揭秘拆迁那些事：拆迁户维权如何打通任督二脉

　　走在株洲新华路上，方清明评点着街边高楼。“这个，拆迁很成功，每一户都很满意。”“那个，多漂亮的楼盘，我们拆了四五年呢。”

　　他是一名从业6年的拆迁工作者，受雇于多家拆迁公司，具体工作就是对拆迁项目进行全盘策划和实施。

　　在拆迁频频引发矛盾的背景下，拆迁队常常被认为是一群态度恶劣、手段野蛮的人。但是，如果抛开那些极端例子，用平和的眼光观察，拆迁对他们来说只是一份工作。

　　从他们身上，可以看到城市发展中最深刻而又最细微的矛盾，以及为什么存在那些矛盾。本报记者谭君 株洲报道

　　A “拆迁骨干”与“房普军校”

　　记者第一次见到方清明，是在长沙盈科律师事务所。他坐在只有合伙人才享有的独立落地玻璃窗办公室里，穿着横条纹T恤，头发一丝不乱，一脸成功人士的和气。

　　拆迁工作者是律师，这一点都不奇怪。从中央到地方，关于拆迁的法律法规很多，在拆迁过程中，需要调和的利益和矛盾也很多。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称新拆迁条例)出台前，一个拆迁项目会有一个建设指挥部，工作人员主要是三部分人：投资商/开发商代表、政府部门相关人员、拆迁公司人员。

　　以上三种人，方清明都“当”过。2007年，他曾作为一个项目的开发商代表，与拆迁户沟通。2009年，株洲河西一个项目引发媒体关注，他又作为政府代表接待采访。

　　当然，他的主业是策划拆迁。

　　拆迁公司的核心竞争力，是制作一个开发商、政府、拆迁方都能接受的拆迁方案，并且用最短的时间、最平稳的方式把房子拆下来。

　　2004年，株洲第一家拆迁公司成立，现在有5家这样的公司，顶峰时有6家。在该市，以拆迁为业的人有100多个，像方清明这种能独立操作一个拆迁项目的有十多人，他们被称为“拆迁骨干”。

　　4月24日，记者见到了另一个“拆迁骨干”，一名40多岁的女性。此前，她是一名乡镇计生干部，2007年开始做拆迁，她曾担任过拆迁公司的法定代表人，拥有经济师资格。

　　“拆迁为什么有矛盾?只要钱到位了，老百姓没吃亏，有谁不走!”她说话像个小钢炮。

　　她穿着连衣裙，化着淡妆，每天来回花10元钱坐公共汽车去株洲县一个工地上班。她抱怨公司给的10元钱交通补贴，“一分多的都没有。”

　　方清明喊她“肖老师”。在当地拆迁行业，“拆迁骨干”都被称呼为“老师”。如果有人被房地产商高薪挖过去，他在别人口中的称呼就会变成“X总”。

　　当地拆迁行业不但有“老师”，还有“校长”。

　　“校长”姓苏，是当地拆迁行业的“老大”。熟悉他的人说：“拆迁的每个法律法规，每项政策措施，每个操作步骤，他都懂。”

　　苏校长今年62岁，是株洲市房产局退休干部。1980年全国进行房屋普查时，他作为株洲代表队队长参加省里培训，“光房屋测绘就学了一个月”。后来，他对下属区县的房屋普查工作人员进行培训。他的学生称他开设的培训是“房普军校”。因“房普”在株洲话中与“黄埔”同音，所以，他被喊成“房普军校校长”。

　　1990年代，房地产兴起，苏校长被人聘请去做房屋拆迁。后来，拆迁公司成立，他又被请去当顾问。

　　株洲的拆迁公司之间很少有竞争，因为，大多数“拆迁骨干”都是苏校长的徒弟。

　　苏校长对自己掌握、领悟的拆迁专业知识毫无保留，经常受邀在各拆迁公司做培训。他还编了一本200页的《拆迁工作手册》，取名“奇谈怪论”，编者落款：苏校长。

　　B 拆迁公司的“作业流程”

