区域经理张剑东告诉记者，五年前静安区住宅小区的车位价差不多是 12万元—15万元，但现在地下车库车位价已涨到30万元—40万元，翻了不止一倍，“地下一层的车位稍贵，如果是地下二层的话，可能会便宜5万元—8万元，但也要超过20万元。 ”曹敏杰证实了这样的说法，“当时没有买车位的业主目前都遇到停车问题，20万元可以买一辆不错的中级车，但很可能买不到一个车位。 ”

　　汉宇地产一位中介经纪人透露，“内环以内的车位完全是卖方市场，徐汇区有个业主两年前买入车位时才16万元，今年卖出已涨到27万元。 ”记者调查发现，静安四季苑二手房均价6万元不到，但每个车位价达到45万元，按照使用面积10平方米一个车位计算，每平方米均价高达4.5万元，仅比住宅均价低25%，而附近的丽都苑车位价格也达到35万元，但租赁车位每月却只需支付800元—1000元左右的管理费。

　　“买得起市中心几百万豪宅的人自然不会计较几十万的停车位？他们买车位与其说是考虑保值，倒不如说是买个放心。 ”静安区一家房产中介透露，由于市中心车位供不应求，租赁车位的车主只能加入停车“游击队”，见缝插针地停车，浪费时间又耗费精力，“毕竟很多人觉得市中心车位稀缺，买入后再转手也不担心升值问题。 ”

　　随后，记者以买家的身份询问多位中介，他们透露，几年前在车位并不紧俏时，有部分业主一次性买入三五个车位后，增值转手，但现在这种情况少了。 “现在产权车位包含在房产证内，这就意味着只有小区业主才有权购买固定车位，租赁车位所有权在物业方，业主没有买卖权利，大范围投资的空间极小。 ”

　　事实上，在2008年之前，车位涨幅基本在合理范围内，不少开发商基本甚至贴少量的钱把车位卖掉。但2009年后，车位价涨幅在30%—50%之上，甚至超过房价涨幅，特别在中心城区，原本紧张的车位供求关系，更容易为开发商所利用。

　　奇 只售不租，有开发商靠卖车位回笼资金

　　售价等同于一辆帕萨特的地下停车位究竟占地几何？成本又是多少？一位建筑公司负责人向记者坦言，通常情况下，一个地下停车位的标准面积为5×2.4米；地下面积拿地成本约仅占楼面价的20%—30%，在拿地时已与楼面价同时支付。普通地下车位的土地和建安成本之和约为3000元/平方米左右。由此推算，目前普通标准车位的成本应该在4万元。

　　家住黄浦区某小区的车主林冰给记者看了一份车位购买合同：实测建筑面积共30.68平方米，其中套内建筑面积为12.98平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为17.7平方米。 “我当时就很疑惑，为什么分摊面积这么多？ ”据知情人士透露，谁也不会真正去测量车位，其中难免存在各种猫腻。其实公摊面积并无统一标准，甲方说多少就是多少；同样大小的面积，因为邻近楼道门口就会贵好几万元；现在有些开发商房子卖不动，就靠卖车位回笼资金，有的甚至将原本预留自持的车位也倾囊出售。

　　记者昨日以购房者的身份联系徐汇、黄浦、静安等多个市区新楼盘销售处，所有客服人员均表示，车位或出售或出租，不赠送。其中，斜土路上一套均价65000元/平方米的新楼盘车位售价40万元，只售不租，售楼小姐称，业主得购买两房以上，一房不配备车位。

　　事实上，开发商车位只售不租的情况并不鲜见。去年11月，普陀区某小区突然贴出告示，称今后车位将“转租为售”，每个车位售价26万元，强制购买行为引起居民不满。据了解，部分开发商在设计之初并未规划地面车库，一旦地下车库只售不租，大量车主就可能无处停车，不得不在地面上打 “停车游击战”。记者调查发现，市中心车位“坐地起价”，远高于租赁车位的价格却让开发商更倾向“只售不租”，迅速回笼资金。

