调查显示：南京市主城区二手房“租售比”偏高

　　南京日报报道（记者　秦宵喊）日前，房产中介公司我爱我家的专业分析人员对去年年底至今年年初的二手房销售和租赁情况进行了统计，我市二手房交易价格在保持较快增长的同时，住房租赁市场价格并没有呈现出同比增长，因而每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值（又称租售比）出现了扩大趋势。

　　主城区二手房租售比偏高

　　我爱我家市场部舒莉莉介绍，在对去年11月到今年1月间成交的仅2000套二手房统计发现，我市二手房租售比总体维持在284到431之间。其中，租售比最低的是长乐路和长白街地段，租售比都在290以下，而凤凰西街和秦虹小区附近则较高，租售比超过了420。相关人士说，每个热点地段，他们都统计了20套以上房源，确保了数据的准确性。交通便利设施配备齐全的热点区域较为热租，租金回报也较高，而这些房产大多房龄较高，售价比同类地段的新房要低，售租比也相应较低。舒莉莉说，从成交比重来看，交通便利配套齐全的传统老城区仍是租赁市场的主流，占到了整个租赁市场成交量的80％左右。

　　选择租售比低的房子有窍门

　　南京中原地产交易服务中心主管王巍巍分析，一方面，目前临近年底处于二手房交易淡季，许多准备将二手房出手的市民将房屋进行短期租赁赚取收益，客观上降低了整体房屋租金水平，另一方面，租售比高意味着投资回报率低，说明许多市民的房屋资产没有得到充分的利用。王巍巍说，租售比高不意味所有房源的租售比都高，交通便利、适宜居住的小户型房源，往往租售比较低，投资回报率较高。以位于河西的某挑高60多平方米小户型为例，单位面积售价约7000元，但月租金却能达到2000元以上，租售比不到200，此外，位于城中新街口的某小户型房屋，虽然单价超过1万元，但月租金能达到2500元，租售比约为200。我爱我家的数据也显示，60平方米以下的一居室，每平方米月租金可以达到21．9元，平均租售比只有319，是我市目前收益最好的户型，而90平方米以上三居室，租售比则达到345，但由于合租分摊的成本相对较低，所以也受到了部分市民的喜爱。

　　租售比高不能完全归咎于房价

　　通常来说，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租金售价比一般界定为200至300。如果租售比超过300，意味着房产投资价值相对变小；如果低于200，表明该区的房产投资潜力相对较大。相关人士说，租金售价比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。以目前股市中长期国债收益率为基准，低于4％则不划算。对照该数据，我市主城区的二手房租售比偏高。不过，南京大学房地产研究中心的葛扬教授则表示，租售比高不能完全归咎于房价，因此也不能同国际水平一概而论。他说，个人信用体系不完善和人才流行性差也是造成房屋租售比高的原因。一方面，多数房东只愿意签订一年内的房屋租赁合同，一年之后，再习惯性提高房屋租金水平继续寻找新房客，由于长期租房得不到优惠，使得许多房屋租赁者转而购买商品房；另一方面，由于人才流动性低，多数毕业来宁的人才，在经历三五年的租房过渡期之后，绝大多数会选择在南京购买商品房长期定居，而在人才流行性较大的深圳等城市，虽然当地房价也比较高，但由于租赁市场成熟，房屋租售比反而较南京低，维持在200左右。葛扬表示，在信用和人才流动机制不改观、居住习惯不变化的前提下，我市房屋租售比偏高的状况还将会持续下去。

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　　一般而言，租售比能够表现出一个城市居民更真实的、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动并给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重不协调时，此时楼市是非理性的。