住别墅的生活是不少人的梦想，但是通州一处别墅区的业主们却在搬进新居后备受煎熬。用临时电、喝地下水，连电视信号都不稳定，可物业收费却是芝麻开花节节高。无奈的业主只能用拒交物业费来抵抗，结果被告上了法院。

　　别墅业主拒交物业费被告

　　2003年冬，通州东郊，大运河畔，一幢幢独栋别墅沿河矗立，透着一种水岸生活的恬淡。然而外人难以想象，这个高档小区里正弥漫着剑拔弩张的紧张气氛。

　　物业公司的工作人员带着保安敲开了业主张先生（化名）的家门。这已经不是物业公司第一次催收物业费了，此前他们将催收通知贴在欠费业主的大门上。“您的物业费已经欠了2万了，必须结清了。”眼前的景象激怒了张先生：“这是什么意思？带着保安上门催收。保安到底是你的还是我的，我们业主花钱雇来的保安，现在反倒跟物业一头儿？”

　　“你拖欠物业费，我们上门催收，合理合法。”“合理合法？一平方米物业费三块八，有什么依据啊？就你们这个服务，凭什么收这么多钱？”面对张先生的反问，物业人员不慌不忙地拿出了一张盖着物价局收费科公章的收费标准。“依据就是这个，物价局批的。”张先生无法接受，这标准既没征求业主意见，也没经过公示，物价局的一个科室盖个章就拿来收费，这叫什么事儿？

　　这次催收仍然是无疾而终。一看业主拒交物业费的决心已下，物业公司也使出了杀手锏，一纸诉状将张先生起诉到法院，要求其付清从2001年1月至2003年底的物业费等2万余元。

　　对于业主张先生来讲，这场官司不仅仅是2万元钱的问题，更关系到小区今后的物业收费标准，关系到业主能否享受到对等的服务。张先生拿着起诉书和法院的开庭传票找到余昌明律师，决心将这个官司打到底。

　　不满物业服务难忍加收费

　　张先生告诉余律师，1995年8月，他和开发商签订合同买下了这栋别墅。在他看来，将近200平方米的房子和400多平方米的大花园，加上地处大运河畔，环境优美，生活肯定是舒适惬意的。而且小区里住的都是成功人士，有商界老板、影视明星，大家不在乎这点物业费。

　　然而，张先生的别墅生活并不舒心。他说，直到诉讼时都没有市政自来水，小区用自备井抽地下水供给，水质浑浊有味不能喝；小区用的还是临时电，电压不稳；电视频道少，遇到刮风下雨还没有信号；热水时断时有，有时顶着一头泡沫就没水冲了；小区治安环境恶劣，没有封闭化管理，常发生盗窃事件，2003年4月还发生命案，死者家属将花圈和遗像摆在小区门口深夜喊冤，闹得人心惶惶。卫生环境更别提了，没有垃圾箱，业主只好把生活垃圾扔在自家门前道路上，遇到刮风，塑料袋、废纸、水泥编织袋等杂物到处飞……

　　而让业主无法接受的是，在这种情况下，物业公司收费却是芝麻开花节节高。2000年初，每户仅收取90元（约0.4元/月/平方米），到2000年底每平方米2元。业主们也按照此标准交了一段时间物业费。可2002年5月后，物业公司将物业费涨到每平方米3.8元，但未事先沟通、公示，业主直到被催收物业费时才知涨价。由于认为物业服务质量与每平方米3.8元的收费不相符，小区里60%以上的业主拒交或拖欠物业费。

　　一审认可物价局收费科证明

　　余昌明律师决定亲自去小区走走，一进小区就发现了问题。小区里看不见保安，垃圾却随处可见。由于小区还在新建别墅，和建成小区未划分开来，小区内简直就像个大工地，尘土飞扬。打开业主家的水龙头，流出的水果然又黄又浑浊……

　　业主们向余律师表示，他们同意交物业费，但这钱应该合法有据，和物业服务水平相当。

　　开庭时，很多小区业主自发前来旁听。他们明白，物业公司起诉张先生就是杀鸡给猴看，明天坐在被告席上的就可能换成他们。

　　在法庭上，物业公司递交了区物价局出具的证明，早在1999年开发商就确定了收取综合物业管理费的标准，每月每平米2元。而物业公司收取每平方米3.8元物业费的依据就是那份盖着物价局收费科公章的收费标准。近十项收费项目中包括了保安费、保洁绿化费、垃圾清运费、公共设备维修维护费用以及税金和物业公司的利润。

