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广州出现首位候任物业经理
新快报记者 陈志杰
深读指引
即将实施的《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物。有法律界人士因此预言，职业物业管理人将大量出现，取代物业公司为小型住宅区提供物业服务。
近日，广州金羊花园业委会炒掉了物业公司，拟聘首位物业经理，实行业主自行管理物业。
但首位物业经理至今未能上任，自行管理遭到物业公司抗拒，双方纠纷难解。有业内人士指出，在《物权法》实施之前，自行管理这一模式的提前出现，或将引发新的物业纠纷和争论。
首位物业经理候选人亮相
在物业公司工作多年之后，杨祖安决定放弃掉经理的职位，应聘广州市第一位职业物业管理人———以物业经理的身份受聘于业主，通过组织协调业委会聘请的保安、清洁等专业人员，帮助业主实现对小区物业的自行管理，相当于业主的“管家”。
56岁的杨是上个世纪70年代的老兵，参加过中国对越南自卫还击战争，1997年之后一直在广东从事物业管理工作。5月1日早上，杨西装革履，出现在广州金羊花园小区业委会宣布将自行管理物业的仪式上。他对业主敬了个军礼，然后说：“我希望实现为企业打工到为业主打工的完全转变。”
早在三年前，杨祖安就萌生了完全为业主打工的想法。有一天，他所任职小区的业主告诉他，业主和物业公司太难沟通了。杨告诉业主，他只是受聘于物业公司为业主做事，不能从根本上解决业主与物业公司的矛盾，除非业主直接给工资聘请他来管理小区。
业委会主任彭广生向业主介绍，业委会此前通过在网上发布招聘物业经理公告，结果有10个人前来应聘，但只有杨祖安符合“五年以上物业经理经验”的招聘要求。杨祖安10年来在多家物业公司出任保安人员和物业经理，两次被推荐申请物业管理专家资格。
原物管拒绝退出
将于今年10月生效的《物权法》规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”有法律界人士因此预言，业主自行管理模式在法律上的确立，将使得职业物业管理人大量出现，取代物业公司为小型住宅区提供物业服务。
如果杨成功上任，他将是广州第一位受聘于业主的物业经理。此前，广州有十几个小区已经尝试业主自行管理小区的模式，但都是业委会接管，没有聘请职业管理人。
但至昨天为止，杨祖安仍不能上任物业经理。准备聘请他的金羊花园业委会遭遇到原物业公司拒绝退出的情况，不能如期接管小区，目前有关行政部门正在协调双方纠纷。
5月1日早上，杨祖安（左）西装革履出现在广州金羊花园小区业委会宣布将自行管理物业的仪式上。
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自行管理
年收益30万元归业主
业主可不交管理费
“小区里天生有业主，但不是一定要有物业管理公司。”今年3月《物权法》一颁布，金羊花园业委会主任彭广生就积极酝酿自管的事情。当月，金羊花园业委会向业主提出未来小区管理的三种模式，即继续聘用原物业公司，或招聘新物业公司，或招聘物业经理、实行业主自主管理，并请全体业主作出选择。
彭广生设想的自管是一种专业化模式，业委会代表业主聘请物业经理和保安、电梯、清洁、绿化等专业人员，由物业经理组织协调各专业人员开展工作，实行岗位责任制。小区各栋业主代表组成物业管理监督委员会，对小区管理情况进行监督和考评。
彭认为，物业经理与物业管理公司的差别就在于，物业经理除领取报酬外，不能带走任何结余的利润，一切结余的利润归全体业主共有；采用物业公司管理，物业公司会将全部结余利润都带走。根据他的计算，金羊花园实行自行管理之后，每年的节余收益可达30万元，这笔钱将用于小区文化体育建设和维修。如果自管顺利，三年后业主将可以凭小区公共收益支付物业管理费用，每家每户都不用交管理费。
业委会计划，自行管理后，业主们的物管费一律下调。带电梯的楼层，管理费从目前的每平方米1.8元降至1.5元；不带电梯的楼层，从每平方米0.6元降至0.5元。如果还有盈余的话，将征询业主大会意见，决定以何种方式返还给业主。而为了小区的稳定，业委会初定，保安员一律加薪，每位保安员每月工资可由800元上升到1200元，服务小区的水电工工资也会上升。彭广生说，目前已有20多为保安同意留任，受聘业委会。
