房价“脱缰”

　　王芳洁

　　全国范围内，很多城市的最高气温和高温天数都达到了历史高点。

　　国家发展改革委、国家统计局最新调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，环比上涨0.8%。这是今年以来全国70个大中城市房价同比、环比首次出现双上涨。环比方面已经连续四个月上涨，且涨幅逐月扩大，其中，3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%。

　　也就是说，楼市不仅已经持续四个月呈上升趋势，目前的价格水平甚至超过了去年同期。

　　根据易居中国监控的几个一线城市的情况，上海今年6月的住宅均价较今年1月涨幅达到了13%,广州涨幅为9%，杭州为2%，但是北京的住宅价格却在半年内上涨了27%。作为上一轮房地产下调周期的领跌城市，深圳在这一轮复苏中也成为领头羊，其住宅均价在半年内竟反弹了30%。

　　在房地产界，供求关系决定房价的理论获得了普遍的认同。2008年时，交易量的急剧萎缩很快带来房价的僵持，最终开发商之间撕破了价格同盟，房价开始进入下跌通道。

　　上半年全国范围内或多或少的房价上涨，也和交易量的上升有显著关系。同样来自易居中国的统计，自1月至6月，全国一线城市的交易量呈迅速放大的状态，其中交易量增长最快的为杭州，其6月份的住宅交易面积较1月份上涨了567%，在5个城市中，上海的交易量上涨幅度位列第二，6个月来涨幅为331%，另外，北京的住宅交易面积也在半年内上涨了230%。

　　世邦魏理仕北京公司董事总经理尹宝军向记者介绍，实际上，今年年初，最初的交易量上涨主要由刚性需求带来。经过了一年的沉寂，很多一直不敢出手的刚性需求购房者终于等不住了，陆续开始出手。但是很快，开发商便嗅到了市场回暖的信号，开始施行销售控制，不断调高房地产价格，一些项目甚至捂盘惜售。

　　在经历了一季度的交易量放大之后，房地产价格开始在二季度逐渐反弹。紧跟开发商之后，投资性客户也开始捕捉到了市场回暖的苗头，近两三个月来，投资性客户逐渐在房地产市场活跃起来。

　　尹宝军指出，包括自住型需求，尤其针对投资性需求，整个经济基本面的复苏、股市的反弹，都促进了人们恢复对楼市的信心。

　　另外，根据易居中国的分析，房价同比出现方向性变化一般滞后环比变化4个月左右，比如2007年9月环比是高点，2008年1月同比涨幅达到高点。2008年8月环比下跌，12月才出现同比下跌。2007年3月环比由跌转涨，6月同比由跌转涨。因此，今年下半年，同比上涨将持续维持，且涨幅持续扩大。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰接受记者采访时也表示，实际上，从今年第一季度，全国房价就已经开始上涨，现在则已经重回上升通道，进入了普涨和大涨阶段。可以预见的是，下半年楼市供需两旺的局面难以改变，甚至会供不应求。

　　李文杰指出，今年以来，全国主要城市的平均房价涨幅已经达到了20%，无论是成交量还是房价，2009年超过2007年应该没有什么悬念。

　　值得注意的是，在房地产销售市场迅速复苏时，各主要城市的房地产租金并没有显著增长。相关数据显示，我国房产租金回报率走势自2002年开始逐步下降，至今年一季度，租金回报率已降至4%，相对2001年一季度降低30%。而国际普遍认为，一个健康的房地产市场，租金回报率至少要达到5%。另外，租金回报率过低也被认为是房地产泡沫的一种表现。