开发商糊弄买房人糊涂 买卖双方如何迈过交房坎

　　8月中旬至今，省城几家分期开发的楼盘陆续进入前期交房期，本来交房、收楼是开发商与业主皆大欢喜的事情，但是因为有的开发商交房工作准备不足，产品及服务不到位，以及业主收楼经验不足、对楼盘认识过于感性，致使整个收楼过程慌乱无章，争议不断。未来仍有销售开发计划的楼盘难免遭遇销售难题，交房成了在售楼盘及业主必然也必须面对的一道坎儿。

　　一遇交房在售楼盘就卖不动

　　“连××楼盘交房都出了问题，消费者买房还能相信谁？”去年年底在省城某小区购买了一套两居住房的张先生，最近一段时间正为开发商的不守承诺耿耿于怀，他不断地向周围的亲朋说：“不管售楼人员如何夸自家的房子，消费者绝对不能全信，售楼部样板间肯定要比实际交房修得好。”

　　今年8月底，张先生所购买的楼盘开始交房，部分收楼的业主发现开发商交房的装修标准低于购买时参观的样板间，很快便有上百名业主齐聚该盘的售楼部与开发商交涉，惊动了政府相关部门及省城房地产业界。“一大堆人围住了售楼部，想看房的人哪里还看得进去？”就在张先生及其他业主与开发商交涉的当天上午，市民梁先生来到了该售楼部打算看房，“听了业主们的诉求，我想还是再看看别的楼盘吧。”

　　在业主们维权的这段时间内，这家楼盘的销售量急剧下降，尽管开发商采取了积极的补救措施，在知名媒体上公开承诺提高装修标准，但直至今日，该楼盘日均接待客户量及意向签约量明显不及上半年乐观。

　　无独有偶，今年9月初省城长风桥西某楼盘一期交房，给业主们列出了业主收楼费用清单，150平方米的三居房需要交纳7万元的费用，业主们发现这当中有近半的费用没有收取依据，开发商在“交霸王楼”。媒体介入报道后，该楼盘在售的二期楼盘每周的销售套数以个位数计。

　　工作人员数量有限，一交房销售就被忽视也是在售楼盘交房遇冷的原因。8月份交房的东山片区某楼盘，尾房不但没有因为现房优势受欢迎，反而鲜人问津，直至近期该盘最后一栋楼将以更高价格亮相，众多购房者才纷涌到售楼部。

　　多数开发商对交房准备不足

　　“交房出问题，这在省城业界很普遍，主要问题是开发商对交房准备不足，有些产品、服务有硬伤。”代理太原、晋中多个楼盘销售的胡先生称。

　　省城房产开发企业开发的项目规模及体量较小，持续循环的开发能力低，开发企业只重销售而忽视售后服务。部分开发过一两座楼、一两个项目的小开发商抱着挣了钱就走的态度，从拿地、开发、建设、销售、交房都是一班人，对项目后期的管理缺乏专业意识和责任感。“整个项目的工作人员就几十人，等到交房时，无论是分管工程的还是负责销售的，全部出动去给上百个业主办理收楼手续，很难提供一对一的专业服务，出问题是意料之中的事情。”胡先生讲，尤其是城郊结合带的小产权房项目，每个员工都是事无巨细的“多面手”，交房就是给业主发钥匙，缺乏起码的服务意识。

　　记者在市场走访中了解到，省城的房地产企业设有办公室、策划、销售、工程、财务等部门，但鲜有企业设置其他商品生产企业常见的售后服务部。业主在收楼时或入住后，发现住宅质量问题只能先到物业公司或售楼处，再由这两个部门联系开发商通知工程部或施工方处理，一旦施工方撤离，业主想解决售后问题异常艰辛，整个行业的售后服务基本处于缺失状态。

　　另外，开发商不守承诺，产品及服务硬伤多，也是造成交房困难，影响后期楼盘销售的原因。胡先生称，上述长风桥西某楼盘乱收费就是因为开发商服务不到位，给楼盘销售带来了负面影响。售楼人员不讲明交楼标准、故意隐瞒产品缺陷在楼市交易过程中也普遍存在。

　　普通消费者缺乏收楼经验

　　9月下旬收楼的市民刘先生这两天正在忙着给家里装修，而刘先生称自己的收楼过程基本是“闭着眼”。“工程部经理给了我好几份文件，有收楼缴费清单、业主公约、住房使用说明书、住房质量保证书、装修保证书等，我根本没细看就在上面签了字。”刘先生说他所购房屋小区的绿化、路面硬化、车库建设还未完工，天然气没有通，小区不具备入住交房条件，但他认为自己的房款已交，早拿钥匙早装修，只要开发商能兑现当初的交房承诺，没有必要和开发商死缠烂打。

　　“许多业主不光在收房时"闭着眼"，买房也是稀里糊涂，直到出现问题时才恍然大悟。”太原易居房地产研究所分析师李峰称，他们在省城各大楼盘售楼处调研时发现，有相当一部分购房者的购买行为很冲动。“到样板间参观了一下就交钱买房的主儿很多，甚至只看看户型图、感觉价格能够承受就买房的消费者也有。”李峰说，不细看合同，只听售楼人员的口头承诺，把广告、沙盘、样板间展示内容视为收楼标准的消费者，最易在收楼时与开发商发生纠纷。

