揭秘拆迁那些事：拆迁户维权如何打通任督二脉

　　碰到能背诵拆迁法规的拆迁户，方清明有些“怵”，“他懂的比你还多，你能忽悠他?”

　　拆迁，本质上是拆迁各方的利益博弈。但博弈不只是对抗，也不是“硬扛”。

　　一个理性的拆迁户，既不缺乏勇气，更不缺乏策略，他们能以合理合情合法的手段，最大程度实现自己的正当诉求。

　　那么，拆迁户应该如何打通“任督二脉”，实现理性维权?本报记者谭君 株洲报道

　　1 那些“打败”拆迁队的人

　　“我见过很聪明的拆迁户。”方清明说，在他6年的拆迁经历中，偶尔会想起那些“打败”他的人。

　　一次，一个拆迁户约他谈判。谈判地点被约在一个非常高档的酒店。方清明说，他走进去的时候，就觉得“他已从心理上压倒了我们”。

　　还有一次，方清明他们几乎要采取强硬措施时，拆迁户并未以硬碰硬，而是非常客气地进行了接待，这让他们下不去手，“他知道你也是带着工作来的，他的客气让我们很不好意思，伸手不打笑脸人。”

　　方清明表示，大多数时候，他们对能背诵拆迁法规的人有些“怵”，“他懂的比你还多，你能忽悠他?”

　　这种拆迁户，会把国家关于拆迁的法规全部查出来，还会向知情人士打听地方上的拆迁政策，同时，对自己房屋的结构和价值，也掌握得很清楚。

　　方清明认为，懂得相关法规是一个拆迁户的基础功课。不过，如果功课没做好，拆迁队上门了，也并非无计可施。

　　“你还可以说话，但话一定要在理，或者以情动人。情、理、法，三者占其一，能统一最好，不能统一，困难也是情，不想搬也是理，方案有不足、机构设置不合理，这些都可以提。”

　　拆迁谈判，对抗不是目的。聪明的拆迁户，能在合适的时机主动抛出解决方案，达到自己的目的。

　　苏校长就遇到过这样一个对手。他是一家银行的经济师。

　　苏校长称，拆那栋大楼时，其他人都拿钱走了，但这位经济师丝毫不动，他提出原地安置。开发商说，可以啊，但不拆你的房子，怎么原地安置?

　　这位经济师又担心，房子被拆后，新房建不起来，他家对面就是一栋烂尾楼。谈判由此陷入僵局。

　　最后，苏校长和经济师一起想了一个办法：让开发商先进行货币补偿，补偿金存入双方指定存折，存折由经济师保管，开发商把房子建好后，经济师拿存折上原封不动的钱及利息换一套房子。“他相信金钱是唯一的担保。”

　　事情得到圆满解决。但苏校长说，这只是个案，如果所有拆迁户都这么做，开发商就没钱建房子了。

　　3 要善于从政府处求证或求助

　　今年以来，郑建伟在江苏常州代理了几起案件。他尝试着对他的当事人进行法律培训。他总结，很多拆迁户有正当诉求，但不知如何达成。

　　他教他们的第一步，是申请政府信息公开。然后通过政府的反馈信息进行分析判断，由信息再“挖”信息，最后在律师的指导下，将有利于己方的信息和证据固定。

　　去年10月，常州人梅国成发现，给他的房子作出拆迁行政裁决的三个工作人员资格有问题，他向江苏省住建厅申请信息公开。对方回应，三个工作人员培训合格，有毕业证。但梅国成认为，培训毕业证不代表上岗资格证，其法律效力存疑。

　　后来，针对此项信息，另一个面临拆迁的人也申请信息公开。江苏省住建厅这一次回应，他们未给这三人颁发过拆迁行政裁决资格证。

　　最终，梅国成的房子虽已过了行政裁决期，却因为裁决员资格问题，没有被拆。

　　郑建伟还告诫拆迁户们，要放松，理性维权，“首先要有心理暗示，不要认为自己很弱。”

　　郑建伟相信，现有的制度是能够制约不法行为的。

　　比如，申请领取拆迁许可证的单位，必须向房屋行政管理部门提交五份文件：一是建设项目批准文件，二是建设用地规划许可证，三是国有土地使用权批准文件，四是拆迁计划和拆迁方案，五是所在市银行出具的拆迁补偿安置资金存款证明。

