买房 移民 陷阱

　　买房·移民·陷阱

　　超英赶美的房价，遮天蔽日的雾霾，压垮书包的作业，不断扩展的海外产业，以及其他种种说得出口或说不出口的原因，正让一部分中国人将目光投向了海外。

　　移民的途径之一，据说是买房。

　　“66万元人民币买房移居德国”、“10万欧元就能拿到瑞典国籍”、“16万欧元西班牙买房全家移民拿绿卡”、“意大利100万元人民币买房可获居住权”……自去年以来，网络上先后传出欧洲多国“买房即可移民”的消息。

　　据搜房网发布的《2012年中国购房者海外购房趋势报告》，在中国人海外购房对象中，美国是最受青睐的国家，其后是澳大利亚和加拿大。在1200万参与调查的潜在购房者中，43%称移民是海外置业的主要目的；其次是教育，占25%；投资占比为23%。

　　然而，买房与移民之间是否有直接的关系？“居住权”和“永居权”有着哪些差异？中介天花乱坠的吹嘘有几分可信度？买房时除了房价还有哪些支出？买房后，房产税、维修费是否承担得起？

　　《环球》杂志调查发现，海外买房，看上去很美，却也隐藏着太多的陷阱。

　　买房，真能买来绿卡？

　　在海外购房，要注意“居住权”与“永居权（即通常说的拿绿卡的区别）”。永居权即有永久居住的权利，而居住权是短期内居住，时间一过，需要再次提交居住申请，申请条件包括个人收入、存款、在该国居住时间等。如再次申请失败，可能有房都住不得。

　　《环球》杂志记者/黄亚男（发自尼科西亚）

　　《环球》杂志记者/柳丝（发自洛杉矶）

　　《环球》杂志记者/饶博（发自法兰克福）

　　“更充分的移民保障、三房私家游泳别墅、33万欧元起”，在地中海岛国塞浦路斯，高速路边一巨幅房地产广告直接用中文这样写道。

　　也确实有中国买主因此上钩。他们对《环球》杂志记者说，吸引他们的，就是广告中“购30万欧元以上住房，即可获得永久居民身份”的条款。

　　其实，不止塞浦路斯，在互联网上，诸如美国、葡萄牙、德国、瑞典、西班牙等国“买房即可移民”的说法，颇为惹眼。一些有意“走出去”的中国人则跃跃欲试，不少人更将资金投入到海外房产项目中，其中包括美国的“犯罪之都”底特律。

　　但《环球》杂志经过调查发现，很多国家“买房即可移民”的口号，几乎都是不那么靠谱的宣传。确实，塞浦路斯政府出台了购房可获得永久居住权的政策，葡萄牙也曾放宽了移民政策，但这些政策背后还有诸多的附加条件，稍有不慎，购房者即可能陷入有房不能住、投资打水漂的困境。

　　寄托在房子上的“移民梦”，背后往往是深不见底的黑洞。

　　塞浦路斯，美景与忽悠

　　王东（化名）夫妇站在自己别墅的大落地窗前，欣赏着地中海的美景，他们多少次想像的场景终于变为现实。

　　这对中国夫妻来自北京，今年2月刚在塞浦路斯买了一栋别墅，他们花了33万欧元，（约合267万元人民币，在北京二环内大致可以买个40平方米的普通公寓房）。别墅位于塞浦路斯西南部帕福斯的一处半山之所，由此即可看到地中海宜人的景色。

　　“买房能获得塞浦路斯永久居住权，对我们最有吸引力。”王东向《环球》杂志记者表示。其实，这也正是绝大多数塞浦路斯中国购房者的想法。

　　但让王东失望的是，买房移民的梦，存在着太多的变数。

　　为吸引更多外来投资，塞浦路斯政府规定，非欧盟国家公民在塞浦路斯投资30万欧元房地产就有资格获得永久居住权，即PRP（永久居留证，相当于绿卡，不是国籍）政策。但要符合条件，难度可真不小：

　　第一，投资者可支配年收入须在3万欧元以上，收入必须是在塞浦路斯以外的地方所得，可以是工资、养老金、股票、房租等，每增加一位附带申请人（指18岁以下的未成年子女）需增加5000欧元。

