上海女子离婚前背着丈夫卖房 法院称其合法有效

　　妻子背着丈夫卖房合法吗？

　　法制周报记者 伍洲奇

　　2006年12月，家住上海市南汇区的凌伟俊将前妻罗云飞告上法庭，请求法院确认罗云飞与瞿玲签订房屋买卖协议无效。此前，罗云飞在与凌伟俊离婚前，将房屋以正常价格出让给瞿玲，并签订了购房协议。

随后，罗云飞收取了全部购房款并交付了房屋，瞿玲便一直居住该房。近日，法院经过审理依法作出判决，罗女士的卖房行为依法已经构成表见代理，不支持凌伟俊主张房屋买卖协议无效的请求。妻子背着丈夫卖房，竟然因为构成“表见代理”而合法有效？本期“法律讲坛”邀请中南财经政法大学乔新生教授，为读者解说“表见代理”的相关规定。

　　表见代理

　　有什么法律后果？

　　法院的判决支持合同有效是否与社会道德相违背？罗女士的“表见代理”行为将会导致怎样的法律后果？受害人该怎么办？

　　“表见代理的规定是为了保障交易的安全进行，丝毫不违背社会道德。”乔新生教授认为，“所谓的表见代理，其实也是无权代理，如本案中妻子并没有权利，将夫妻共有的房子私自卖给别人。”但是，任何买家都很难想到，妻子在背着丈夫卖房，因此，“买房人瞿玲有足够理由相信罗云飞作为妻子，有权利处分夫妻共有的房子”。如果只是简单地以丈夫“不知道“这个借口来推翻卖房合同，显然对买房人瞿玲太不公平了。(法制周报新闻热线:0731-4802117)

　　“但是，在法院判决买卖合同有效的同时，绝对不意味着妻子没有责任了” ，乔新生教授说，“在这起案件里，凌伟俊完全可以要求前妻罗云飞对房子承担赔偿责任。”因此此案中，作为买房人的瞿玲并没有过错，她是通过正当途径、以合理的价格购买了房子，得到法院的支持是理所当然的；而丈夫凌伟俊的损失，则需要由前妻罗云飞来承担赔偿责任了。

　　表见代理与恶意串通

　　有什么区别？

　　无独有偶，2007年3月，湖南省邵阳市市民李之江在离婚前，将夫妻共有的一套住房，以远低于市场价的1万元价格卖给了好友，离婚后又按协议以低价回购。妻子发现后向法院起诉，法院认定李伟的行为属于恶意串通，依法追回了李之江的房屋。为什么同是卖房，这种行为不合法？区别的关键在哪里？(本报博客地址:https://blog.sina.com.cn/fazhizhoubao)

　　乔新生教授认为，李之江与其好友的行为属于恶意串通，因此不应当得到法律的支持。乔新生教授说，“表见代理与恶意串通区别的关键是表见代理相对人是善意行为，而且没有过失。而恶意串通的双方主观上是恶意的。”

　　本案中，李之江的好友有两种征象表明他是“恶意”的：第一，李之江卖给他的房屋价格仅为1万元钱，远远低于市场价格；第二，李之江在离婚前将房屋卖给他，离婚后又按协议低价买回，可见李之江卖房并不是他的真实意思表示，作为好友也应当可以发现。因此，对于李之江与其好友的买卖行为属于恶意串通，不能得到法律的支持。法院追回李之江的房屋后，作为离婚前的夫妻共同财产，重新进行分配。

　　表见代理与一般

　　无权代理怎么区别？

　　2006年11月，长沙市市民宋军辉在岳父家做客，听岳父说要把家里的旧电视机以150元的价格卖掉。随后，住宅小区门口旧电器店的李老板过来收旧电器，宋军辉以160元的价格将岳父的新电视机卖掉。李老板检查发现电视机是新的，价值不菲，于是在明知宋军辉岳父才是电视机的主人的情况下，急忙将新电视机搬走。岳父认为宋军辉无权作出决定，要求对方退回新电视机。那么，表见代理与一般无权代理有什么区别？(法制周报新闻热线:0731-4802117)

　　乔新生教授认为，“无权代理与表见代理区别的关键在于，代理相对人的主观上是不是恶意或者是有过失的。”本案中，李老板的电器店开在小区门口，他应当知道宋军辉的岳父才是真正的主人；同时，在检查中发现电视机是新的、价值远超过160元的情况下，急忙将新电视机搬走。这些行为足以显示李老板的主观上是恶意的，明显是为了一己私利而急忙完成买卖交易的行为，这是得不到法律支持的。

　　综合以上案例，乔新生教授总结说，“表见代理是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的无权代理人，以被代理人名义进行的民事行为在客观上使第三人相信其有代理权而实施的代理行为。”表见代理制度作为一项重要的民事法律制度，普通老百姓有必要进行了解，以规避日常生活中不必要的法律纠纷，避免造成经济损失。