　　不过，在车位严重紧缺的情况下，也有房地产开发商以“低价车位”吸引市民，闵行区万源路上一个均价3万元的新楼盘甚至打出 “特价车位”，工作人员表示，凡入驻该楼盘的业主，只要花3万元即可拥有产权车位，这一价格比市场均价至少要便宜2/3，“很多小区车位配比不足30%，产权车位配比更不足10%，但我们楼盘设计时以1:1规划停车位，能保证每个业主都有自己的固定车位，不会陷入停车纠纷。 ”

　　一家房地产业内人士透露，考虑到车位的紧缺性，新盘开发商以只售不租的方式回笼资金，实际上也是看好市场对于车位未来升值的判断。

　　捂 交房两年后车位才开盘

　　与楼盘开盘时就一同销售车位相比，不少开发商“捂车位”的营销策略更被指是“车位大涨开发商牟利”的元凶。家主闵行的章纯告诉记者，自己所在的小区已交房将近四年，最新一批的车位才刚刚开卖，价格比四年前涨了30%。记者致电西区某楼盘时，售楼人员也告诉记者，车位还没有开始销售，预计要等业主入住后才会销售。对此，购房者担心开发商今后无端提价，认为开发商有“捂车位”之嫌。

　　对于开发商延迟车位销售的做法，购房者早有怨言。 “卖个车位也像卖房子一样，还要一期二期慢慢卖，这明显是坐等物业升值抬高车位价格。 ”章纯有点愤慨地说，“周边很多楼盘交房一年多了，最近才销售车位，车位单价已超过楼盘单价，高昂的价格使得很多人望而却步。 ”

　　在车位日益紧张的今天，由于车位而引起的开发商与业主之间的纠纷也越来越多，买房同时买车位究竟可不可能，开发商为何不提前销售车位？一位开发商说，车位要在业主入住后才能发挥作用，不提前销售车位是因为交房后一年到两年入住率才能达到一个很高的数字，那时销售车位才能体现出公平、公正。业内人士告诉记者，开发商捂住车位不卖，很大部分原因在于开发商认为“车位”是必须的消费品，无论业主租还是买，他们都有收入。

　　同时，不透明的车位费也给买房人留下一些隐忧。市民牛先生告诉记者，他前几年买房入住不久，小区车位就“变出租为出售”，没有车位的私家车禁入小区。他对车位比较关注，发现众多售楼处的车位费信息不仅不明示，还不标注在商品房销售合同和前期物业管理服务合同中，买房人感到很无奈。

　　那么，现在开发商对车位为何如此“强势”呢？据悉，2007年《物权法》颁布后，其中规定地下部分如果没有计入公摊面积的，地下车库就属于投资兴建的开发商所有。开发商可以通过出售、附赠或出租约定地下车库的处置。开发商有了对车库所有权的法律依据，很多开发商就比较“牛气”地对车位采取“捂盘”的营销策略。

　　近年来，由于私家车越来越多，小区车位配比失调，许多小区车位单价上涨幅度超过房价涨幅，甚至把车位当成“奇货可居”的稀缺品。如果开发商过早公布车位单价，将来就难以享受未来车位价格上涨带来的超额利润。

　　怪 二手车位交易费直追一手

　　最近刚刚买了一套二手房的曾萍也在为车位郁闷。 “当时看中这套二手房就是因为带车位，房东表示赠送。 ”她对记者说，“到了房产交易环节才得知，二手车位需要缴纳高昂的税费。我的这个车位评估价为10万元，要缴纳3万元左右的税费。 ”令人啼笑皆非的是，该小区正在销售的一手车位也仅5万元。“我当时就表示不要这个车位了，直接租，还可以省不少钱。 ”可她的精打细算却被浇了一盆凉水。房地产交易部门的回应是，这个车位是跟着产证走的，在房屋交易的同时，必须进行车位交易，否则不予过户。 “这下我的心凉了半截，最后只能付了3万多元的税费才顺利拿到房子。 ”本来说送的车位等于自己买下的，说到这，曾小姐一脸的郁闷。