　　第二，投资者提交办理PRP的申请表时要附有房产证或者交易合同，房产的市场价值最少要30万欧元并证明至少已经付款20万欧元。

　　第三，投资者必须提供塞浦路斯银行关于其已经存入至少3万欧元的确认信，这笔钱至少要在银行存3年，前两项中提到的金额需证明是海外汇款。

　　第四，投资者必须提供一份有无犯罪记录证明（如果投资者住在海外的话），证明由其所在国的政府提供，此人不能对塞浦路斯公共安全构成威胁。

　　第五，投资者还应该提交一份声明，表示他无意在塞浦路斯工作或者涉及任何形式的生意（如租房）。

　　第六，投资者两年内必须到塞浦路斯至少一次。

　　如果文件齐全，投资者预计一至两个月内可以通过审查，并取得PRP。但需要注意的是，投资买房只能获得永久居住权而非正式移民，不能享受当地人的许多福利。换言之，他们只能在塞浦路斯花钱，别想在这里找工作挣钱。

　　按照规定，外籍居民获得塞浦路斯永久居住权5年以上，才有资格申请塞国国籍，但最终入籍仍非易事。有当地人就说，一般情况下，能入籍的大多是和塞国公民有婚姻关系的外籍人，其他人很难被接受入籍。

　　另外，目前塞浦路斯虽然已签署了申根协定，但迟迟没有实施，因此购房者以为拿到塞浦路斯的PRP，就可以自由出入欧盟国家，显然并不现实。也就是说，即使拿到塞浦路斯的PRP，到其他国家、包括欧盟国家仍需要办理签证。

　　《环球》杂志记者了解到，一些中国购房者总认为塞浦路斯会很快落实申根协定，他们是在为未来做准备，但这种想法可能是一厢情愿。

　　因为塞浦路斯还处于分裂状态，加入欧盟的塞浦路斯，只是政府控制的希腊族塞浦路斯人聚居的塞浦路斯岛南部地区。土耳其族人居住的北部地区则处于土耳其控制之下，1983年土族宣布独立，成立了“北塞浦路斯土耳其共和国”，但仅得到土耳其一国的承认。塞浦路斯希土两族一直在努力通过和谈寻找一条统一之路，但到目前为止统一前景仍不明朗，因此如果塞浦路斯问题得不到解决，加入申根区基本没有可能。

　　而3月的塞浦路斯政府“抢银行”风波发生后，一些把钱放在塞银行里本打算买房或投资的人，存款已面临缩水。塞浦路斯政府3月30日宣布，依照欧元集团的救助方案，在塞浦路斯银行里存款超过10万欧元（约合13万美元）的大储户，将最多损失六成，远高于先前预期。

　　这场仍在发酵的危机提示人们，小岛上的银行或许是避税的天堂，也可能被风暴席卷。对于那些已经在塞浦路斯买房的人来说，则要担心下一个问题：随着危机的不断蔓延，塞浦路斯经济陷入深度衰退已成定局，刚买下的房子会贬值多少？

　　芝加哥，商业房产骗局

　　2012年7月，一个名叫赛斯的29岁美国人来到上海，推介一个名为芝加哥会议中心的项目。

　　赛斯极具演讲天赋，他告诉有意投资美国的中国人，这个芝加哥会议中心项目已与喜达屋酒店、洲际酒店和凯悦酒店签有特许经营协议，将于2012年夏天破土动工。

　　他宣称，投资者只要给项目支付50万美元的投资费用和4.15万美元的“劳务费”，他将确保他们获得美国的移民签证。如不成功，这些款项将如数退还。

　　如此低风险、高收益的项目，让打算去美国闯荡的不少中国富人砰然心动。据统计，先后有249名中国投资者签约，向这个芝加哥会议中心项目支付了1.45亿美元。

　　之后，噩梦开始了。

　　今年2月，芝加哥会议中心项目被美国证监会起诉。指控书称，赛斯“刻意误导和用虚假信息骗取了外国投资人的资金”，操纵的项目存在多方面的欺诈行为。

　　首先，赛斯口中的与喜达屋和洲际酒店特许经营协议，在该项目成立前就已终止；与凯悦酒店的协议，则根本不存在。

　　其次，在芝加哥建筑许可数据库中，根本查不到动工许可。该项目的土地估值也被严重高估，在2008年不足1000万美元购买的2.8英亩土地，在股权说明书中被估值为1.77亿美元，而该地区同样一英亩价格只有40万美元左右。

