专访南京江山房地产开发有限公司营销副总监何向

　　江苏商报报道实习记者　陆春花　报道中国红的底色，工农兵的形象，传统的剪纸艺术……位于江宁禄口的“江山星汉城”的宣传画面就是这样充满怀旧感觉。“‘江山代有好房出’是我们的宣传口号，我们就是推广老百姓能买得起的好房子。

　　和禄口一起成长

　　随着置业观念的成熟，现在人们在买房时已经不再受制于传统观念的影响，而是更着眼于区域当下成熟度，越来越看重这一地段的长远发展，越来越强调以发展的眼光、以大地段的概念来选房。禄口作为南京房价的盆地，目前其房价只有2000多元/平方米，空港新城的远景规划、市政规划的众多利好、实惠合理的较低价位使其成为百姓置业的又一热点区域。之前的百利华府、颐家春天等项目已为禄口带来了勃勃生机。而近期刚刚开盘的江山星汉城又再掀热潮。何向笑着说，第一批推出204套房源，现在已经卖掉196套，而这仅花了半个月时间。现在第二批房源马上在2月10日对外公开，一共是168套，50~110平方米的。

　　远景规划是利好

　　“从开发公司而言，真正需要造老百姓的好房子，这个很重要。”何向感叹道。江宁现在的岔路口、东山一带，也已经接近5000元/平方米了。而这个价格是很多人所承受不起的，因此，郊区的房子越来越受人关注。禄口是政府投入的项目，打造新空港从轨道交通到轻轨建设，到快速公交，远景目标很明确。而目前禄口这边之前的两个楼盘——百利华府和颐家春天，都已经到了他们开发的末期。这段时间市场空白也是我们肯定看中的一个地方，而2000~3000元/平方米的房价，在南京可能连经济适用房都买不到。主城至禄口的轻轨即将开工建设，包括规划中将会途经禄口的地铁3号线，禄口板块未来的发展空间将更为广阔。

　　造老百姓的好房子

　　江山星汉城位于江宁区禄口镇宁溧路东侧，总建筑面积约16万平方米，是集商业娱乐、健身、餐饮、会议、酒店、居住为一体的综合性社区。这里拥有“两山四湖”的丰富山水资源，20平方公里的森林植被令空气清新，居住环境优越舒适，完全无工业污染。小区以建“老百姓的好房子”为己任，完全体贴百姓所需，立足功能需求，70%房源面积控制在90平方米以下，实用的房型，合理的价格，为生活提供全方位的舒适享受。而众多环保技术的采用又进一步提高了居住品质。同时小区紧邻6万平方米的商业配套，设施完善，日后的生活消费也将便捷无忧。去年12月31日，江山星汉城在一片关注与期待中首期迎来了跨年开盘销售的盛况，且当晚销售即已突破80%。跨年开盘，岁末旺销，星汉城以高性价比缔造了南京楼市又一热销奇迹。据悉，为满足广大客户的需求，星汉城还将于近期推出二期房源。

　　6万平方米商业是最大支撑

　　12万平方米的住宅、接近6万平方米的商业，从这一点来说，江山星汉城可以规避掉一些不足。远郊社区一般入住后都配套不太齐全，交通不太方便，可能要通过一两年时间改变这个现状。江山6万平方米的商业不仅仅是服务于自身的整个小区，并且立足于整个禄口板块，甚至辐射南京，辐射周边。“因为随着这个快速公交包括轨道交通的建成，从市区过来也很方便，市区的人同样也会选择这个地方来搞一些休闲，因为我们对商业的定义就是休闲。包括会议、餐饮、娱乐。”并且3000元/平方米不到的房子可以零距离享受这样的社区商业，即使在地块本身增值的基础上，还会有一个飞跃，对于小区将来的业主作为投资而言，为他们未来的升值打下了基础。“我们希望一期交付的时候有部分餐饮等配套，可以先开始试营业，哪怕到时候免租金1年，把商家先吸引进来，先给一期的业主享受到便利。一方面对业主，一方面对自身的宣传也是有好处的。这是我们的一个目标，因为第一批房源是在2007年12月交付。”

　　为买房人而感动

　　能够对房地产有独特的见解，对星汉城的远景如此有把握。很难想象他进江山还只有半年多的时间，他钻研过，努力过，也感动过，为买房人而感动……“第一次开盘时的火爆，是我们没有预计到的。租了华美达可以容纳四五百人的一个厅，结果却不够。当初是考虑到12月31日，新的一年把潜在客户全部约过去，开始选房号，当天晚上就销售出去153套。”“而印象特别深的是，在周边铜山一所大学读书的一个女学生，因为怕选不着房，晚上回去太迟，哭着来找我。”作为公司的营销副总监，何向认为，从规划设计开始，前营销是开发过程中非常重要的。江山星汉城最大的面积是120平方米。这个前提下，来打造这个楼盘。“我们每一个户型设计都非常精致，得房率都很高。当初还有一条人文轴，一条自然轴，把整个社区和商业配套贯穿起来。还有部分小高层，把120平方米大面积的住宅全部从小高层里面拉出来，放到多层里面有景观优势的位置，目的还是为了控制总价。因为小高层到时候建筑成本各方面到后期的价值肯定会提升，因为面积相对较大，楼层相对较高，价格也会高。放到多层里面，也是为了控制总价，降低它的运营成本。作为江宁而言，本身自有经济总量就很大，在南京是名列前茅的，这一块还有机场，这是它最大的利好”。

　　看中中低价商品房市场

　　从廉租房到经济适用房，不可能把现在的住房需求这个矛盾给解决掉，那就意味着中低价商品房这块的市场很大。现在对于投资这块的限制，就导致了对于高端物业这块真正的投资客户越来越少，高端物业的业主，在前几轮的房价大潮里面，基本上已经解决了这一需求。从他们自住到改善居住环境，到投资，这个市场会越来越往塔尖聚集。金字塔尖的下半部分，空间则很大。南京也在扩，尤其是江宁，没有任何交通上的壁垒，或者任何外部因素的阻挡。星汉城距新街口只有10.83公里，这样的地理位置，潜力本身就很大。只是因为区属划分秦淮和江宁，以大明路为界，房价上升的空间还很大。(编辑　小娜)