　　“这五份文件的办理，又需要相应的手续，且它们之间是有联系的：要拿到国有土地使用权批准文件，那拆迁补偿安置资金必须到位，可以向政府部门申请信息公开，查看这笔资金所在专用账户的流水;财政局往往是被忽视的地方，但公民也可以监督，如果开发商没有缴纳足够的土地出让金，他就拿不到土地开发批准书……”

　　郑建伟说，通过他们的努力，已经有政府领导表示，愿意构建一个平台，与拆迁户进行交流。这时，拆迁户还要“学会怎么谈判，怎么作出让步。这也是一种技能。”

　　2 审查拆迁合法性，反败为胜

　　如果对拆迁补偿不满意，谈判又失败，还能扭转房屋被拆的命运吗?

　　答案是肯定的。一些人通过审查拆迁的合法性，使房屋得以幸存，至少是暂时幸存。

　　在长沙，就有过这样一个案例。

　　2009年2月，长沙市政府做出要收回河西凤凰山庄所在地块国有土地所有权的“决定”。当时，这个决定只在一家报纸上刊载。

　　凤凰山庄的业主们认为，这个决定没有依法送达到每个业主手中，所以土地回收令对他们没有效力。另外，“拆迁许可证”也发错了，发给了没有资格的岳麓山风景名胜管理局。

　　拆迁双方由此对簿公堂。2010年3月，受理这一案件的长沙市中院，支持了业主们的申诉。

　　胜诉，使房屋拆迁谈判的主动权到了业主手中。用业主、湖南师大法律系黄老师当时的话来说，“至少他要先坐下来心平气和地跟我们谈了才能拆”。

　　无独有偶。2010年发生在安徽芜湖的一起拆迁，拆迁户也通过审查拆迁合法性保住了自己的房子。

　　这位拆迁户叫倪良宏。他在面临强拆时发现，自己房屋所在地块的买家是一家商业公司，按理说，应该由这家公司申请拆迁，并领取规划许可证、规划选址意见书、国有土地使用批复等拆迁“三大件”。不过，领取“三大件”的单位却是芜湖土地收储中心。

　　拆迁主体本该是商业公司，为何由芜湖市土储中心代劳?芜湖市土储中心是否具备这个资格?

　　倪良宏于是和律师一起向省级机构发出行政复议。

　　2010年2月10日，安徽省发改委以“行政越权”为理由，撤销了芜湖市发改委的立项批文。随后，安徽省国土厅撤销了芜湖市国土局作出的建设用地批文。这意味着，该地块拆迁的合法依据已经丧失，强拆被阻止。

　　在从事多年土地征收维权官司的郑建伟律师看来，通过法律手段阻止拆迁，前提是要对与拆迁有关的法律法规十分清楚，而且当地有关部门一定依法办事、遵循法律准则。

　　[拆迁维权注意事项]

　　1 维权的目的是解决矛盾而不是激化矛盾。

　　2 要有一颗平常心，一味对抗，对个人和对社会都没有实质意义。

　　3 拆迁就是拆迁，千万别提拆迁以外的事情，这些偏离主题的事情，既让拆迁人为难，也会令自己陷入沮丧。

　　4 对事不对人，不要发情绪，如果可以，让拆迁工作人员帮你想办法。

　　5 签合同时要看准，要了解形势发展。如果是较早一批签合同，在合同约定中最好注明，“如果价格、方案有变化，与其他人享受同等待遇。”

　　[可以寻求的法律路径]

　　1 关注规划编制、审批和实施。土地的征收征用，都必须以规划为前提。城乡规划法对公众参与规划有详细的法律保障规定。

　　2 质疑征收决定的合法性，从三个方面考虑：批准(决定)征收的机关是否适格、所需的要件是否齐备、程序是否适当。

　　3 积极寻求对话。获悉政府将作出征收行为时，应当申请听证，并通过听证获取信息和充分发表自己意见。拆迁工作者说，他们确实会重视听证会上的声音。

　　4 申请政府信息公开。

　　以上均摘自王才亮律师《房屋征收维权21招》和方清明律师《拆迁工作日记》。