　　同时，该项目谎称获得伊利诺伊州政府的约3.4亿美元的支持，并向移民局提供伪造文件证明资金来源。美国证监会表示，其私募招股书中的“项目价值评估为人为捏造”，资金保障“子虚乌有”。

　　东窗事发后，美证交会对赛斯及其两家公司的资产进行了冻结，保留了上亿美元的投资款项，但投资者被骗的1100万美元管理费用已有九成被花掉。

　　对于数百名中国投资者而言，管理费显然已难以追回，投资款追回也需要一系列手续，面临诸多变数。

　　事发之后，在中文搜索引擎中，仍然能找到十余家中国移民中介机构为赛斯到中国宣讲所制作的宣传网页标题。

　　这并非第一起投资者在美国被骗案件。路透社2010年的调查显示，每年有上千名投资者因为希望得到美国绿卡，受到奸商的欺骗，但并不是每一起诈骗案都能被成功侦破。

　　在美国，投资移民项目是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别，简称“EB-5”。据《环球》杂志记者了解，在美国，买房与绿卡划不上等号。只有买了商用房，如酒店、娱乐场所等，并经美国政府确认，该项目提供了一定数量的就业岗位，才会向投资者发放两年临时绿卡，但这也不意味着就能最终取得绿卡，两年后，美国政府还要继续评估该项目，如果达不到标准，绿卡将会终止。

　　而如果购买别墅等住房，无论花了多少钱，都与绿卡或者移民没有关系。买了房子，去美国一样要办签证。

　　德国，买房无关移民

　　去年下半年，一条“66万元人民币买房移居德国”的微博，吸引了众多眼球。据微博称，这个项目由德国“新布吕克国际商业中心有限公司”（ICCN）推出，购买50平方米公寓一套，以此房产注册一家独资公司，便可能获得德国长期居留权，享有“自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24个欧盟国家”的便利，而购房费用加移民手续费总计66万元人民币。

　　66万人民币，在北京二环内或许只能买个厕所。如此低的门槛，以及德国和欧洲的诱惑力，让一些本就想“走出去”的国人“蠢蠢欲动”。

　　国内一家媒体的记者在推出这一项目的ICCN公司网站上，在线留言咨询如何购房。几分钟后，记者接到来自深圳的电话，自称姓刘的一位女士介绍了这个项目，并称已有64位客户与他们签署了有关协议。

　　据《环球》杂志记者了解，ICCN项目的确存在，这家公司位于德国西南边境莱茵兰-普法尔茨州，该州当地年轻人口流失严重，劳动力不足，当地正通过设立房产交易平台、改善企业经营环境等方式刺激当地的房地产市场、留住劳动力。

　　但是，要想移民德国还需要一个前提。细读微博可以发现，其中有“成功运营公司3年”的字样，这是以德国《居留法》为依据的。

　　在德国，成立公司的最低注册资金为2.5万欧元。旧版《居留法》规定，外国人通过投资获取居留许可，其投资额至少为25万欧元，并为当地创造至少5个就业岗位。2012年8月1日起，修订后的《居留法》实施，去掉这项规定，但仍保留了投资需“满足当地经济利益需求、为经济带来积极影响”等要求。

　　一些咨询机构分析，去掉投资额等硬性要求，并不意味着德国降低投资移民门槛。这项改变只是为吸引更多的外来投资，作为应对，外国人管理局对商业计划书等申请材料的审核可能会更加严格，为检验企业是否符合当地利益、促进当地经济，德国商会、劳动局等部门对企业背景、投资规模等方面的审核也会更缜密。

　　在德国，2012年4月，一些咨询机构收到很多关于“置业移民”的问询。德国投资咨询机构“中德商桥”在当地中文报纸登载声明，“有无房产对于一个原本就想投资德国的中国企业家来说并没有区别”，买房可移民的说法“实属荒谬”。

　　“中德商桥”说，由于买房不能取得任何居留，也就意味着投资者即使购买了德国的房产，还不一定能到德国居住。