　　一般而言，在上海非物业业主是不能购买车位的，这就意味着，小区车位只能转让给同小区的业主，二手车位的买卖是需要收取相关税费的。

　　闷 投资回报率低 转手范围狭窄

　　正是由于车位转让时的种种限制，虽然车位价格连年上扬直追奢侈品，可纯粹用来投资却并不划算，而且很可能成为“烫手山芋”。一位中介经纪人告诉记者：“静安四季苑购买产权车位价格是45万元，但租赁车位一个月就1000元，你算一笔账，拿45万元去银行存一年，利息都足够用来支付租金，何必把它买下来呢。 ”

　　住在静安某楼盘的李朴树一年前以近30万元的价格买下一个车位，并以500元/月价格出租，实行先投资后自用的计划。以投入成本计算，张先生的车位租金回报率为 （500元/月×12个月）/30万元左右×100%=2%，明显低于银行存款利率。

　　投资分析师张作为告诉记者，普通人出行，除了私家车，还有公共交通、出租车等选择，对车位的投资和炒作，比对房屋的投资和炒作面临更大风险。一般来说，市区内的车位月租只有200元—300元，如果投资10万元—15万元的车位，就意味着投资车位要40年才能收回成本。

　　虽然回报率不高，但有业主感觉，车位紧张一定程度是因为住户与车位不成比例，有的家庭车子不止一辆，车位供求压力只会愈来愈严重，由于车位稀缺，升值潜力较大。有的住宅租户通常要求带车位租赁，拥有车位也提高了所拥有的住宅物业的出租水平。

　　但张作为坦言，目前车位受到一些投资人的看好，但从投资角度来说，一些制约因素不应忽视。“车位的投资往往跟房子走，一般情况下，只有拥有小区的房产，才能购买车位，这就给车位投资圈定相对狭窄的空间。车位的出租、转手仅限于小区周围，缺乏其他投资方式的灵活性。以目前车位投资的回报率来看，尚不及投资房产或商铺。 ”

　　疑 车位是奢侈品还是必需品

　　“现在私家车基本普及了，没想到车位却成了奢侈品。 ”素日里喜欢“追奢”的白领康婷鑫对记者说，明明是必需品的停车位，却具备了奢侈品的各种属性。

　　她分析说，奢侈品每年都会在七八月集体涨价，但今年还没到4月，部分奢侈品品牌已经开始贴上新的价格标签。停车位也一样，每年价格上调几乎成了“固定动作”。而且跟奢侈品类似，无论供求关系如何，其价格一直坚挺。 “不管开多高的价格，都会有人埋单，这跟奢侈品也是一样的道理。

　　一位开发商私下对记者表示，车位这种非生活必需品，应该由企业自主定价，由市场来检验其价格的合理性，嫌贵完全可以不买。他认为，与快速增加的汽车保有量相比，城市现有的停车位数量仍有很大的缺口。城市规划配置的停车位数量和标准偏低，给停车位所留的建设空间日益狭小，汽车消费持续旺盛增长等因素，都将使停车位紧缺的压力长期存在。

　　但有不少车主表达了不同的意见。康婷鑫说，停车位正成为汽车消费的必备关联产品，从一定程度上说，甚至具有民生属性。 “停车位显然不能跟LV包相提并论，LV包不买对正常生活也没有影响。但如果没有停车位，那车子停在哪里？ ”

　　车位到底是必需品还是奢侈品？业内人士认为，投资车位与投资商铺性质不同，车位只是一个配套性产品，属于生活必需品，购买车位者自己使用较多，即使有投资目的，也是有了先购买住宅的行为，为了争取更大的溢价空间而去购买车位的。

