“维修基金第一案”东悦居业主笑到最后

　　“维修基金第一案”东悦居业主笑到最后

　　历经四年终于“逼”开发商交纳187万元，但通过行政手段追讨的模式未必通用

　　广州调查

　　本期提要

　　昨日上午，五羊新城广场30层天台上，烈日暴晒。

汗水刺痛了孙威力的眼睛，但他没有擦拭，坚持着向业主挥手致意。孙威力是东悦居业委会主任，他在四年前发起的“东悦居业主状告开发商欠缴专项维修基金”一案，被媒体称为“广州维修基金第一案”。十多天前，他接到房管部门通知：东悦居已有187万维修基金到账，并已划入指定账号。

　　但专家对这种追讨模式持保留态度，他们认为，它在维护业主利益方面实现了一个突破，但这种通过行政手段的追讨模式并非什么时候都能奏效。

　　“这场胜利是广大业主长期依法理性维权的结果，是各级党委政府有关领导和部门高度重视、依法行政的结果，也是社会各界全面支持、努力与帮助的结果。”

　　——东悦居业委会主任孙威力

　　诉讼之路

　　三年官司四个裁决回到起点

　　东悦居位于五羊新城寺右二马路北街，他们的房屋维修基金案，最初是由小区里一桩小得不能再小的电梯故障引发的。

　　2002年底，入住两年多后，住在高层的业主发现，电梯出了毛病。于是，他们去找小区物业管理公司反映问题。但负责该小区的东华物管公司回复：要修可以，但要由业主掏钱来修。

　　这个答案让业主们失望，他们开始算账：按广州市物业管理相关规定，即按物业总投资的2％缴纳，整个东悦居房屋维修基金总额应达190多万元。业主们据此要求物管公司缴专项维修基金，然而，一切努力均石沉大海。

　　2003年8月，东悦居成立业委会，决定走法律诉讼这条路。业主李女士率先以个人的名义，状告开发商。一个月后，该案被原东山区法院受理。最初，区法院以诉讼主体不对为由，驳回起诉。但中院作出裁决称，李女士可以作为诉讼主体。于是，案件重新发回原东山区法院审理。2005年1月，原东山区法院正式开庭审理此案，宣判业主李女士胜诉，开发商应补缴原告3724元的专项维修基金。业主胜诉，在媒体的聚焦下，“广州维修基金第一案”满城瞩目。不久，开发商再度上诉。

　　2005年4月，广州中院二审时，双方律师庭辩激烈。业主认为维修基金应由开发商出，因为依据1998年10月1日开始施行的《广东省物业管理条例》第32条规定：物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2％，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。

　　但被告东华房地产开发有限公司在庭审中认为，维修基金应由业主缴交，依据是建设部1999年1月1日施行的《住宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》。其规定：商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％－3％的比例，向售房单位缴交维修基金。

　　2006年1月12日，广州中院进行第四次审理。庭审就上述证据进行了质证，但终因法规冲突的问题没有解决，法院终审裁定：以现行法律法规对维修基金案的民事权利义务关系的调整尚无具体规定，维修基金纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件为由，撤销一审判决，驳回业主李女士的起诉。

　　终审裁定还认为，此事应当由行政主管部门前置处理为宜。

　　团结之力

　　56个小区追讨　房管局介入

　　折腾了三年多，事情戏剧般从起点回归到起点。对于这个事实，孙威力不接受，其他业主也不接受，特别是对1998年10月至2003年9月之间购房的数十万业主而言。因为这一阶段正处于新旧法规交替期，原本应该如期缴交的房屋维修基金，而今拖欠缺口巨大，数额达数亿元。

　　这数十万业主，迟早也要面对维修基金的追问。于是，海琴湾等与东悦居情况相似的小区加入了追讨的行列。他们向法院起诉，他们请求市国土房管局行政处理。然而，法院均裁定该类案件不属民事诉讼的受案范围；而市国土房管局也因为“行政主管单位是否有权对开发商进行起诉”尚存争议，只好坚持建设单位拒不缴交维修资金的，业主自行通过司法途径追索。

　　“团结才有力量”，孙威力说。

　　去年10月，广州12个小区业主委员会联合发起倡议，号召广州涉及维修基金问题的楼盘和业主加入集体追讨行列，发出了《业主维权的第一份联合宣言》：要求解决“法规冲突”，明确1998年10月至2003年9月期间购房的，坚决按《广东省物业管理条例》第32条规定：由建设单位按物业总投资的2％缴足维修基金及滞纳金；并且要求对拒缴、侵占、挪用维修基金的开发商及物管公司给予严肃处理，强制追回维修基金，直至吊销资质证书；要求司法部门对挪用、侵吞维修基金情节严重的单位和个人追究刑事责任。