　　这份收费标准的合法性成了庭审争论的焦点。余昌明律师代表业主反驳说，物业收费标准上只有物价局收费科的公章，没有类似审批同意的字样，仅以科室名义出具的证明不具有对外的法律效力。物业公司擅自提价没有法律依据。

　　除此之外，余律师还提交了不少照片，证明物业提供的没有围墙、没有路灯、停电频繁、水质不良、治安恶劣的服务与其高档收费相距甚远。而物业公司则拿出几位业主的评价书，以证明部分业主对物业服务基本满意。

　　一审法院认为，张先生所住别墅为高档住宅，理应按照北京市物价局、北京市房屋土地管理局下发的《北京市高档住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定支付物业费。由于通州区物价局将小区收费标准确定为每平方米3.8元，张先生就应按此标准交费。法院判决张先生给付拖欠的物业管理费等2万余元。

　　越权定价被撤销终审翻案

　　失望至极的张先生向二中院提交了上诉状，余昌明律师也在找寻着突破口。“既然一审法院以收费标准定案，那么扳倒了这个收费标准，翻案就有可能。”

　　根据《北京市高档住宅物业管理服务收费标准暂行办法》的规定，高档住宅的收费标准须由委托管理的物业管理企业报市物价局予以确认。那么，这张盖着区物价局收费科公章的收费标准在市物价局备案了吗？

　　余律师三次专程走访通州区物价局的上级主管单位北京市发改委，得到的答案是区级物价部门无权确认高档物业收费标准，市发改委是北京高档物业的收费主管机关，每年都要公布一批经确认的物业管理企业，但是张先生所住的小区物业并不在确认范围之内。

　　“也就是说，通州区物价局确认批准张先生所住小区的物业收费标准是越权定价。”余律师和业主代表将问题反映给市发改委，该委收费管理处、价格监督处联合调查，查证后专程前往通州区物价局，要求其通知物业公司按照规定重新备案。

　　收费标准被撤销了，物业公司胜诉和收费的依据也就不复存在了。余昌明律师将市发改委的答复函呈交法院，并提出按照《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》的规定，高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价，收费项目及标准由物业管理企业与管委会协商确定。高档住宅管委会成立前，物业管理企业应按购房时与产权人签订的房屋使用、管理、维护公约中规定的收费标准向产权人收费。

　　而该小区的开发商于1999年向业主们下发过《小区房屋使用、维修、管理公约》，其中约定的收费标准是每平方米2元，且公约已在市小区办备案生效。物业公司理应按照公约中约定的标准进行收费。

　　2004年8月，终审判决下达。法院认为，由于张先生所住小区管委会与物业公司尚未确定新的物业收费标准，张先生仍应按照《小区房屋使用、维修、管理公约》中约定的每平方米2元的标准交纳物业费。物业公司要求按照通州区物价局确定的每平方米3.8元的标准收费，缺乏法律依据。因此，二中院撤销了一审法院的判决，改判张先生按每平方米2元的标准交纳拖欠的物业费1万余元。虽然结果是交纳物业费，但张先生还是胜了。

　　律师提醒

　　合理合法协商才是硬道理

　　近年来物业纠纷层出不穷，物业公司与业主不像是服务与被服务者，倒像一对天生的冤家。不满意就拒交物业费；不交物业费就降低服务，最终闹上法庭。

　　2003年9月我国开始施行国务院《物业管理条例》，然而纠纷却并未因“规矩”的出现而减少，反而愈演愈烈。物权法实施后，赋予了业主解聘物业管理企业的权利，一时间又掀起一股炒物业的风潮。按理说，法律法规应该是规范各方行为的准则，怎么反而引爆了纠纷？从这个角度来说，本案有着很强的代表性。物业公司不按约定擅自加价，物价局也超越职权批准定价，这都是不按规矩办事，其结果只能导致纠纷的出现。

　　余昌明律师说，物业管理公司与业主和平相处、互利共赢的前提是物业公司提供优质服务，收费标准必须符合法定标准，和服务相统一。而业主也要配合交纳物业费。

　　余律师表示，在因物业服务出现矛盾后，小区业委会可以代表业主与物业公司协商，交涉，要求其提高物业服务标准。炒掉物业公司并不是最好的解决办法。而物业公司也应当清楚自己的地位，按照约定完善服务，毕竟业主手握着解聘物业的权利。只有物业收费、业主维权、行政部门行使职权都严格按照法律法规的要求，物业纠纷才能真正化解和消除。