　　接受拆迁委托入户调查摸底制作拆迁方案张贴征收补偿公告帮助申请拆迁许可证正式拆迁

　　4月25日，记者在株洲县渌口镇一个拆迁现场，见到了苏校长。

　　他穿着普通，脸色较黑，谈到拆迁时，小而圆的眼睛就放亮。

　　入户调查摸底是拆迁基础工作，主要了解房屋结构设施，房主人际关系、拆迁意愿、补偿要求。

　　入户调查该怎样做才会有效果?

　　“有人去找人家谈拆迁，会这样开场，‘开门咯，跟你讲下拆迁’。这算什么态度?人家门一开，抓个纸团就朝你身上丢。首先你的态度就不诚恳。”苏校长说。

　　苏校长举例：“他说谈拆迁莫来，我说那你就把我当讨米的、要饭的，我来喝杯茶，他说那可以，让我进去。进来后，我就问寒问暖，问长问短，家里几口人，老人孩子还好吗……他自己主动谈起拆迁。我就告诉他哪些是政策允许的，哪些是不行的。马上就变被动为主动。”

　　讲到这里，苏校长吐了口烟，微微点头：“你不能把自己当公务员。做人要低调。”“吃拆迁这碗饭，社会知识远比专业知识重要。”

　　《拆迁工作手册》用了专门章节，介绍该如何进入拆迁户家中。这本“手册”中，光与人打招呼的用语，就罗列了一页，包括“老兄，好像我们在哪里见过，好面熟”“您一身福气”。

　　入户调查摸底之后，拆迁公司会根据拆迁户诉求、政府政策、房屋结构、评估价格等，制作一个拆迁概算提交给房地产公司。一旦方案通过，就会正式张贴征收补偿公告。

　　公告张贴期间，拆迁公司一方面要根据拆迁户的意见进行相应调整，一方面又要帮助拆迁人(开发商或政府)准备各项资料，向有关部门申请拆迁许可证。

　　以上程序走完，就迎来了正式的拆迁。这一般是矛盾爆发的时候。

　　“拆迁户希望得到更多补偿，开发商则希望投入最少的钱，政府有政策，房屋评估公司有标准，我们是夹在中间。”苏校长说。

　　房屋评估公司会根据一套公式计算房屋价格。评估因素除了考虑区位、用途、建筑面积、装修等，还要考虑如房屋建筑结构、折旧、同地区旧房市场价等等。

　　评估价通常低于拆迁户的诉求，事实上，“拿这个钱去买马路对面新修的房子，是买不起的。”肖老师介绍。

　　“有时，评估价实在太低，我们会要求他提高评估价，同时，我们调查的基础资料也会要有相应调整，如房子使用几年、装修标准等。”苏校长坦承，再怎么调整，上浮的价格也不大，关键问题是，评估公司是根据房屋本身价格计算的，而拆迁户想到的是房地产价格，不但有房价，还有地价。

　　“新拆迁条例就考虑了拆迁户的意见：房屋征收不得低于类似房地产的市场价。”苏校长说。

　　他认为，整个株洲的拆迁工作，算是做得比较好的，当然，没有一份拆迁补偿方案是百分之百完美。

　　C 苏校长的“两把刷子”

　　苏校长认为，“只要方案做得好，没有房子拆不了。”

　　在他看来，要做好一名拆迁工作者，既要做拆迁户的工作，也要做开发商的工作。

　　他举了个例子：

　　曾经有一个项目，开发商的补偿方案很好，拆迁地的隔壁甚至都建好了安置房，但是，拆迁户并不愿意搬。

　　“要我换房子，不能让我增加钱，这是情理之中的吧。你不拆我的，我就不用出这个钱。另外，我的旧沙发搬到了新房子，要买新的才配，这个以旧换新的费用，谁出?到了新房子，我要搞装修，就要到外面选材料，就要耽误工，那耽误的工钱谁付?”

