投资二手房风险很大

　　江苏商报报道商报记者　曾璐　报道本该6月份才来到的租赁旺季，提前到了5月份。记者从多家中介公司了解到，与节节攀升的房价相比，今年房屋租赁价格同比并没有多大变化，一些物业类型的租赁甚至小幅下降。由于地段、房龄等多种原因，南京市二手房租售比（每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）普遍在184到425之间，超过国际警戒线1：200。

　　主城区二手房租售比偏高

　　南京中原地产提供了一组关于南京二手房现阶段租售比的最新数据：城北1：230.58，城东1：184，城中1：425，河西1：262，城南1：293.43，江宁1：330.88。该公司交易服务中心主管王巍巍表示，为尽量准确计算租售比，该公司在每个片区都采集了100个以上的样本比对分析，得出的数据相对合理。由于这两年南京房价的增长速度高于租金的增长速度，租售比在下降。

　　我爱我家市场部舒莉莉介绍，在对去年11月到今年1月间成交的近2000套二手房统计发现，南京市二手房租售比总体维持在284到431之间。其中，租售比最低的是长乐路和长白街地段，租售比都在290以下，而凤凰西街和秦虹小区附近则较高，租售比超过了420。相关人士说，每个热点地段，他们都统计了20套以上房源，确保了数据的准确性。

　　舒莉莉说，从成交比重来看，交通便利配套齐全的传统老城区仍是租赁市场的主流，占到了整个租赁市场成交量的80%左右。

　　“目前，南京二手房的租售比高这种现象还是比较正常的，但部分区域二手房价虚高是毋庸置疑的。周边地区的租售比比中心区域还要高，就是很好的例证。”南京裕兴房产代理公司的总经理助理陈然这样告诉记者。虽然从理论上说，租售比能够比较客观地反映当地地产市场的供求，但从居住观念上来说，国外多数人选择租房，像美国70%的人都租房，而中国人的传统居住观念就是买房，一方面希望扎根，另一方面也作为资产保值的手段。因此，如果在国外200以上就说明存在投资风险的话，在国内至少也应该以上限300为参照标准。

　　投资回报率低

　　“2007年南京二手房价继续保持高幅增长，像龙江等成熟地区上涨了至少50%，而相对应的租赁市场一直不温不火，租赁价格涨幅有限。”我爱我家的市场部舒莉莉经理分析。据了解，目前，南京主城区的二手房租售比基本都在350以上。与传统的成熟居住地段，一些原本属于主城边缘地带的二手房租售比更高。

　　南京青衣墨子置业有限公司总经理王小军分析，租售比高意味着投资回报率低。一般来说小户型的房子好租，租售比相对高。比如君临国际40平方米左右的的单身公寓，每月租金在2500元上下，单价现约为1.5万元/平方米，租售比在1：240，在南京算比较高的。再如万科金色家园，出租情况也是比较好的，比如一套120平方米左右的精装房，月租金在8000元左右，每平方米的月租金为66.7元，而出售单价在1.5万元/平方米左右，算下来租售比约为1：224。但有些区域租售比则较低。比如金马骊城90平方米左右的户型，按单价8000元/平方米、月租金1500元计算，租售比为1：480。

　　山西路、鼓楼、新街口等城市中心保值区域的二手房价格基本都在10000元/平方米以上，虽然价格一直都在涨，但受到供求因素的左右，涨幅不快。而因为地段成熟，租赁价格在主城区内属于高位，一套二室的房子每月租金在1500~2500元之间，租售比因此不高，在300~350之间。

　　而主城区的边缘地带，如城东的孝陵卫，城南的安德门、雨花新村，城北的迈皋桥、热河南路，河西的凤凰西街等地段，2007年的二手房价格上涨很快，单价都超过6500元/平方米以上，部分地段房型好，年代新一些的都在8000元/平方米以上。而同地段的租赁价格，因为居住氛围、交通、房子本身条件的局限，二居室基本在1000元/月左右。

　　租售比200~300折算成资金收益率来说，为4%~6%，也就是15~25年才能收回投资成本。“按照目前南京二手房投资行情来说，能达到4%的收益率已经算高的了，很多都不到4%。”舒莉莉说，显然，不到4%的收益率对投资者来说是存在相当风险的，“因此，现在投资者在二手房市场投资的很少，风险高，回报小。”

　　不能完全归咎于房价

　　通常惯例会将租售比高归咎于房价。不过，南京大学房地产研究中心的葛扬教授则表示，租售比高不能完全归咎于房价，因此也不能同国际水平一概而论。他说，个人信用体系不完善和人才流行性差也是造成房屋租售比高的原因。一方面，多数房东只愿意签订一年内的房屋租赁合同，一年之后，再习惯性提高房屋租金水平继续寻找新房客，由于长期租房得不到优惠，使得许多房屋租赁者转而购买商品房。另一方面，由于人才流动性低，多数毕业来宁的人才，在经历三五年的租房过渡期之后，绝大多数会选择在南京购买商品房长期定居，而在人才流行性较大的深圳等城市，虽然当地房价也比较高，但由于租赁市场成熟，房屋租售比反而较南京低，维持在200左右。葛扬表示，在信用和人才流动机制不改观、居住习惯不变化的前提下，南京市房屋租售比偏高的状况还将会持续下去。（8版《商讯》）

　　(编辑　佳月)