炒房族理财首要防风险

　　江苏商报报道 商报记者金科报道36岁的许女士想通过炒房来达到财产增值的目的，已经有了两套房子的她，奥体中心附近再投资一套房产。对于像她这种炒房族，民生银行理财师汪想指出，尽管房产投资为她带来了丰厚的收益，但许女士必须考虑到变现能力差、家庭抗风险能力低的隐患。

　　家庭情况：

　　许女士现年36岁，先生为IT业，有一子现读小学六年级。许女士目前公积金账户余额为2万元，目前有银行储蓄10万元。许女士的先生税后月收入5000元，许女士税后月收入3000元，家庭年终奖收入合计8万元左右。估计今年家庭年收支结余后可实现净节余5万元左右。目前拥有河西自用房产一套，无贷款，另在江宁有一套投资房，贷款2005年年末已还清，目前暂时未出租，河西自用房现价80万元左右，江宁投资房现价40万元左右，现在希望能够在奥体中心附近再投资一套房产。两人单位社保福利制度健全，无商业保险。投资房产在以往一直给予了许女士不错的收益率回报，个人偏好投资房产来进行资产保值，想将10万元作为首付贷款买房，公积金节余每年用于提前还款。

　　基础分析：

　　1.根据已提供的情况来看：许女士目前几乎所有的投资集中于房产，房产占总资产八成以上，由于房地产投资具有变现能力较差的特点，家庭总资产流动性较低，没有其他任何商业保险，抗风险能力较低。另外房产投资收益来自两个方面，一方面是地产升值，一方面是租金收入，在与许女士的交谈中，我们发现许女士的原有投资房一直闲置中，而且对于计划中新的投资房也没有具体的出租计划，房产投资如果仅期望通过理财没有稳定的现金流收入，加大了房产投资风险。2.如果贷款买房的话，以购买45万元小户型房产投资为例，首付三成15万元，10年30万元的贷款为例，每月还贷支出是3303元，将占家庭月收入41%以上，考虑到许女士目前处于家庭负担最重的阶段，子女教育老人医疗都是刚性支出，家庭月还贷支出将占总支出50%以上，出现负债率过高的现象。

　　理财师建议：

　　1.由于许女士家庭资产大比例集中在房产上，流动性差。建议许女士现在先对家庭未来大额开支作出预期，审视整个家庭抗风险能力，尤其是子女教育金支出，老人晚年医疗支出等可能大额支出，为未来支出作出预留。2.为减轻负债压力，建议许女士了解银行新型贷款工具，组合还款法和开放式账户，组合还款法采取不同时期还款额不同的灵活还款方式，有助于投资者根据自己不同时期的资金情况设定还款额，减轻还款负担。开放式账户采取固定抵押品，客户自助借款，随借随还的灵活借款方式，对资产大比例集中于固定资产的客户十分有帮助。3.房产虽然从长期来看在国内外都是抵御通货膨胀的很好手段，但考虑到房产投资今年收益率及前景，理财师个人意见并不乐观。建议投资购买以小套型为主，有利于转手。在购买前最好咨询专业房产顾问或银行贷款业务部门。

　　特邀理财师

　　汪想 毕业于厦门大学财政金融系，本科学历，获国际金融理财师CFP，现任民生银行南京分行城东支行理财经理。（11版《家庭财政》）(编辑　木一)