业主围堵小区车库：车位只卖不租 月租说涨就涨

　　原标题：小区车位说卖就卖 月租说涨就涨 业主能否说不？

　　5月30日，位于南岸区青龙路的巨成龙湾小区车库因人为堵塞被迫停止使用，直到6月5日才恢复。

　　6月1日，位于北部新区高新园星湖路一号的劲力五星城小区也发生人为堵塞事件，记者赶到时，一辆私家车正堵在门口。

　　一段时间以来，日报热线接到多起居民小区车库被堵的反映，小区车库缘何被堵？记者就此展开调查。

　　开发商一纸告示要卖车位

　　“维护业主自身合法权益”的条幅横跨小区车库大门上方，门口两辆斜停的私家车完全堵住了小区车库的进出通道，后面停着一长串欲进出小区的车辆，倒灌进马路中央。这是巨成龙湾小区车库被堵第二天记者看到的情形。

　　百度资料显示，南岸巨成龙湾小区有住户2701户，建筑面积27万平方米，2008年3月建成竣工，停车位890个。居民入住以来，小区还没有发生过这么严重的车库被堵事件。

　　业主代表贺德明说，事情起因于开发商的一纸销售车位公告。

　　4月28日，开发巨成龙湾小区的重庆市巨成房地产有限公司在小区内张贴了一份公告。公告称，为促进巨成龙湾车位有效合理利用，满足业主停车和投资需求，经公司研究决定将巨成龙湾车位对巨成龙湾业主公开发售。巨成龙湾原车位月租卡从6月1日起停止办理和续卡。就是这则告示让小区炸开了锅。

　　“一个车位动辄十三四万，我们哪里买得起？”“以后不办月租了，停车怎么办？”“如果只有临停了，价格肯定涨。”

　　小区居民议论纷纷，也开始质疑：小区是否有权利单方面不再出租，采取出售的形式？依据是什么？小区未公布出售车位价格，就收定金，是否合法？定价是否需要通过物价局审核？细心的业主还发现，公告公布的小区车位只有786个，并非百度资料显示的890个，还有104个车位哪去了？是否被挪作他用？

　　最终，有268位业主向开发商提出了车位申购，200个车位被摇号售出。贺德明说，但业主提出的保留月租车位要求未被满足。5月29日双方协商未果，5月30日爆发了车库被堵事件。

　　劲力五星城的堵塞事件是因为车库月租突然涨价，原300元的月租费一下提高到450元。一位业主代表说，在没有和业主商量的情况下，开发商就单方涨价，涨价理由何在？那是不是过两年，又涨两三百呢？此前，开发商曾张贴告示欲售卖车位，后来不知怎么又收回了。

　　卖车位、涨租价，开发商有权吗

　　小区车库说卖就卖、租价说涨就涨，在不少业主看来，开发商显得任性十足，但开发商却不这么认为。

　　巨成物业管理有限公司经理杨超表示，车位出租、售卖是开发商的合法权益，况且只卖给业主，并无不妥。以后即使全部临停，也是供大部分业主使用。

　　负责劲力五星城小区物业管理的利荣物业管理有限公司经理王晓兰表示，他们是受开发商之托进驻管理的，开发商的行为他们无权过问。

　　那么，开发商能擅自租售小区车位吗？

　　市国土房管局表示，依据《重庆市物业管理条例》，物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。

　　也就是说，房地产开发企业在取得合法销售手续后可根据企业自身经营状况对小区车位自主选择出租或出售，车位出租或出售由企业自行决定。

　　市物价局房价处相关人士亦表示，小区车库停车收费的价格主体是开发商，享有经营权，价格管理部门并没有对它的经营方式作出约束性规定。也就是说，无论临停还是月租，开发商只要在政府指导价范围内收取，就没有问题。目前，重要商圈内普通停车场月租收费不能超过750元，也就是一天最多收取25元，重要商圈外普通停车场月租收费不能超过600元，也就是一天最多收取20元。

　　市规划局则表示，若小区出现改变车库使用性质的问题，根据市违法建筑整治工作领导小组办公室发出的渝违整办函【2011】4号文规定，车库等物业共用部位、共用设施改变使用功能的，依据国务院《物业管理条例》第六十六条第一款（一）、（三）项，由房地产行政主管部门负责认定和查处。

　　小区车位供需矛盾加剧

　　政府监管需加强

　　不过，在一位不愿透露姓名的社会学者看来，开发商售卖车位和提高租价的冲动，来源于现实矛盾的加剧—小区停车位的巨大供需差距。

　　以巨成龙湾为例，2700户居民，实际车位不到800个。同样，劲力五星城小区2156户，小区车位只有1300多个。显然，在这种情况下，要想满足业主停车需求是很难的，随着私家车的增加，这一矛盾还在加剧。

　　该学者指出，2012年前，我市商品房开发车库配建比例并不高，居住建筑每300平方米才设置1个停车位，也就是说100平方米的住宅只有0.34个车位。与现在普通住宅按100平方米设置0.8个车位、中高档住宅按100平方米设置1个车位相比，2012年前开发的住宅小区配建车位，远远不能满足居民小区业主的实际需求。加之，一些小区车库存在被随意挪用情况，小区车位供需矛盾就更大。

　　“正是如此，政府监管才尤其重要。”重庆法缘律师事务所律师肖川认为，由于车位匹配率较低，小区不可能百分之百地满足业主对于车位的需求，故为了能够协调双方的权益，政府对于车位使用与管理实行政府指导价，以此规范市场。那么，首先价格监管必须到位，对于随意乱涨价的行为，应坚决查处。第二，要加强规划监管，保证车库配建比例到位；第三，对挪用车库的行为，房管部门要查处和纠正。

　　肖川还认为，根据《重庆市物业管理条例》，物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。如果开发商擅自将小区车位租售给小区外的其他业主，小区业主可向开发商主张违约责任来维护自己的合法权益。

　　肖川还指出，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。开发商是不能将此部分的车位随意进行买卖与转让，该部分车位属于全体业主共同共有，则收益也应归属于全体业主。

　　现实生活中，小区的物业管理公司都会向业主收取地面停车费，由于停车费的性质及其法律依据含混不清，造成了不少的纠纷。《物权法》将地面停车位直接归属业主共有，业主承担缴纳停车保管服务费的义务，获取安全停车的权利，而物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序，承担因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的赔偿责任。记者 余虎