06年深圳商业物业:成交量回落 价格上扬

　　——2006年深圳商业市场分析

　　深圳中原深港研究中心研究二部

　　深圳市商业物业市场经过了多年的发展，已经形成了非常庞大的规模，各种层次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。随着深圳市经济的快速发展，深圳市商业市场也在蓬勃发展，“两轴、两带、十四个特色商业街区”的商业格局正在逐步形成。

　　商业市场供应延缓

　　新增供应方面，2006年持续了2005年的高烧状态，主要来源为住宅配套商铺、大型商业物业以及写字楼的裙楼配套。在零售业对外开放、城市化进程加快，以及大型商业网点将受限等因素影响下，深圳商业房地产市场加快了发展的步伐，纯商业物业和社区商业共同得到大力的发展。

　　据统计，2006年的开盘招商项目的商业面积为91.16万平方米，环比去年的新增供应量下降了31.4％，商业市场供应旺盛的势头有所延缓。原因有二，其一是宝安、龙岗特区外商业物业的缓量供应，在经过前两年的集中放量，其商业地产发展速度趋于平稳，发展重心转而体现在商业市场的培育与经营；其二是新政的影响，新政的出台一度使住宅市场进入一个观望期，开发、买卖都缓行，而在目前以社区商业为主要供应量的商业地产自然受到相应的影响。

　　与2005年由宝安、龙岗把持着深圳商业物业龙头位置的供应格局不同，2006年的头把交椅由福田占领。福田的供应量达到了33.05万平方米，同比2005年增加了143％，福田商业市场的放量供应主要集中在华强商业区和福田中心区；南山的供应面积为20.67万平方米，主要来源于南山商业文化中心区；宝安、龙岗的供应量分别为13.16万平方米、18.4万平方米，环比分别下降81％和16.7％；罗湖与盐田只有少量商业物业供应。

　　成交面积下降，价格追涨

　　在新增供应减少的情况下，商业物业的成交面积有所下降，但成交价格依然一路追涨。

　　2006年商业成交面积45.76万平方米，同比下降了14.4％。其中第二、第四季度的下降幅度较大，分别为29.6％和25.1％；而第一季度成交15.89万平方米，同比去年小幅下滑13％；只有第三季度同比小幅上扬，成交面积为12.98万平方米。商业物业新增供应的相对减少抑制了部分投资需求，是商业物业成交面积下降的原因之一；而频频出台的新政给投资客也造成了一定的心理影响。在供给下降，需求同比也小幅滑落的形势下，2006年度商业物业的供求比仅为1.54：1,供给与需求协调发展。

　　2006年深圳商业物业的成交均价为17126.65元／平方米，较2005年上升了9.71％，其中第一季度成交均价仅为13093.38元／平方米，同比下降13.4％；随着成交区域由龙岗转移至南山、福田等热点区域，第二季度的成交均价迅速攀升至247.35.35元／平方米；第三、第四季度虽然受宏观调控政策的影响，成交均价较第二季度有所下滑，但由于华强北商业区、南山后海商业区、蛇口商业区、宝安中心区、龙华商业区等热点区域大批量的推出新盘，投资者对商业地产依然具有较强信心，因此第三、四季度的成交均价较为稳定。随着深圳商业市场的成熟，商业地产市场的投资前景被广为看好，商业物业的买卖均价将一路走高。

　　福田仍然是商业地产供应的主角，中心区除怡景中心城、晶岛国际购物中心外，金中环国际商务大厦、财富大厦、大中华国际交易广场等写字楼或酒店裙楼项目的招商或销售也将更加激烈；中心西区写字楼项目的纷纷入市，也带来了片区商业物业的放量供应；而华强北商业区的改造项目也即将纷纷放量，如华强广场、朗矩项目、中航广场等，商业面积约为25万平方米。

　　商业地产市场需求活跃

　　2007年，在零售业扩张、港澳及外商投资增加、城市化进程加快等因素的影响下，商业地产市场需求将继续呈现活跃态势。2006年是大型连锁品牌零售商在深圳市场不断的扩张，竞争日益激烈，其对商业用房的需求也在不断增加。品牌零售商业的扩张，一方面消化了相当数量的商业物业，另一方面也将带动区域商业氛围，刺激更多商业物业的消化与活跃。2007年深圳零售商的扩张步伐将继续加快，无论是SHOPPINGMALL，还是社区商业，都把主力店作为引进品牌商家的第一选择，它们是商业地产的最大市场需求者。

　　随着深圳市经济的稳定高位运行，深圳商业地产的投资前景更趋明朗化。人民币升值后，商业物业的升值潜力使港澳和外商投资者的热情更是高涨。外商投资者的介入将弥补国内开发商实力有限而无法通过长期持有商业物业获得稳定的收益的局面，有利于完善商业地产的经营模式，提高商业地产的国际竞争力。

　　2007年，将是深圳商业地产市场均价高位运行的一年，成熟旺区的商业物业租金售价将进一步提高，行业分布也将更加集中，而发展中或建设中的商业区，商业物业的租售价也将继续高企。另外人民币的升值将吸引越来越多的外资进入商业地产，这势必会引起2007年商业地产价格的高位攀升。

　　2007年将在这基础上更上一层楼，供应量颇为丰富的福田中心区、中西西区、华强北商业区、商业市场发展较为成熟的南山将成为成交高价的重要因素；另外宝安中心区、龙华将随着规划建设的推进，其商业物业的潜力将再次被挖掘；而2006年商业市场相对低迷的龙岗，将随着城市化进程的推进以及交通的改善和区域商业市场的发展，商业物业有望走出低迷和滞销，成交价格也将再次拔高。