八成业主赞成聘物业经理
4月20日，业委会在一份“业主大会决定”的文件中告诉全体业主，小区于2月底至4月上旬召开业主大会，业主就业委会成立后是否选聘原物管金房公司为物业服务企业进行投票，结果同意继续聘用的业主房产面积只占总投票权数的8%，达不到法定2/3的要求。因此业主大会决定不再聘用金房公司进行物业服务。
同份文件还显示，赞成采用“选聘物业经理、进行自主管理”的业主投票权数占81.3%，超过总投票权数的2/3，因此业主大会决定公开招聘物业经理。
5月12日，业委会宣布开始接管小区物业管理事宜，此后业主可将物业管理费交到业委会，不必再交给物业公司。记者当天在金羊花园看到，业委会已经办理了税务登记证，凭组织机构代码证在华夏银行开设了公共账户，并在其办公室门口挂起“物业管理费缴纳处”的标志。
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原物业公司认为投票有假
而另一边，金房物业公司仍然在小区中开展工作，物业公司的保安正常值班，丝毫没有即将退出的迹象。金房公司在一封给业主的公开信中说，物业公司对小区的管理仍然合法，对于退出还是继续管理小区，物业公司只接受公正公平并且合法的判决。该公司的曾经理告诉记者，业委会将业主的弃权票都视为同意解聘物业公司的票数统计，投票存在弄虚作假的情况。
居委会监督重选结果有争议
就是否“聘请物业经理自行管理”的问题，金羊花园业主在“五一”长假期间进行了新一轮投票。但由居委会全程监督的计票却又起争议，由金房物业公司提供的一份统计资料显示，反对票比例接近40%；而业委会主任彭广生说，开发商羊城公司以近五千平方米的房产面积投了反对票，但这部分房产没有房产证，不具备投票权利，实际反对票不超过三分之一。
业委会内部也出现了反对派。5月14日，在物业公司办公室，业委会委员曾照勤告诉记者，业委会部分成员拟设的自行管理模式，从来没有提交业主大会讨论。业主的反对票已经超过20%。并提议召开业主大会。
业主意见不一
同时接受采访的业主谷先生也认为，金羊花园有近700住户，是中型小区，自行管理难度很大，而且前无先例借鉴，肯定行不通。业主最关心的是在小区里能不能安居，得到良好的物业服务，省一点管理费对他吸引力不大。
对目前金羊花园的物业管理僵局，业主李小姐认为，金房公司长期以来的服务确实难以让人满意，解聘该公司也是她的意愿。而业委会已经获得业主大会的授权，所以她赞成聘请物业经理自行管理。
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街道办：
管理方案要向全体业主公布
针对此种情况，梅花村街道办事处的曹主任表示，要慎重采用业主自行管理这种模式。居委会已经对业主开展入户式的“物业管理调查”。曹表示，调查结果将提供给行政主管部门，作为处理金羊花园纠纷的参考意见。至昨天为止，调查结果尚未公布。
4月28日，梅花村街道办事处发出意见认为，业委会应该将小区自主管理方案向全体业主公布，并经全体业主所持有投票权2/3以上同意才能实施。
5月15日，越秀区房管局办公室有关人员接受记者采访时表示，金羊花园出现的情况已经作为维护社会稳定的重点问题，由越秀区维护稳定和综合治理办公室统一处理。
业委会无法人地位
自行管理有风险
对于由谁管理小区物业，小区里的胡法官并不在乎，作为业主，他认为谁管理得好就应该由谁管。但胡法官最担心的是，法律至今没有赋予业委会独立法人地位。业委会接管小区之后，如果小区里出现丢失东西或出现严重治安问题的时候，谁来承担法律责任。
金羊花园业委会主任彭广生也认为，自行管理前期需要业主自筹资金，保障正常的运转，此种管理模式存在一定的政策风险和管理风险。他表示，计划通过为业主办理团体保险来规避管理风险。知名房地产律师周玉忠认为这是一种有效的办法。
律师周玉忠认为，既然《物权法》已经确立了业主自行管理模式，在实践中就不能走回头路，限制业主自行管理。对业委会的法人地位问题，周玉忠认为应该制定全国性的业主自治法规来解决。
（Robby／编制）
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