买卖农村房屋需慎重

　　来电显示：我是浏阳一村民，2011年上半年，我把自己的房屋卖给一名城市居民，双方签订了《房屋买卖合同》，约定房屋金额为15万元，买方暂支付1万元购房款给卖方。可现在买方明确表示不愿意继续履行合同，亦未按合同约定的时间支付剩余购房款。为此双方发生纠纷，我想问自己与买方签订的《房屋买卖合同》是否有效？能不能要求买方支付剩余购房款？陈先生

　　浏阳市司法局12348法律服务中心值班律师于华明答复：农村房屋买卖已经是农村普遍面临的一个实际问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

　　宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。目前农村私有房屋买卖中大多买房人名义上是买房，实际是买地，在房地一体的格局下，房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

　　城市居民购买农村房屋的行为，违反《土地管理法》的强制性规定，因此该买卖行为必然无效。同一集体经济组织的村民在没有宅基地的情况下，向同组村民购买宅基地或房屋，应当经过当地村民小组的同意，签订《买卖合同》，买卖房屋后到当地房屋产权部门办理过户登记手续。

　　城市居民切勿盲目跟风购买农村房屋，该行为的法律后果是双方签订的《房屋买卖合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此案中陈先生不能要求买方支付剩余购房款。记者 李广军 (来源：长沙晚报)