卢伟琦：土地规划保障香港廉租房制度发展(图)

卢伟琦表示北京廉租房市场的发展政府是关键部分

    北京发展廉租房市场 关键在于完善土地规划和提高容积率

    主持人：除了大量再去新建新的廉租房，北京的廉租房市场再往下发展应该有什么样的对策？

　　卢伟琦：廉租房这部分政府是最关键的，私人企业可以参与的不多，我觉得还是从基础建设方面考虑。比如整个北京市的规划，铁路、公路是怎么样安排，政府应该有一个考虑，在每一块地里面都要考虑到某一些部分是可以做廉租房的，在组合上面也要很小心去安排，很难说一个廉租房旁边盖一个非常高档的公寓，这个不太协调。

一大片都是盖一个廉租房的话，你各种各样的配套设施也很难。北京应该有智慧解决这个问题，我没有智慧解决这个问题。

　　主持人：香港的经验非常好，您刚刚提到政府的规划，有些土地是非常好的资源，比如在市区，价值非常高。有很多开发商竞争想要开发更高档的别墅，您觉得在土地审批这块的手续上是不是应该有相关的措施？

　　卢伟琦：香港因为地很少，预先做了规划，对每一块地，这个是工业的，这个是盖公屋的，这个是私人住宅的，已经有了规划，只不过每年拿几块出来。对香港开发商来说，对这个区域土地的供应量很透明，所有的地都在政府里面，所以它会考虑你投一块地的时候旁边是什么用地，如果旁边都是私人住宅的那对它的影响是什么，它要考虑。

　　主持人：据说香港土地拍卖有两种方式，一种是批租制，一种是年租制，批租制是一次性把租金还清，年租制年年都要拍卖。

　　卢伟琦：那个很少了，批19年就可以用这块地，以前还有一些999年的，这块地是你的，旁边是医院我就要考虑盖什么好不好，旁边是公屋那对我又是另外一个影响。开发商会按照这块地的环境去量身定做一个产品，拍地之前已经算好了应该做什么样的产品，以后可能卖什么价格，受到什么因素的影响。中国有一点不一样，很多时候拿了这块地旁边是什么不知道，有可能很容易就改变用途了，或者旁边是一个什么单位，但是又跟什么合作，拆了之后又变成另外一个东西。基本上运作的方法不一样，所以私人机构在香港去买地的时候为什么可以出那么高的价格，因为他都计算好了，理论上他的风险是不可预见的，能预见的都已经算好了。

　　主持人：这一点让开发商有心理准备开发这块土地，刚才谈了很多香港廉租屋的规划。北京的房地产开发跟香港比起来有什么不足和问题吗？

　　卢伟琦：北京开发房地产的人大部分都去过香港的，除了香港，还去过新加坡、美国、日本考察过，这个应该是由本地的开发商去选取一些最合适当地的模式去学习。开发一个房地产项目也不单单只有一种最好的方法，应该有很多不同的思考角度去开发一个项目，包括每一个老板的概念都不一样，有些人盖房子是为了最大的利润化，有些人盖房要做精品，有一些人是实实在在，最后还是看开发商的动机是什么。

　　开发商不只一个，也有很多个，有一些盖低成本的房卖价格低一点，也有一些专门盖豪宅，也有一些只针对写字楼。如果说有什么可以交流的话，北京有一些做得很好的，但是这个不是开发，而是在销售方面，要求网上签约这些，香港都没有，在网上可以看到这个楼盘有哪套签约了，有哪套没有卖，很透明，这个是做得很好的地方。

　　由于北京房地产开发的起步比较晚，我发现它是经过几个不同的阶段，一个阶段很多是参考香港的做法，后来参考了台湾的做法，再后来又参考了全世界的做法。现在北京做房地产的已经是多姿多彩了，但是如果说香港这方面有什么价值的话，我觉得是从物业管理方面，目前我们很多房地产行业在北京工作的人不少都是做物业管理的。因为物业管理是一个发展很快的行业，的确需要很多有经验的人才。北京以前没有物业管理这科，很多人都是学酒店管理，现在北京很多做物业管理的人都是以前学酒店的，还有学建筑的，还有学商务管理的，物业管理是最近才有的。物业管理这方面香港来是可以多做一点贡献，但是因为产权也是一个问题，但是现在《物权法》在10月1号生效，应该会更有利于以后物业管理的操作。还有产权登记的制度，二手房也是一片空白。

　　这个是与产权登记制度相配套的，买房之后要等一年多才拿到产权证，没拿到产权证以前要卖的话当然有一些人胆子大有一些操作方法，一般合法的有保障的还是拿到产权证再去卖才是合理的。香港做二手房的经验很多，当然目前中源在北京做了好多年，他开始有一点想把香港的运作方法在北京开展，包括现在开的店都跟香港一样。北京二手房还有很大的发展空间，如果从开发来说，北京开发的项目可能比香港更多元化，因为北京地大，香港是唯一最优越的地方就是海景。

