广州城中村改造启动 将有条件引入开发商(图)

这里有城市里另一种低成本的生活。

大排档是城中村的代表场景之一。

　　■这里有城市里另一种低成本的生活。

　　“替历史还债”

　　猎德村全拆重建的消息传出，社会反应强烈。有关负责人表示，珠江新城已寸土寸金，不比辽宁棚户区的改造，猎德改造资金筹集难度并不大。但也有开发商认为，城中村改造至少有三大瓶颈有待解决———产权、拆迁、规划。此外，人文古迹、历史风俗等软环境的保存也是个难题。

　　“CBD就一定都是高楼林立吗？没有本土的文化、个性、色彩吗？”广州一位不愿透露姓名的专家接受《羊城晚报》采访时激动地说：“看到消息，我很悲哀。

　　但更多的人认为，保持猎德的人文景观，与发展总部经济并不矛盾，完全可以实现和谐统一。“猎德村必须改造，但不是消灭，有关部门必须慎重考虑对历史文化的尊重。”

　　事实上，作为广州城中村的典型代表，猎德早在1994年公布珠江新城规划的时候就已经“搬走”。公开资料显示，1994年6月广州市公布规划建设珠江新城，猎德村全部农田被国家征用。利用征地补偿款，村里兴建了“美居中心”，成为村集体经济发展的重要支柱。此后，随着利雅湾、高德中心大厦等项目的启动，原住民陆续洗脚上岸，成为“包租公”、“包租婆”。

　　1997年，天河区开始撤村改制。但直到2002年11月，区政府才同意猎德村撤村改制，成立猎德经济开发有限公司。数年间，周边城市化进程加快，猎德村成为名副其实的城中村。

　　很长一段时间里，“脏、乱、差”、治安混乱、藏污纳垢是城中村的代名词。同时，这里也是社会底层及外来人口赖以栖身的地方。

　　计划改造的冼村、谭村、康乐和杨箕也是如此。中国社科院城市发展与环境研究中心某专家表示，“规划赶不上变化，城中村历史包袱和遗留问题不少。”高楼林立的闹市中留下这些小块小块的城中村，是因为在改革开放后猛然加速的工业化与城市化中，他们的土地被大部分甚至全部征用，“只剩下宅基地非常麻烦，而现在改造是在替历史还债。”

　　在天河核心区，石牌村也是典型———这个有七百多年历史的老村子，被征完了所有土地。从1990年代中期开始，村民们竞相在宅基地上玩魔术般盖起出租屋。据统计，在其0.6平方公里土地上，密密麻麻盖了3656栋房子，楼与楼之间从二楼起就几乎贴在一起。这些“贴面楼”、“接吻楼”，使得街道“暗无天日”。整个村子不余一点空地，最小的一块宅基地只有8平方米，却也盖起了4层楼，创造出42平米的建筑面积。

　　■大排档是城中村的代表场景之一

　　开发商的算盘

　　“市长都来过几次了，现在大多数人愿意搬迁，就是安置和补偿问题还没完全落实。”6月20日上午，80岁的李阿婆对记者说。平常，她喜欢坐在东约大街1号猎德村委电工组的门口乘凉。这里有苍老的大叶榕，一旁“猎德街文化站”斑驳的墙上也被划上了拆迁标记。

　　据了解，《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》的原则基本上是“拆一补一”，村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限。即按证内基建面积不足二层的可补平二层，以此类推，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。

　　村民如需增加安置面积，则要按3500元/平方米的价格购买；也可以选择放弃新增的安置面积，村集体将按1000元/平方米的标准给予补偿。如：某村民原证内基建面积不足二层、面积是150平方米，按方案可安置200平方米面积，其中150平方米是按“拆一补一”原则免费补偿，另外的50平方米，如想要则按3500元/平方米的价格购买，如不想要，村集体将按1000元/平方米补偿。

　　专家表示，作为CDB珠江新城的核心地区的猎德地块，对任何发展商而言，都是一种诱惑。但拆迁是一个难题，也是始终不敢轻易触碰的“雷区”，不少开发商为此“损手烂脚”。

　　从已公开的信息看，猎德村的改造似乎没有任何开发商介入的痕迹，但“没有开发商，哪来的钱启动拆迁安置？”一位知情人士说，是开发商的资金撬动了猎德村的改造。该人士表示，在猎德村的改造中，政府和开发商扮演的都是幕后的角色，政府给予一定的政策优惠，开发商给钱，村委则是做说服工作的主角。据介绍，猎德村西部可出让的地块在用地性质上目前还是宅基地，“政府给政策，直接把宅基地转成房地产开发用地，这样开发商才会有兴趣”。

　　而此前，政策层面上，宅基地入市的门槛已经消除———今年3月，广东省国土资源厅制定的一份文件明确规定，农民合法的宅基地可上市流转。

　　《中国房地产报》报道，有开发商表示，目前珠江新城核心区的可供应土地已经相当稀少，“35亿元买下70万平方米的土地，按300万平方米建筑面积算，楼面地价大概才1000多元/平方米左右。而珠江新城最近的商业地价已经飙升到了8000—9000元/平方米。”业内人士分析。单从地价成本看，“这笔生意很划算”，然而，没有政府的强势介入，城中村的改造时间便无法把握，“有一个村民不同意都不行。”