央行再次上调准备金率 房地产开发商最难过(图)

徐滇庆对于开发商面对货币从紧以来资金链紧张的争议认为，对于支撑不下去的开发商来说，放弃部分股权或者降低利润不失为眼下度过难关的明智之举，虽目前房地产成交量低迷，但自住需求依然强劲，政府应该逐步通过增加保障性住房的供给，调整住房供应结构，这样才能使房地产市场在新的供求关系下寻求新的平衡点，逐步向理性回归。

　房价未来会降还是会涨？

　  刚才从各位专家的分析中，我们不难发现，现在这个阶段，最难过的当数房地产开发商。一方面，连续加息和提高准备金率之后，银行收缩银根，开发商获得的资金供应减少，另一方面，第二套房贷款政策出台后，购房者普遍观望，市场冷清，资金回笼的速度也在快速下降。可以说，今年房地产商的资金链条两头都被崩的紧紧的，这给他们究竟带来了多大的压力？再来了解一下房地产开发商的状况。

　　SOHO中国主席潘石屹在今年的三月底就抛出了“房地产开发商从来没有这样缺钱”的言论，在业界一时激起千层浪，他同时预言，由于货币政策紧缩，中国房地产企业将会经历百日巨变，大量中小开发商面临倒闭的可能，但与此同时，也有一些开发商提出反驳，认为“百日巨变”论，夸大了这种影响，货币紧缩政策真会让房地产开发商面临绝境吗？

　　明天地产副总经理陈云峰：“实际上，一旦你这个开发商一个楼盘没有把握住，你资金链出现问题，你没有钱再拿项目时你就被淘汰出局，实际这个是百日巨变最真实的含义。”

　　记者也了解到，从去年9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定，九二七新政推出以来，金融系统提高了开发商的贷款门槛，并要求住宅要在封顶之后才能预售，进一步紧缩了房地产开发商的资金链。

　　采访中陈云峰告诉记者，更多的房地产开发商都一致认为，2007年是地少钱多，2008年是地多钱少，而降低楼盘的利润空间，也不失为目前走出困境的有效做法。

　　陈云峰：“实际上这个就是我说的，他肯定要降价，他要降多少以什么方式降，是需要考虑的，这种适应市场是应该肯定的，因为你只有实现了销售回款，你的资金链才不会断裂。”

　　作为房地产企业的龙头，万科率先在深圳、上海等地实行了降价销售策略，从而加速了万科的资金回流，但这一做法受到了众多行业内房地产商的非议。

　　记者也了解到，第二套房贷新政的出台的目的就是通过收缩个人信贷规模来抑制购房需求，尤其是投资性需求，陈云峰告诉记者，很多房地产投资者在感到风险加大的同时，逐步淡出了市场。

　　从资金链上看，房地产商的日子今年不好过，从购房者的心理预期上，楼市降价的压力也在不断加大，但是，就在不少人看空楼市的时候，记者也听到了另外一种声音，说房价未来不仅不会降，反而可能会上涨。

　　北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆：“在分析房价和股指的问题一定要看到资金流的走向，没有必要听从那些不负责任的猜测，要相信国家统计局的数字，不要相信开发商话。”

　　徐滇庆告诉记者，新的从紧货币政策要求房地产商自有资金达到35%才能获得贷款，这一举措是为了银行的安全，银行安全了，老百姓的利益才有保障。

　　徐滇庆：“全国的房地产开发商平均自有资金只有25%还不到，为了防范国家的金融危机，就必须在短期内要求房地产商达标。”

　　对于开发商面对货币从紧以来资金链紧张的争议，徐滇庆却认为对于支撑不下去的开发商来说，放弃部分股权或者降低利润，不失为眼下度过难关的明智之举。

　　徐滇庆：“开发商不要太贪，要顾全大局，要想到中国的金融安全，要补充自有资金，只要出让你的股权就可以了，并不难，就是把你的资本回报率的预期值调低一点，暴利时代已经过去了。”

　　徐滇庆认为，尽管房地产企业资金紧张，但由于目前国内投资渠道狭窄，19万亿元的银行存款中有50%的短期和活期存款，在负利率驱动下，这些资金很有可能再次流向房地产市场。

　　徐滇庆：“要知道2007年全国商品房销售总额只有2万7千亿，今年居民收入不比去年低，这2万7千亿依然存在，海外再加一点，银行存款再加一点，如果有3万7千亿，拥进房地产市场，房价很有可能出现，大涨的趋势。”

　　徐滇庆也认为，虽然目前房地产的成交量低迷，但自住需求依然强劲，政府应该逐步通过增加保障性住房的供给，调整住房供应结构，这样才能使房地产市场在新的供求关系下寻求新的平衡点，逐步向理性回归。

　　徐滇庆：“2006年全国完成廉租房的投资是47亿，相当于政府总开支3800亿的0.17%，和世界各国的差距是十几倍，我们应该呼吁，按照中央的要求，把10%的土地出让金用于廉租房。”

　　半小时观察：房价的背后是金融安全

<>　　我们上周连续几天报道了几个城市的房价变化，我们本来希望能够在传统的楼市“红五月”捕捉到价格的趋势性变化，但很遗憾，我们错了，“红五月”没有出现，成交量始终没有明显放大，我们无法得出一个趋势性的价格变化。

　　但我们得到另外一个明确性的信号：某些城市房地产市场上出现了阶段性供过于求的现象。大家刚才看到的，北京春季房展会上，来的房产商比以前都要多，促销的手段比以前都要热闹。但是消费者依然不被打动，这一次他们底气很足，知道市场上的这一变化，也知道开发商现在手头很紧，他们要的是实实在在的东西。

　　我们栏目用了相当篇幅来报道房价，为什么？其实房价的涨跌仅仅是表象，国家的金融安全才是我们真正的着眼点，在国际上，房价下跌套牢银行的例子我们听得太多太多。

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