　　收楼标准缺失造成磨擦不断

　　目前，我国商品房的交房标准不健全，尤其是精装修房的交房标准处于缺失状态，业主收房与开发商交房缺少参照，消费者希望产品品质越高越好，开发商则认为产品质量合格、符合合同交房约定就行，双方的诉求不对等造成磨擦不断。而一些仅以售房为目的的项目，大多做不到售楼承诺，激起了业主强烈不满，但因缺失标准，业主只能不了了之。

　　除了楼房本身，小区的生活配套、绿化、物业服务等指标的收楼标准也是因盘而异。有些楼盘在售楼时，告诉购房者小区内会建幼儿园，旁边会修大马路，将来××大型超市会在这里开分店，不少购房人因为这些附加条件才买房。但是开房商交房时这些承诺很多都没兑现，却不能说他的房子不符合交房标准。“能否兑现售楼承诺，全看开发商自身的诚信和实力。”北京世纪朗润房地产经纪公司的薛铮称。

　　交房、收楼都该重新学习

　　“交房与销售不畅不能画等号。”薛铮称，国内房地产业界老大万科房地产集团全国各地的项目交房时投诉率极低，该品牌旗下的所有项目都设有运作规范、独立的售后服务部门，业主与开发商有沟通渠道。

　　同时，万科的项目在交房前会提前三个月把小区内的绿化、水电路管线、物业服务等入住条件运营一段时间，先做好自查自检自收再给业主交房，每一次交房成为万科展示企业文化、服务、理念、体现自身经济实力的契机，并为进一步积累、扩大客户群留下空间。“本土开发商应该多向优秀同行学习。产品、服务做到位，售楼时不向顾客承诺自身无法实现或不确定的条件，会减少交房磨擦。”“在一线城市兴起的验房师，在太原因生存艰难已销声匿迹。”太原易居房地产研究所分析师李峰称，普通消费者缺乏专业验房知识，对耗时耗力复杂的收房程序很排斥，但是省城消费者却不愿多花些精力学习验房知识或付费请专业验房师介入收房过程。同时，部分商品房项目硬伤多，经不起专家的查验，买卖双方对验房都很排斥，这些都使得验房师很难生存。“看房选房收房是门学问，过于感性只会让自己遭受损失。”李峰称。

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　　开发商交房必读：

　　1、售楼诚实

　　开发商的交房危机，不是从发出收房通知书开始的，而在施工阶段甚至签约时就出现了。所以，在与消费者签约前，一定要把楼盘的详细信息交待清楚，比如交楼标准与样板间的差异，小区内花园、学校、会所建成及投入使用的时间。应当充分尊重买房人的知情权，并将有关内容完整地写进合同。有些房地产企业不愿意将有关协商的结果写进合同，但是越是不清，越会出现纠纷。

　　2、盖好房子

　　在施工过程中，严格按国家建筑施工规范操作施工，设计、规划、施工、用材尽量高于售楼承诺，好产品是树立企业口碑的最好途径。

　　3、出了问题先自查

　　在交房过程中，难免会遇到问题，要找准问题产生的根源，并尽快将真相公之于众。应与新闻媒体保持密切的联系，尽可能地把情况如实地告诉新闻媒体。因为只有公布真相，才有可能避免公众的各种无端猜疑和流言的产生。

　　同时，应当及时转变战略，展示拯救危机的决心。千万不要指望回避问题，而应诚意面对问题，找寻适当解决方案，才能将危机化为转机。

　　4、注意交房细节

　　根据公司人手，分期合理安排交房时间，对负责交房的工作人员进行事先培训。对挑剔的业主要有耐心，不能马虎草率地交房。

　　业主收楼必读：

　　1、买房得理性

　　开发公司设立售楼部，就是为了接待顾客，所以消费者要不厌其烦地向售楼人员咨询。不要只关注楼盘的价格、户型、朝向、楼层、证件等表面信息，开发公司、设计单位、施工单位、监理单位的资质、业绩等信息也很重要。对于售楼部所展示的配套条件，消费者应该明确这些是否是开发商承担的。样板间、沙盘、广告、售楼人员口头承诺都不代表交房标准，交房标准以签字合同为准，购房前要细看合同。

　　2、收楼准备得充分

　　把所有购房时的凭证、合同、票据准备齐全，并保留一份复印件。事先对看房、选房、购房、签订合同的过程回忆一遍，仔细阅读购房合同，对开发商交房的标准有所了解并做好心理准备。

　　一些大的楼盘项目交房时收房的业主达数百个，开发商负责交房的人手不够，业主得有耐心收房，检查过房屋没问题，或所有的问题都已得到圆满解决后再签字。千万不能同意先签字拿钥匙，再验收。

　　验收房屋，并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行存在前提，即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外，该房屋的实际质量也符合规定。

　　3、收房的具体细节：

　　第一，查验文件，开发商出具的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，业主要带走。

　　第二，核实面积，计算和落实房款的多退少补问题。

　　第三，验收房子。开发商会给业主一份交房明细单,业主对所列项目验收无疑后签字确认，所列不足的项目业主可补充。合格的房子(毛坯房)墙壁无裂纹、裂缝；地面平整，无空鼓、开裂、跑砂；水、电、煤气、暖气等管线畅通，电话、网络、有线电视接口可以正常使用；门窗开关自如，关闭后严丝合缝，隔音、隔风效果好。

　　除了自家之外，小区的公共环境、物业服务也需要验收。合格的楼盘须做到“五通一平”，即燃气、上水、电、污水、路五通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整。

　　采写：本报记者 戎紫冰 (来源：山西晚报)