多地曾试点以房养老问者寥寥
据《京华时报》报道，2007年10月，石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。其服务模式是，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。
但2008年1月，有媒体报道“养老房屋银行”项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。最终项目因问者寥寥早已中止。
此外，上海市从2006年起也在进行“以房养老”工作试点，2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但因真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。
最大障碍所在：70年产权
多名金融界人士认为，房屋产权70年，是"倒按揭"的最大障碍，也是与国外政策环境最大的差异。
“现有房屋产权70年，产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。”某股份制银行长春分行个贷中心的一位负责人表示。物权法只是规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但土地使用权70年期满以后，是否要补交土地出让金，如果补交，补交标准是多少，如果不补交也需要明确。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。
养老地产或成房企圈地游戏
此次《意见》的出台无疑给民间资本进入养老产业注入了一针"强心剂"。在鼓励民间资本投资方面以及对养老机构的自用房产、土地等给予了一系列的税收优惠，释放了强烈的欢迎信号。然而，在如今“圈地大战”愈演愈烈的当下，应当警惕有少数开发商拿着“以房养老”的幌子却在干着“圈地”的“勾当”。
根据《人民日报海外版》报道，此前国土资源部针对30多个养老项目用地的调查显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。房地产业内人士表示，很多开发商打着"养老地产"的名义，低价拿地，实际上仍然在做普通住宅，只是搭配少量养老服务设施。有的甚至仅仅包装一个"养老房产"概念作为拿地的策略。
"养老地产到底怎么做，按什么标准做，没有现成经验，也没有统一的标准，有的企业只是宣称要做养老项目，圈了地之后盖的仍是商品房。"一位国企开发商直言指出。
老人：“我能留给子女的就只有那套房子”
业内人士还指出，中国人传统的把房产等遗产留给子女的做法也是"以房养老"的一大障碍。
从老家来北京帮子女看孩子的张女士，今年64岁。当记者问她是否会选择"以房养老"的模式时，她坚决摇头表示不同意。"我能留给子女的就只有那套房子，怎麽能给保险公司呢？"她还认为，如果自己用这种方式养老，别人知道了，会认为子女不孝，自己也会觉得很没面子。
有业内人士认为，素有"养儿防老"传统观念的中国老人大部分可能都不会选择这种模式。这种形式应该更适合那些无子女的孤寡老人。欧美国家倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在"以房养老"和"留房给子女但交大笔税金"之间很容易作出选择。
对于"以房养老"的金融模式，老人不信任，金融机构也不并放心。对银行、保险公司来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小，而"倒按揭"恰恰相反，时间越长风险越大。此外，如何确定"倒按揭"利率也是难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。
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