　　联合追讨事件越闹越大，最终有56家业委会加入了战队。市国土房管局很快做出反应，连续多天在广州各大平面媒体重要版面刊登《维修基金解惑》的宣传材料。宣传材料以问答方式对18个业主广泛关注的问题进行了解答，并重申了穗国房字(2003)592号文件的维修基金缴纳界限。

　　此外，市国土房管局还在当年11月22日限期追缴专项维修基金，12月份再次对28家房地产企业发出通告，表示若在12月10日前仍不按照规定缴交，“将按照相关规定给予处理”。按市国土房管局相关负责人的说法是，欠缴单位将会在房地产开发、商品房预售和办理产权证等方面受到限制。

　　主管部门的发力终于取到了效果。十天前，在经过多方商讨之后，市国土房管局相关负责人通知孙威力，“东悦居已有187万维修基金由开发商支付到账，并已划入指定账号”。

　　在接受记者采访时，相关负责人还表示，去年该局在媒体上曝光的、列入追缴名单的28家开发商中，已经有很多家补缴了专项维修基金，但其未透露具体数字。他说，目前追缴的难点，在于一些开发商已经破产或是跑掉的小区，由于单纯通过行政追讨手段比较有限，该局将采取法律途径继续追讨。

　　胜利之忧

　　专家称如此追讨不能成通例

　　对于这样的结果，为维修基金第一案奔走了四年的周玉忠律师倍感满意。

　　在周看来，“维修基金第一案”的胜利是业主自治的胜利。以产权为纽带而形成的业主自治组织在整个追讨过程中发挥了难以取代的关键作用。它表明，只有在业主自治组织存在和能够正常运作的前提下，广大业主“一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗”的各种致命弊端才有可能被有效克服，集体维权行动才有可能启动、持久直至最后成功。

　　参与了当年联合追讨的海琴湾业委会杨主任却没那么乐观。海琴湾的开发商是去年底市国土房管局曝光的28家追讨对象之一，但开发商欠缴的600万元仍然未到位。

　　广东省房协顾问黄穗诚认为，这在维护业主利益方面实现了一个突破，这种维权行为会对以后的楼盘有一定的示范作用。但这种追讨模式只有在开发商存在的情况下才奏效，如果开发商“走佬”或者当初的项目公司注销，业主也就追讨无门了。他建议在这种情况下，由项目公司的上位公司或者相关系统承担责任，同时政府部门在注销开发商的营业执照时，也应该把专项维修基金列入清算范围。

　　广州大学经管学院工程管理系副教授陈德豪也认为，站在政府的角度，主管部门有责任帮助业主追讨维修金，这是东悦居能够成功追回维修金的主要原因。但从法律的角度，这种追讨模式能不能成为一种通例还值得商榷，因为各个小区碰到的情况、条件都不一样。“当然，追回来一笔是一笔，这还是值得庆贺的”，陈德豪补充道。

　　庆贺过后，东悦居的业主们想得更多的，是怎么使用和监管这笔基金？“这笔钱将划归到每个业主名下，由业主大会统一监管”，孙威力回应称。

　　“维修基金第一案”大事记

　　2003年9月

　　东悦居业主委员会成员李女士到东山区法院状告东华实业公司，要求判令东华公司将专项维修基金存入专用账户。法院认为诉讼主体资格不合，驳回起诉。

　　2004年

　　广州中院二审裁定认为李女士与东华公司之间具有商品房屋买卖关系，要求本案由东山区法院审理。

　　2005年1月

　　东山区法院重审此案作出判决，认定应由开发商缴纳专项维修基金，判令东华公司将涉案物业专项维修基金3724元，按规定存入专项维修基金专用账户。

　　2006年1月

　　终审判决作出：此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件，故李女士的起诉应予驳回。

　　2007年5月

　　开发商交纳187万元物业维修基金。

　　制图／赖敏良

　　本版采写：

　　本报记者　饶德宏　王卫国

　　业主心情指数

　　图表略，详见报。

　　图：

　　东悦居是一个安静的小区，在安静的外表后面为业主维权掀起了大波澜。本报记者　卢汉欣　实习生　杨森林　摄