　　这些隐性补偿是没有标准的。“这是制定政策的人想都想不到的。”苏校长说。他们采取的解决方法，一般是按政策最高标准补给拆迁户，“比如两年的装修，还是算你新的。能就高就不就低。”

　　这个项目，拆迁户搬迁前遇到的最后一道坎是：新房除大门外，室内房间都没有门。而开发商拒绝再投钱。

　　当时物价上涨得比较快。苏校长说，自己利用曾在房地产公司当过销售、经济师的专业知识，跟开发商谈。

　　“我找到开发商，把地价、建筑价、城市建设配套费、办证费一算，再算商品房能卖多少钱。我说，这边再投50万，让他们尽快搬走，你很快可以赚到1000万。他说，50万，你有没有把握?我说应该没问题。后来，他赚了3000万都不止。”

　　拆迁户住进新房子后，和苏校长也成了朋友，常常向苏校长吐槽：“新房的自来水要加压，水价就要提高;新楼有电梯，电要配双回路的，电费要增加;以前社区只有卫生费，新房要交物业管理费。”

　　苏校长只好磨嘴皮：“物业管理费贵，但被盗的东西有录像监控，物业承诺赔偿。这叫花钱买享受，您享受的是新环境。”

　　拆迁户说：“这些费用不是我自愿要增加。我是下岗职工，没钱，只有这个承受能力，享受不起。”苏校长说：“没办法，这是社会发展，人不得不随环境改变。”

　　《拆迁工作手册》专门指出，与拆迁户交谈很关键的一点是：话要投机，但不要表态。

　　D 拆迁工作者的“总攻”

　　拆迁存在矛盾，总需要一方妥协，矛盾才会平静解决。双方都拒绝妥协时，拆迁工作者的“总攻”就开始了。

　　《拆迁工作手册》总结了拆迁户6种心态：

　　为了奖励积极主动;有钱有房子无所谓;随大流看形势发展;最后搬走补偿较高;拆迁补偿欲望高;脱离政策漫天要价。

　　“其实，这些心态都可以理解，都是为了利益。就像挤牙膏，多挤一点嘛。”方清明说。

　　各个击破，分化瓦解，是拆迁工作者的策略之一。比如，先拆当干部或有威望的人家;先拆门面，让地段冷清下来;先在房子上写个“拆”字，造势。

　　具体到个人，拆迁工作者会使用“攻心战术”。

　　《拆迁工作手册》列出十种性格的拆迁户以及对策：怕事性格，用激将;柔缓性格，用纠缠;急躁性格，用冷落;顽固性格，用强制;官腔性格，用权力(找他的上级给他施压)……

　　在与拆迁户的沟通中，拆迁工作者经常收到的质问是：“这个项目不是公共利益，是完全的商业行为。”

　　此时，拆迁工作者会背出新拆迁条例中涉及公共利益的六种情形，“你说你不符合前面五种情形，有第六种呀，‘法律、行政法规规定的其他公共利益的需要’，这个项目就是市政府下文的。”

　　拆迁户如果继续争辩，拆迁工作者会说：“老兄，要用发展的眼光看问题，所有商业开发都是为了后人的公共利益。”

　　对于这个问题，苏校长打了个比方：“你说她现在是少女，不是婆婆，但只要她是女人，她以后总要变成婆婆。”

　　沟通不了，矛盾协调不了，就可能会有逼拆、强拆。

　　对此，苏校长并不讳言，但他很鄙视那些不良行为。比如，在拆迁户门口泼大粪，把屋面掀一个小洞漏雨，把门窗撬开方便小偷，把机油伴上黄油倒在路上，在床铺上放条蛇……

　　方清明也坦言，拆迁行业存在某些恶习：电压降下来，可以点灯，但饭煮不熟;水压降下来，每天滴一点，但不能洗澡;多年正常的化粪池突然溢出来;晚上真的听到“鬼叫”，因为有一种鱼被丢进水沟……

