破解“房闹”：业内称极端维权不合理不合法

　　“在经济学的理论中，房子不管是买来住，还是买来出租，都叫投资。既然是投资行为，涨和跌都要自己承担。就连消费也是这样，买一辆车，过不多久降价了，你不能退回去吧？”北京师范大学管理学院教授、北师大房地产研究中心主任董藩对《法制日报》记者说。

　　针对“房闹”业主们经常指责的开发商虚假宣传问题，董潘认为，这只是为“闹”而找的一个借口。“卖瓜的总会说自己的瓜甜，售楼的也都会说房价不会跌，但最终还是要以法律、以合同为依据，签下了合同就是自己的真实意愿”。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在和记者谈及“房闹”事件时说：“正常的市场经济不可能存在这种行为。你买房子赚了钱，很高兴；你觉得亏损了，你就闹，要别人承担损失。”

　　一个可以作为佐证的例子是，2008年，因为房价下跌，上海一个小区的业主们集体起诉开发商，要求退房，法院受理后经过一段时间的审理，最后宣判业主们集体败诉。但让人意想不到的是，宣判的同时，业主们却集体欢呼雀跃，因为经过一段时间后，上海的房价又上涨了，如果胜诉，他们就必须将房子退给开发商。

　　破坏市场和法律秩序

　　在2009年的万科“退房潮”中，万科最终坚持了没有退房。

　　“房价的波动是正常的，在交易过程中产生亏损也是正常的，在交易中你做的任何行为，都要由你自己负责，这是市场经济的基本原则。”易宪容认为，如果不能保证所签订的合约坚决认真履行，中国房地产市场秩序根本就无法建立。

　　然而在现实中，破坏合约的“房闹”行为却一再发生。易宪容和董潘均认为，这是对市场秩序和法制秩序的双重破坏。

　　“如果要‘退房’，就得看其签订的合约条款如何。如果合约条款规定购房者可以‘退房’，那么价格变化的风险则应该由开发商来承担；如果没有这样的规定，那么住房价格下跌的风险当然是由购房人来承担了。相应的管理部门要坚决保证合约的有效履行。如果任由购房者不履行合约，那就会真正破坏房地产市场秩序。”易宪容在一篇文章中分析了“契约精神”对于市场秩序的重要性。

　　而另一方面，有观点认为，“房闹”行为正在阻碍开发商的“降价权”，而因此利益受损的，是想要买房者。中华房商合作联合会主席贾卧龙曾表示，从令人同情的弱势群体，到如今咄咄逼人的“房闹”，他们已经成为阻止房价下跌的“钉子户”，因为他们不愿意房价下跌，那些买房的人估计对他们也很不满意，因为希望房价跌。

　　易宪容也在一篇文章中，以万科“退房潮”事件为例，讲述了“房闹”对房地产价格的干预：“在万科降价销售的同时，也有早些时候购买万科住房者要求退房，而这点也成了目前房价不能够下跌的理由。例如，有房地产开发商就认为，如果房价下跌，会引起广大购房者的退房潮，这会破坏既有的房地产市场秩序及引起社会问题或危机，因此房价不能跌。”

　　“房闹”行为对于法制秩序和社会秩序的破坏则更加明显，打砸、送花圈、跳楼等非理性的维权手段，已经跳脱了合理、合法的范畴。

　　辛爽告诉《法制日报》记者，市场经济是法治经济，房地产市场也要遵循这样的规则行事。一些房主聚集闹事，既不合法，也不文明。如果房子没有质量问题，要求退房或者补差价的行为都是缺乏法律依据的。因为，房价随市场波动是正常现象，房价降了就当“房闹”，这种行为从情感上可以理解，但是从法律层面上“房闹”不能维权，也不会获得法律支持。

　　董潘曾在自己的微博上呼吁重视因房价下跌引发的社会事件。他认为，此类事件在对社会秩序、信用关系和司法秩序的危害正在逐步显现出来。

　　鲜见追责实为纵容

　　董潘认为，“房闹”行为的产生是有条件的：“第一是人多，一个人对付不了，但如果有几百上千户，开发商就怕了，而且法不责众，每个人所需要承担的责任也小了；第二是闹一闹很划算，因为房子从几百万元跌了百分之十就是几十万元，就算被开发商打一顿，只要把房子退了也值得；第三是不排除闹事者中有一些是公职人员，有一些资历，不怕。”

　　事实也证明，“房闹”现象盛行的这三个条件，都在不断地被满足着。

　　开发商的退让，让“房闹”们“闹有所值”。今年2月，南京楼市开始降价，位于城东的东方红郡楼盘，宣布对在售的100多套房每平方米降价1000元，由于担心降价可能引发老业主的不满，开发商又决定拿出2600万元以代金券的方式，对老业主进行补偿。

　　这样的事例在各地均有发生，去年12月，上海的一家房地产公司就在两个楼盘下调售价的同时，拿出了高达6亿元的资金补偿给老业主，这也创下了目前为止中国房地产市场补偿的纪录。

　　“房闹”事件少受追究责任是另一个客观条件。事实上，从已经发生的事件中可以发现，从打砸售楼处的沙盘到直接抡上了棍子和砖头，和开发商发生肢体冲突，这些行为均已跳出了合法维权的范畴。据辛爽介绍，治安管理处罚法和刑法中均有相关条款能够追究这些行为的责任，但现实中却鲜见有人因此被追究。

　　在《法制日报》记者采访的淮安封堵工地事件中，尽管施工单位多次向当地政府提交《强烈要求依法严肃处理扰乱施工生产秩序尽快恢复温州花苑正常施工的报告》，反映“李某等人于2008年8月19日无理强行采取推土、钢管搭排，野蛮拦堵我公司正在施工的温州花苑B区工地大门，致使施工工人、建筑材料无法出入，工程被迫停工”，要求市政府依法严肃处理这一事件，惩处肇事者，维护合法权益，但历时多年，始终未见反应。

　　在易宪容看来，“房闹”现象之所以会形成一股“潮”，根本原因就在于地方政府的纵容和包庇，“每个人都觉得闹可以有效果，所以大家都去闹”，要破除这样的迷信，唯一的手段就是将法律执行起来，谁违法了就依法处罚谁。