　　记者手记

　　不透明、不规范助推车位成为奢侈品

　　王毅鹏

　　停车很难、车位很贵、有车真烦……小小一个停车位，比家里的卫生间大不了多少，还是毛坯的，也不配家用电器，卖得却比帕萨特还贵，有些甚至超过宝马的价格。难道这就是“好马配好鞍”的逻辑？

　　像上海这样的城市，土地资源永远稀缺，那车位上涨似乎是合理的，也正因此，车位价格连年上涨，幅度甚至超过房价。但现实的情况是，“土地稀缺”并非车位上扬的唯一推手，车位交易的不透明、不规范正为其成为奢侈品“添砖加瓦”。

　　首先，车位何时卖到底谁说了算？房屋何时进行销售，政策有明确规定，过时不售就叫“捂盘”。但车位开盘着实像极了跟开发商打哑谜，你永远猜不到结果。这种信息的不透明造就了市场的恐慌情绪，进而带动车价心理预期的上涨。更有甚者，交房好几年了，新婚搬进去的小夫妻连孩子都上幼儿园了，车位才刚开盘。这种赤裸裸的捂盘坐等升值行径，并不鲜见。

　　再者，车位卖多少价格也完全由开发商决定。当然，房价也是人家定的，为何就不能定价车位呢？连物权法都规定车位归属开发商所有，可以根据市场定价。不过，建安成本和土地成本才5万元—10万元一个的车位凭什么就卖到50万元？况且，房价中可能已经包含了车位成本，车位再售相当于“二次盈利”。当然，这一揣测虽然合情但是无据，归根到底还是信息不透明所致。更有些开发商车位“只售不租”，直接封锁业主后路，想停车？乖乖交钱吧。

　　幸好，上海对于车位购买转让交易有非常严格的细则规定，“炒车位”似乎还未波及上海。大多数车主购买车位还是为了自用，但多少也有坐等升值之意。车位归根到底还是用车的配套设施，不能跟衣服、鞋包等奢侈品相提并论。

　　当下，停车难正日益成为严重的社会问题，政府正通过增效解决这一“城市病”，而车位价日渐暴涨的趋势确实有些刺眼。会不会有一天，房价调控之余还要调控车位价？

　　解决之道

　　辟夜间停车道缓解停车难

　　“每天晚上，小区绿化带上停着车、小区围墙外也停满了车，有不少居民反映，车子被刮伤，晚上找不到车位，但物业公司作为管理方很难解决这一难题。”闵行区高兴路上一家物业公司丁经理透露，小区一共四百多名车主，但车位仅两百多个，开发商建造时配比严重不足，管理方也很尴尬。“现在和有关部门沟通，看能不能在一些小路上开辟夜间车位，暂时解决业主的停车问题。 ”

　　记者了解到，部分小区为了解决停车难问题，将绿化带改建为停车位，通过搭棚架的方式还绿于民，新华苑小区正试点将原来的平面车位改建为双层立体车库，新增车位约40个，补足小区资源，还可兼顾向周边小区、商务楼错时开放；长清苑小区则通过让车主提前预付三年停车费的方式，改建车库，新增155个车位。

　　目前，上海中心城区停车车位缺口达36.7万个，缺口比例达32%。居民小区夜间车位缺口27.2万个，缺口比例约37%，车位缺口绝大部分通过占用小区道路甚至小区消防通道，以及周边道路停车等方式解决；非居住类车位缺口约10.4万个，缺口比例约26%。夜间居住区和白天商务、商业集中区停车难，以及早晚高峰医院、学校等停车矛盾日益突出。

　　市政府相关部门编制《关于进一步加强本市停车规划、建设和管理的若干意见》，明确未来停车供给体现“适度满足基本车位，从紧控制出行车位”的政策导向，停车收费实施差别化费率等措施，并明确在不影响小区安全，不占用小区消防通道、绿化设施的前提下，经居住小区业主大会同意，可统筹利用小区的空余场地及相关空间，通过内部改造挖潜、改建扩建临时停车设施等措施以缓解“停车难”矛盾。