已购房者恐房价跌求助于房闹 鲜见追责实为纵容

　　已购房者恐惧房价下跌求助于“闹” 业内人士称极端维权不合理不合法

　　息“房闹”需依法追究非理性维权责任

　　在江苏省淮安市清河区健康北路边上，有一个已经停工近4年的在建小区。5幢已经建成的楼房框架，被包围在一大片荒芜的空地和锈迹斑斑的脚手架中间。

　　不久前，《法制日报》记者在前往采访时看到，写着“施工重地闲人免进”的大铁门前，垃圾和沙土堆成了一座挡住出路的小山。

　　尽管在淮安市官方的表述中，这个建在市区主干道边、半途停工的名为“温州花苑B区”的小区，被认为“影响了淮安的投资形象”，但近4年过去，却仍然没有人能够彻底将工地大门前的土堆清理干净，让其重新开工建设。

　　记者采访后了解到，堵门者系该小区对面温江花苑A区业主，因认为开发商卖给他们的房子价格高于政府定价，而采取了极端维权手段，然而，此时他们与开发商的销售合同早已生效，房屋产权证均已办理完毕。

　　业内通常将已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满，而发生的集体与地产开发商闹事的行为称为“房闹”。究其本质，与前文所述的案例相同，都是在合同已经生效后表达对自己购买行为的不满，且采取集体维权模式与开发商对抗。

　　多名接受《法制日报》记者采访的专家表示，今年是我国提出建立社会主义市场经济20周年，而市场经济的灵魂在于契约精神。通过打砸、跳楼、拉横幅、送花圈等非理性手段破坏合约履行的行为，是对市场经济秩序和法制秩序的双重破坏。

　　房价一降“房闹”就来

　　今年5月3日，浙江杭州昆仑天籁老业主集体拉起横幅指责开发商欺诈，要求退房；5月4日，杭州中豪四季公馆老业主举手牌静坐“房闹”开发商。同一天晚上，因不满开发商大幅度降价，镇海保亿·丽景英郡售楼处，约400名业主堵在门口，讨要说法；5月5日，杭州江南铭庭老业主，也聚集到售楼处，摆花圈“闹”开发商。

　　《法制日报》记者了解到，密集出现的“房闹”事件，导火线都是房价下跌给老业主造成经济损失，开发商拒绝补偿差价。

　　正因为有这个共同的背景，所以“房闹”早已不是一个新鲜词汇只要房地产市场有大幅降价情况，“房闹”潮就会骤然而起。

　　可追溯的最著名的“房闹”事件，发生在2008年。当年9月初，万科公司在杭州推出万科十周年青年置业计划，将其开发的4个楼盘进行为期12天的降价促销活动，折扣最高达到了7.5折，这让有意购房者趋之若鹜，同时也让前期业主十分不满。

　　从2008年9月3日起，不满降价的业主在万科房产杭州分公司的办公区域多次抗议，都未得到满意的答复，矛盾在9月6日升级，数名业主冲入办公室砸烂多处玻璃，销毁档案材料，在办公室里贴满各种标语。直到警方介入，事态才得以控制。

　　据《法制日报》记者查证，在此后每一轮房地产市场降价潮中，通过极端方式表达抗议的行为均有发生。

　　“房闹”试图转嫁损失

　　在杭州昆仑天籁老业主“房闹”开发商的现场，一名姓李的女士接受媒体采访时说：“现在开发商已经降到（每平方米）八千五，拿地成本就是差不多七千多元拿地价，杂七杂八的算起来八千多的成本，已经是成本了，这个价钱还能造出好房子吗?”