　　经常被媒体曝光的暴力拆迁，其实是拆迁的最后阶段。具体的拆除工作，一般是交给农民工做。

　　实际上，这种与拆迁户直接发生冲突的事情，一个聪明的拆迁工作者会努力避免。他们遵循的一个原则是：开脱自己，全身而退。

　　E 或将失业的“手艺人”

　　强拆有两种，一是行政强拆，一是司法强拆。前者在新拆迁条例中已被取消，后者在新拆迁条例出台前也很少执行。

　　“要申请司法强拆其实很难。”方清明说，他还没有经历过司法强拆。

　　对于开发商来说，强拆也不划算。“强拆一户，少不了要几十万。牵涉到这么多部门，还不是开发商要出钱?来的人这顿中饭少不了。人少，声势不够，压力不行。几个人架一个，叫人去里面把东西搬出来，请公证处封存物品……钱多时间长。程序走到位要300天。有的项目工期又赶得急。”苏校长说。

　　所以，万一有项目接近强拆时，开发商可能会跟拆迁户达成秘密协议，“给你10万，赶快走。反正要出钱，出给谁不是出?”

　　苏校长说，这种暗箱操作对先前搬走的拆迁户不公平，但是，作为拆迁公司，他们只是为拆迁人提供服务，对此没有发言权。

　　拆迁公司怎么挣钱?

　　现在在株洲，他们一般按拆迁总费用2%收服务费。此前，房产部门有过会议纪要，明确拆迁公司服务费可按总费用5%-8%或者100-150元/平方米收取，但是，实际上远低于这一标准。像苏校长、肖老师、方清明这样的“拆迁骨干”、技术人员，并不属哪家拆迁公司，一般是150元/天被人雇用。

　　“我们是做手艺的人。有事做就多弄两个钱，没事做就吃自己的，拆迁公司养不起人。招正式员工，接个20万的项目，发工资要发30万。干我们这行，很多是退休的，大家在一起图个好玩。”

　　4月25日，苏校长在一栋大楼的高层茶座跟记者聊天。他看着落地玻璃窗外的城市，低声说：“1969年，我在湘江饭店担泥巴，在我手里砌屋又在我手里拆屋，有的屋是连建三次，连拆两次。”

　　至于他自己，却不愿住进城市新楼，依然守着老家60年的土砖房。

　　下午，他把几个徒弟叫过来聚会。这几个徒弟，有的被房地产公司请去当顾问，月薪过万;有的是拆迁公司老总;有的已经去长沙开拓新天地;有的仍等着校长喊他做项目。

　　这天，他们认真地讨论了一个问题。

　　新拆迁条例规定：国有土地上房屋统一由政府进行征收。土地在政府完成拆迁后，再挂牌拍卖给开发商。这与此前拆迁条例明确规定的委托拆迁公司不同。株洲市政府由此成立征收处，每个区设立征收中心。

　　今年，市房产局没有给他们的《城市房屋拆迁执业证》进行年审，苏校长对此深表担忧。这意味着他们的工作将由征收中心替代。不过，苏校长打听到，征收处一共有40多个工作人员。“一个指挥部就要30多个人，40多个人要负责全市房屋征收，怎么做得赢?”

　　方清明补充：“没搞过拆迁的人来做这个，还是挺难的。像我们，专业到你的房间刷了几道油漆都看得出，知道给你怎么算;怎么上户宣传，怎么讲解，怎么灌输，这是个技术活。”

　　苏校长几次大声朗读新拆迁条例里的条文：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

　　“也就是说，征收中心还是可以委托我们来做的。” 但他总是忽略读后面那句：房屋征收实施单位不得以营利为目的。