　　主持人：北京市的确地大，到五环到六环包括周围卫星的小城镇有非常多的土地资源，现在北京土地使用率达到80%—90%，香港30%的开发，有很多绿地保护下来，环境也非常好。针对北京开发过渡的现象有什么样的办法？

　　卢伟琦：之前有人提过，提高容积率是其中的一个办法，因为一块地的容积率低等于是利用率低了。香港对每一块地的现状会定这个容积率、高度限制等等，总体上都是比较高的，像石头森林一样。

　　主持人：提高容积率是提高房子的高度、密度。

　　卢伟琦：在同一块地用一半去盖房，一半做绿地，但是你的容积率高的话你能盖的房子多一点，当然你要考虑路还有其它的基础建设配套要跟得上。这样的话如果你集中在某一些地区容积率高一点的，道路建设做得好一点，那你就不会大量开发土地，不用开展那么快，提高容积率是一个方法。有一些争议的话题，把一些老房子拆掉，有一些是值得保护的胡同、四合院，我个人偏向于保留。但是如果是一些不是很有文化背景的旧建筑物的话，我觉得也可以考虑把它拆掉重建。以前的楼只盖几层，但是占很大的地，可以利用那些地的，而且那些地也挺好的。当然也要考虑到开发这个地有没有足够的交通支撑，有没有足够的马路、停车位这些。

　　主持人：北京的房地产开发已经过度，每一块地方都充满了房子，所以交通变得非常拥挤，有一些房子比较便宜开发到五环以外，很多白领买到这些地方的房子，可是到城市里面上班的时候会非常不方便，路上会一直堵。交通跟不上的话，这样的开发对于他们来说不方便。

　　卢伟琦：这个只能用公共交通体系来解决。在日本也是这样的，他们每天可能要坐一个小时的火车去上班，因为东京的地少，东京的房价也很高，很多发展快的城市都会面临这样一个问题。很难说廉租房盖在市中心，那这个地的利用也不是最大的效率化，但是交通一定要做得好，而且当地的社区设施，比如医院、学校、配套的商店、娱乐文化设施相对要完善，最起码回到家星期六、星期天不用到处去跑。北京的交通可以说有很多因素构成交通拥堵，这是另外一个话题了。

　　主持人：总结您刚才说的解决北京开发过度的问题，一方面要提高容积率，一方面跟上相关的配套设施，不可能禁止这些开发商，五环以外六环以内不许盖房子，这个也不太可能。虽然去年六月份出台文件限制有些别墅是不能盖的，但是大部分还是要审批。您刚刚谈了这么多香港好的东西，也谈了内地出现的问题，您觉得最重要的香港能够带给内地好的经验是什么？

　　卢伟琦：香港的面积比较小，操作起来比较简单，给你一个大的地方管理跟给你一个大球场去管理是不一样的。香港有很多以前的经验，也犯过错误的，可以看到先有一个比较好的规划，哪一块地是商品房，哪一块地是廉租房，这个规划也要结合公共交通的配套，规划好一点，包括容积率。做廉租房的容积率高一点，用少一点的地盖多一点的房，私人住宅可以盖一些低密度的，房价高一点也可以，相对来说可以负担高一点的地价。这些是从计划开始，如果说在实施的过程当中需要公开、透明，让大家都知道这块地以后是做什么的，大家知道的话更有利于运作，不会猜想以后旁边会出现一个什么东西。

　　卢伟琦：下一步分几个层次去做，第一个就是廉租房，这个大部分应该由政府主导。第二个部分就是限价房，给一些很想买房但是收入不是很高的人，给他们一种特有的产品，这个产品质量不一定是第一，只不过要对它的产权有一种限制，比如它是不能自由买卖的，它要卖先卖给政府，然后政府再卖给别人等等。第三个就是商品房，商品房从容积率或者招牌挂透明的安排来做一个规范，尽量减少对某一个特定范围的控制手段。比如说盖70%都是90平米的房子其实是很困难的，一块地做的产品已经对它有一种规范了，对于将来地的使用是浪费的，有些地适合盖大面积的户型。所以商品房如果通过提供廉租房和限价房基本上就解决了买不到房的人的居住问题，商品房就是一个自由的市场，香港也是这样的。北京或者中国可以参考这个做法来对未来的房地产整个市场运作做一个大的方向。

　　主持人：今天卢先生跟我们分享了他十年来看到的香港人在内地经商出现的政策变化，也跟我们探讨了很多有关政策变化给他们带来的实惠和他们比较好的心得，同时为我们介绍了香港的公屋制度，对北京的廉租房市场提出一些很好的建议。在未来香港商会房地产组会和内地的政府、内地的相关部门有更多的联手活动，更加促进这块市场的健康发展，您作为香港商会的会员将来会为香港商人的利益保障提供非常多的帮助。希望将来香港商会会和内地有更多更好的融合，今天非常感谢卢先生作客我们的现场和网友分享这么多，谢谢各位网友今天观看我们的视频，希望大家继续关注我们今后的系列访谈节目。谢谢各位！

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