　　去年8月，该楼盘以均价1.26万元每平方米的价格对外销售，当时相关负责人向房屋购买者传递出肯定不会降价的信息，但仅过了两个月，昆仑天籁开始出现小幅降价的情况。直到今年4月22日，在8个月的时间内，该楼盘均价已降至每平方米8600元左右，降幅超过30%。

　　刚买房没多久，房价忽然就跳水了，亏损几十万元，这用网络语言来说，叫“躺着也中枪”。

　　记者调查发现，参与“房闹”的业主大多持两种态度：一是降价幅度那么大，是否会影响房屋的质量；二是开发商在销售时，往往会向业主承诺房价不会降，结果却出现了大幅降价，这是否属于价格欺诈，是否应该将差价补偿给老业主。

　　尽管这样的事实得到了一部分人的理解和同情，但在一个门户网站的问卷调查中，84%的受调查者认为，通过“闹”的行为要求开发商补偿差价并不合理，且有73.1%的受调查者认为开发商有权不予回应。

　　河南省郑州市二七区法院法官辛爽认为，“房闹”现象的产生，是业主在无奈地挣扎中缺乏理性的表现，产生这种现象的深层原因在于，业主风险控制经验不足，风险意识淡薄。过去，房地产市场繁荣，房价只涨不跌，房地产市场参与各方形成思维惯性，购房者对房价下跌没有思想准备。特别是对波段性的房产价格风险产生恐惧和恐慌，而没有相关的机构或组织进行疏导。

　　“蒙受损失，再加之法律意识淡薄，于是想将市场风险无端转嫁，通过‘闹’的极端方式来维权。”辛爽向记者分析。

　　向开发商转嫁自己的损失，这是多名受访的房地产专家均认定的“房闹”者动机思维，而在他们看来，这种行为毫无合理性和合法性可言。

　　“在经济学的理论中，房子不管是买来住，还是买来出租，都叫投资。既然是投资行为，涨和跌都要自己承担。就连消费也是这样，买一辆车，过不多久降价了，你不能退回去吧?”北京师范大学管理学院教授、北师大房地产研究中心主任董藩对《法制日报》记者说。

　　针对“房闹”业主们经常指责的开发商虚假宣传问题，董潘认为，这只是为“闹”而找的一个借口。“卖瓜的总会说自己的瓜甜，售楼的也都会说房价不会跌，但最终还是要以法律、以合同为依据，签下了合同就是自己的真实意愿”。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在和记者谈及“房闹”事件时说：“正常的市场经济不可能存在这种行为。你买房子赚了钱，很高兴；你觉得亏损了，你就闹，要别人承担损失。”

　　一个可以作为佐证的例子是，2008年，因为房价下跌，上海一个小区的业主们集体起诉开发商，要求退房，法院受理后经过一段时间的审理，最后宣判业主们集体败诉。但让人意想不到的是，宣判的同时，业主们却集体欢呼雀跃，因为经过一段时间后，上海的房价又上涨了，如果胜诉，他们就必须将房子退给开发商。

　　破坏市场和法律秩序

　　在2009年的万科“退房潮”中，万科最终坚持了没有退房。

　　“房价的波动是正常的，在交易过程中产生亏损也是正常的，在交易中你做的任何行为，都要由你自己负责，这是市场经济的基本原则。”易宪容认为，如果不能保证所签订的合约坚决认真履行，中国房地产市场秩序根本就无法建立。

　　然而在现实中，破坏合约的“房闹”行为却一再发生。易宪容和董潘均认为，这是对市场秩序和法制秩序的双重破坏。

　　“如果要‘退房’，就得看其签订的合约条款如何。如果合约条款规定购房者可以‘退房’，那么价格变化的风险则应该由开发商来承担；如果没有这样的规定，那么住房价格下跌的风险当然是由购房人来承担了。相应的管理部门要坚决保证合约的有效履行。如果任由购房者不履行合约，那就会真正破坏房地产市场秩序。”易宪容在一篇文章中分析了“契约精神”对于市场秩序的重要性。

