位于金沙洲的07年地王之一，如今仍在“晒太阳”。信息时报记者黄立科 实习生 戴嘉信 摄

　　地王“晒太阳” 开发商只损毫发

　　本版撰文 信息时报记者 田桂丹

　　信息时报昨日报道了广州2007年诞生的27地王经过两年多数仍“按兵不动”后，记者今日继续采访多位业内专家获悉，开发商拿下“地王”后，就算不开发或退地，损失的至多也就是几千万的竞买资金和地价首付款利息，这对开发商来说，至多也只是动其毫发，但却可以借此推高房价，可以说是只赚不赔的买卖。

　　地王效应

　　最终多由市场买单

　　记者昨日了解到，开发商拿到地王后，如果光“晒太阳”不开发，在未达到闲置地程度时，需要损失的主要是地价款的利息。而如果地王最终能退地，至多就是损失几千万元的竞买资金和地价首付款的利息。如果根据合约能找到“借口”，最终地王可能连竞买资金也不必损失，可“全身而退”。

　　地王“按兵不动”

　　消费者为高房价买单

　　广州市2007年产生的地王，虽然目前多数仍未开发，正在“晒太阳”静待各自命运的转折，但在地王诞生伊始，土地市场的发烧，在一定程度也扩散在楼市上。地价飙升后，虽然政府再三强调，地价高并不代表最终房价就高，但购房者仍有种心理暗示，“地价高了，以后房价还能低吗”？

　　尤其对于地王们两年来不动工甚至“全身而退”的情况，有市民质疑，这是否是地王在楼市扫荡出高房价的“烂摊子”后，开发商却“拍拍屁股走人”？地王既没有增加更多的住宅供应，也没增加开发商太多的成本，但却间接地影响了楼市的短期上涨？

　　对此，广州维森置业有限公司总经理张维伦认为，地王出来后，确实是开发商、政府、银行三方受益，但埋单的是市场。“有点明修栈道，暗渡陈仓的味道。”有业界人士表示，开发商主要出于品牌、“江湖地位”等考虑，希望拍出高地价，从而可以拉升房价。而另一方面，地价拍得高，对于政府拍卖也有好处。

　　政府放宽付款政策

　　间接助长地王产生

　　据了解，2007年，广州市共卖出207亿元土地，比预算的90亿元增收117亿元。但在住宅土地上，虽然“地王”们营造出“热土”氛围，但多数却无法如期还清地价，政府实际上收到的地价并未如数据上的多。

　　到了去年，货币从紧再加上销售不佳，开发商资金紧张甚至断裂。房地产市场上各班人马开始呼吁对“地王”宽限付地价时间，广州市有关部门根据合同的约定，对“地王”交付地价进行了宽限。今年年初，广东省更出台文件，明确此项宽限政策。

　　有消息人士透露，政府其实也比较尴尬。因为即便把“地王”收回，也无法再拍出同等的高价位，对于政府财政来说，也是不小的损失，因此，也就实施了比较宽松的措施。“但这种做法有点像东郭先生，把狼养大，被反过来咬了一口”。因为到了今年，由于金融危机的影响，国家在去年开始实施适度宽松的货币政策。开发商又可以从银行处拿到贷款，而且不少大的开发企业往往每次获得授信就是上百亿元。腰包重新鼓起来的开发商，又开始在土地上“发威”，地王回归。张维伦表示，针对前期地王的各种放松宽限，也间接鼓励了开发商继续热衷拿地王。

　　退地损失：

　　首付地价利息和保证金

　　开发商拿下地王后不开发要承担的损失有多大？业界人士认为，总的来说，开发商的损失并不大。合富辉煌首席分析师黎文江介绍，此前琶洲地王曾转手三次，但开发商至多也就损失早期缴纳的保证金，再没有其他的损失。“也没有说退了地王，开发商就不许再拿地了。”

　　广州维森置业有限公司总经理张维伦介绍，开发商拿“地王”的成本，具体要看各个地块的合同约定情况。如果是开发商和政府协议解除的，就可以“全身而退”，连保证金都可以重新拿回。保证金是起始价的10%左右，一般大约是几千万元。

　　闲置地王，日交210万元

　　2007年“地王”中，部分地块至今未交清地价。而近年来，广州市在土地出让时，对延交地价等有严格的规定。虽然各个地块的合同约定不尽相同，但一般在土地合同中规定，开发商如果不能按时支付地价，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的 1 ‰缴纳违约金。延期付款超过60日，经催交后仍不能支付的，政府有权解除合同，开发商无权要求返还定金，政府还可请求受让人赔偿损失。

　　在2007年卖出的高价地中，最贵的“地王”总价是21亿元，按照1 ‰计算，地价款每延交一天即要缴纳210万元的滞纳金；最便宜的“地王”总价是2900万元，也就是说延交一天地价款要缴纳2.9万元滞纳金。

　　目前这批“地王”仍未到约定竣工时间，如果因为“晒太阳”造成无法按期竣工的，每延期一天还要再支付总地价 1‰的违约金。也就是说，上述计算出来的费用还要翻倍。

　　退地，至多损失几千万

　　张维伦介绍，开发商如果“退地”，则有两方面要损失钱：即首付地价的利息和保证金。首付地价上限一般不超总价的1/3，而保证金一般是起始价的1成。

　　记者抽取了2007年一幅风传“退地”的地块为例来计算。该地块面积较大，起始价也比较高，为6.82亿元，即保证金是6820万元。最终成交价为15.9亿元，按照1/3计算，首付款为4770万元；再根据当时1～3年期的贷款利率是7.20个百分点计算，则损失利息约为343万元。两者加总，如果非协议无条件退地，大约要损失7163万元。

　　如果最终是根据合同约定的赔付方式进行退地，则开发商虽然可能在拿地初期可在股票市场上融得资金，但仍会有损失。

　　广州地价

　　约占房价3成

　　地价和房价，到底是怎样的关系一直备受关注。今年5月底，国土资源部组织开展了房地产项目用地地价专项调查，其所选取的620个案例中，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。在所有样本中，地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%～30%之间。其中，比例在30%以下的约占总数的78%。

　　昨日，广州某网第一时间对广州楼盘进行了抽查，提取了15个项目的地价与房价作为比较，协议拿地的成本最低楼面地价仅占了房价的3%，而拍卖获得的土地成本基本在30%左右，限价房楼面地价成本最高达到4成左右。对此，合富辉煌首席分析师黎文江认为，在协议出让地价计算方面，拆迁等隐形地价成本没有被计入。但从调查看，广州市开发商可承受的地价房价比，约在4成左右。

　　专家建议

　　“三板斧”

　　让开发商迅速动工

　　目前，广州的住宅地出让采用的是市场定价。如果开发商愿意举出天价，政府也没有干预的理由。那如何能使开发商在拿到地王后，除了坐享其带来的房价拉升，还能迅速“将地变房”供应市场，缓解供求矛盾呢？

　　广州维森置业有限公司总经理张维伦认为，如果不严格执行土地政策，“地王”晒太阳的解决是治标不治本的。政府要在土地拍卖上要做一定的限制，首先，开发商的土地出让金要一次性缴清；其次，限制开发商用银行的钱拿地，现在很多开发商七八成的拿地款都是银行借的；最后，如果有无法缴清、无法开发等情况，政府要马上收回土地。一旦这“三板斧”严格执行了，开发商压着那么多钱在地块上，自动就会赶紧去开发。