央企围观民企奋进 草根房企拿地难掀风浪(图)

　　日前，和裕地产以3.79万元/平方米的楼面价拿下了霞光里商业金融用地，成为北京近年来单价第二的商业金融用地。从万柳到旧宫再到霞光里，在每个高价地背后全折射出了一个趋势，央企大部分选择沉默、品牌民企只是围观，而一些名不见经传的中小房企涌现，从中赫到河北众美再到和裕地产，全是因项目出名，而公司本身并不为人熟知。和大型房企拍下地王不同，小型房企只认为是个别现象，因此对楼市影响有限。

　　草根屡屡现身

　　说他们是草根企业并不是质疑他们的实力，而是这些企业在过去的几年中被人熟知的只是他们的项目，如中标万柳地块的中赫置业是钓鱼台7号院的开发商、中标霞光里商住地块的为林肯公园的开发商和裕地产、拿下大兴庞各庄地块的为河北众美等等。

　　近段时间以来尽管北京土地市场很火爆，但是除了中冶和中铁两家国字号企业现身拿地之外，其他国企均采取了围观的态势，而品牌民企也只是参与，除融创与中赫竞争了一把之外，其他企业均是早早收场。

　　7月10日，被推迟拍卖的万柳地块如约而至，现场的激烈紧张气氛其实只是幕后暗斗的一个表象。

　　而在此前，圈子内关于中赫置业势在必得的小道消息也不胫而走，虽无当年中服地块潘石屹的演绎，但是背后的故事也是精彩纷呈。

　　时间再次退到了7月16日，河北众美现身大兴庞各庄地块现场，与其同来的包括了金隅和富力两家知名企业，然而事情却出现了戏剧性的变化，在竞价环节结束后，金隅和富力却止步在100平方米公租房的配建条件上。

　　被认为是今年位置最好的霞光里地块，吸引了龙湖、九龙仓、和信地产、宝鸿天城等12家企业的关注，热度超过了万柳地块。最终和裕地产旗下的宝鸿天城以楼面价高达37875元/平方米的代价将其斩获，溢价率达到了169%。

　　为何热点地块均被中小房企斩获？成为了业内的焦点，一位业内资深人士向记者表示，拿地的这些企业在过去的一段时间内全是销售不错的开发商，手里积累了一定资金，而且基本上在北京全是单项目运营，需要一些面积适中、位置较好的地块供其开发。

　　万柳地块建筑面积为7.78万平方米、大兴庞各庄地块建筑面积为10.7万平方米、霞光里地块建筑面积为4万平方米，均是不错的中小型地块。

　　微妙的默契期

　　在楼市反弹、开发商资金状况有所缓解的大背景下，国务院派出的8个督察组却又突然而至，对于饱受政策调控如惊弓之鸟的开发商而言，正所谓是山雨欲来风满楼，也是各方暗战角力之时。

　　楼市调控的两年时间里，变化最为明显的可能就是北京市国土局，曾经的门庭若市变成了门可罗雀，而北京市国土局也如开发商一样，适时地调整推地计划。在连续零溢价的数月后，随着楼市的转机，市国土局也开始进入优质地块的频推期。在住宅用地50%溢价率的红线下，竞标政策房成为了一个既可盈利又不触线的两全之策。在市场的关键期，国务院又时刻关注着市场的压力下，推一些热而不燥的地块，成为了市国土局心中的小算盘。既可增收也不触调控的霉头。

　　夹杂在复杂市场环境中最为难受的莫过于央企，保利、中海上半年业绩的飞涨，急需补仓拿地。“保利求地！净地、商业、住宅来者不拒，收购、合作、转让，你说了算。”一些诙谐的微博透露出了拿地的强烈欲望，但是在万柳地块争夺时突然退场叫业内惊讶不已。一位知情人士向记者表示，“明面上说就是微博上的100多个字，主要是拍卖会当天人民日报的一篇警惕房地产市场反弹的社论，引起了集团领导的重视，最终保利北京公司决定退出”。作为导演2009年楼市疯涨的始作俑者，央企在这个节骨眼上处于两难的境地，一方面市场在回暖，另一方面又要揣摩政府的意思，不敢越雷池半步，即使是市场化的公司，又是政府意愿在市场的体现，期间的度很难把握。

　　而品牌民企呢？一方面揣摩政府意愿跟着央企走，而另一方面饱尝2009年高价拿地的苦果，又不愿意出手。拿高价地的代价到底有多大，一位开发商向记者表示，2009年集团下属的分公司拿了高价地，结果调控一紧直到现在还没有缓过劲来，集团三番五次下令让割肉跑。前有绿城之鉴，民企的顾虑也颇深。

　　在这样微妙的情况下，现在虽然出现了一些热点地块但是要出现当年的盛况已经不太可能。

　　影响甚微

　　土地市场回暖成为了整体市场的推进器，但是业内认为，在政策敏感期楼市难现2009年的盛况，主要是小房企的拿地行为不能代表未来的政策走势，与当年的央企影响力相比较小。

　　尽管如此，在一些热点地块的助力下，北京7月土地市场收获颇丰。

　　据数据统计，7月北京共获得土地出让金93.61亿元，相较6月的9.28亿元增长了9倍，但同比仍下降62.8%。

　　数据显示，7月北京成交的16宗土地中，住宅为6宗，商业为2宗，工业为8宗。据悉，今年上半年北京宅地成交仅为8宗。7月一个月，共有6块宅地集中成交，数量直逼上半年。

　　在成交金额方面，6宗宅地土地出让金总额达到75.17亿元，占7月土地出让金总额的80%。万柳地块、大兴旧宫绿隔地块等优质地块贡献较大，两地块分别进账26.3亿元和22亿元。

　　北京中原地产研究部总监张大伟认为，目前，土地市场的“以价换量”尚未完全奏效，地方政府对土地的定价依然比较高，预计后市土地价格将总体保持平稳。

　　部分前期上涨过快，或配套落后的郊区地价仍有望回落；而地段稀缺的优质地块则有望在竞标中小幅上涨。从过往经验看，“地王”项目入市通常表现平平，因此预计下半年居住用地“地王”再频繁出现的可能性较小，房企将以补充高性价比土地储备为主。