　　而另一方面，有观点认为，“房闹”行为正在阻碍开发商的“降价权”，而因此利益受损的，是想要买房者。中华房商合作联合会主席贾卧龙曾表示，从令人同情的弱势群体，到如今咄咄逼人的“房闹”，他们已经成为阻止房价下跌的“钉子户”，因为他们不愿意房价下跌，那些买房的人估计对他们也很不满意，因为希望房价跌。

　　易宪容也在一篇文章中，以万科“退房潮”事件为例，讲述了“房闹”对房地产价格的干预：“在万科降价销售的同时，也有早些时候购买万科住房者要求退房，而这点也成了目前房价不能够下跌的理由。例如，有房地产开发商就认为，如果房价下跌，会引起广大购房者的退房潮，这会破坏既有的房地产市场秩序及引起社会问题或危机，因此房价不能跌。”

　　“房闹”行为对于法制秩序和社会秩序的破坏则更加明显，打砸、送花圈、跳楼等非理性的维权手段，已经跳脱了合理、合法的范畴。

　　辛爽告诉《法制日报》记者，市场经济是法治经济，房地产市场也要遵循这样的规则行事。一些房主聚集闹事，既不合法，也不文明。如果房子没有质量问题，要求退房或者补差价的行为都是缺乏法律依据的。因为，房价随市场波动是正常现象，房价降了就当“房闹”，这种行为从情感上可以理解，但是从法律层面上“房闹”不能维权，也不会获得法律支持。

　　董潘曾在自己的微博上呼吁重视因房价下跌引发的社会事件。他认为，此类事件在对社会秩序、信用关系和司法秩序的危害正在逐步显现出来。

　　鲜见追责实为纵容

　　董潘认为，“房闹”行为的产生是有条件的：“第一是人多，一个人对付不了，但如果有几百上千户，开发商就怕了，而且法不责众，每个人所需要承担的责任也小了；第二是闹一闹很划算，因为房子从几百万元跌了百分之十就是几十万元，就算被开发商打一顿，只要把房子退了也值得；第三是不排除闹事者中有一些是公职人员，有一些资历，不怕。”

　　事实也证明，“房闹”现象盛行的这三个条件，都在不断地被满足着。

　　开发商的退让，让“房闹”们“闹有所值”。今年2月，南京楼市开始降价，位于城东的东方红郡楼盘，宣布对在售的100多套房每平方米降价1000元，由于担心降价可能引发老业主的不满，开发商又决定拿出2600万元以代金券的方式，对老业主进行补偿。

　　这样的事例在各地均有发生，去年12月，上海的一家房地产公司就在两个楼盘下调售价的同时，拿出了高达6亿元的资金补偿给老业主，这也创下了目前为止中国房地产市场补偿的纪录。

　　“房闹”事件少受追究责任是另一个客观条件。事实上，从已经发生的事件中可以发现，从打砸售楼处的沙盘到直接抡上了棍子和砖头，和开发商发生肢体冲突，这些行为均已跳出了合法维权的范畴。据辛爽介绍，治安管理处罚法和刑法中均有相关条款能够追究这些行为的责任，但现实中却鲜见有人因此被追究。

　　在《法制日报》记者采访的淮安封堵工地事件中，尽管施工单位多次向当地政府提交《强烈要求依法严肃处理扰乱施工生产秩序尽快恢复温州花苑正常施工的报告》，反映“李某等人于2008年8月19日无理强行采取推土、钢管搭排，野蛮拦堵我公司正在施工的温州花苑B区工地大门，致使施工工人、建筑材料无法出入，工程被迫停工”，要求市政府依法严肃处理这一事件，惩处肇事者，维护合法权益，但历时多年，始终未见反应。

　　在易宪容看来，“房闹”现象之所以会形成一股“潮”，根本原因就在于地方政府的纵容和包庇，“每个人都觉得闹可以有效果，所以大家都去闹”，要破除这样的迷信，唯一的手段就是将法律执行起来，谁违法了就依法处罚谁。