优惠政策到期 石家庄楼市走势详解
来源：
中国新闻网
2009年11月12日11:45
随着冬天的来临，省会有关刺激楼市的20条新政也将于12月底结束。同时国家和省的有关启动楼市的政策及银行信贷政策也面临到期，那么，在国家各项政策延续还是调整都不确定的情况下，省会的住房供应量足还是不足？房价涨还是跌？后两个月是老百姓“该出手时就出手”的时候了吗？未来省会楼市向左走，还是向右走？本文试图将不久前召开的“2009-2010年石家庄房地产走势高峰论坛”上的一些信息传递给你。
看布局
不尽楼盘滚滚来
记者了解到，随着省会“三年大变样”建设的不断深入，今年以来，省会新建和开盘的新楼盘不断涌现。无论是路劲·蓝郡、卓达太阳城·汉府、山水清音·中堂、江南新城、江山墅等经济型别墅项目，还是广安街中心线、石门不夜城、民心广场等地下商业地产项目；无论是燕都·紫阁、公园首府、和平时光、金桥水岸等高品质楼盘，还是因城市北跨而崛起的北郡、北城国际、瀛台和福门里等项目；也无论是剑桥春雨、世奥湾等一大批城中村改造项目，还是万象天成、卓达星辰广场等城市综合体项目，省会今年以来新建楼盘项目在品质不断提高的基础上，在种类上也更加丰富。据不完全统计，市内新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、高新区等地建成或在建的楼盘就达150多个。市住房保障局提供的资料显示，今年批准商品房预售许可项目42个，市区商品房上市面积达437.13万平方米，同比增长89.22%。其中商品住房上市面积337.65万平方米，同比增长78.76%；截止到10月底，全市可售商品房面积584.86万平方米，其中商品住361.31万平方米。
有关专家分析指出，如果按每套120平方米计算，省会目前可出售的商品房不下3万套。而从今年1-10月份市区商品房预售备案面积323.28万平方米，其中商品住房预售备案面积277.61万平方米，合计预售备案25846套的数据来看，商品住房供求增量比约为1.22：1，供需尚属平衡。
看波动
冷静面对不含糊
实际上，省会的楼市并不是在今年的前10个月里都是“牛气冲天”，就像股市出现一些波动一样，也会出现一些微妙的变化。这一点也在今年“十一”黄金周的楼盘销售中得到了印证。记者注意到，从今年黄金周期间开始至10月底，那种往日销售各盘齐“火”的现象不见了，即便是曾经一度卖得很好的盘，也出现了“冷热不均”现象，甚至有些人称今年黄金周期间省城楼市“成交惨淡”。有关方面提供的数字显示，省会10月份商品房销售备案28.2万平方米，2476套，环比下降了33.46%，与9月相比有一定程度的下滑。
那么出现这种波动正常吗？为什么会这种波动呢？谈到“黄金周”不再是“房金周”时，有关专家认为主要原因还是价格。省城房价经过前几个月的上涨，从石家庄的市场情况看几乎逼近临界点，而此时人们购房也更加理性，观望情绪再次抬头，因此造成成交量回落。但随着国家一系列优惠政策或将在年底终结，市场上开始出现赶“末班车”突击购房的迹象，据石市楼市行情数据显示，10月下旬省城楼市成交量呈现出一种“井喷”态势，下半月(10.16—10.31)成交备案2245套，占到全月成交备案总数的69.8%，从而带动整个月份成交量的提升。该数据还显示，石家庄市10月份(10.1—10.31)住宅商品房成交备案3215套，成交面积331302平方米。环比9月份分别增长10.4%、8.1%，成交量呈现反弹势头。
市住房保障局市场处赵建波处长认为，省会楼市成交量下滑的现象值得引起注意和反思。开发企业和二手房产权人想利用购房人的心理获得最大利益，购房者想利用今年最后两个月的优惠政策以最低支出实现购房，这在市场运行中是正常的。而对于消费者而言，遇到这样的情况最好的办法就是算账，合适就买，不合适就不买，而在双方僵持不下的时候，自然会出现成交量下滑的现象。对此，也不要大惊小怪。
看市场
成交活跃量价升
记者注意到，省会的房地产市场自今年年3月份开始回暖，随着成交量的大幅度上升，市区一些品质楼盘的价格也呈上升态势。市住房保障局提供的数据显示，今年1-10月份石家庄市商品房销售均价已由1月份3899元／平方米上涨到10月份的4356元／平方米，涨幅达11.72%，创下了石家庄市房产成交量的历年之最。而随着成交量的增大，一些楼盘的出售价格也开始增长，据市房协对省会15家主要房地产开发公司的调查，今年7至8月份，其所出售的楼盘价格都有一定的上涨。少则每平方米涨300元，多则涨500元；而位于广安街CBD区域的天滋·官鲤的价格上涨得更多。记者在位于东岗路上的世奥湾项目采访时看到，尽管项目二期所推出的楼盘价格已经涨到了每平方米5000元。但开盘时前来购买的人群都早早排起了长队，当日就销售出100多套。
为什么会出现这种量价齐升的现象呢？石家庄市住房保障局市场处赵建波主任分析称，一是去年到今年年初的住房刚性需求得到了有效释放。他认为，尽管2008年4月至2009年2月省会的房地产市场一度处于低迷状态，但实际上并不是百姓没有购房需求，只是一些人在观望和等待中，所以，当市场出现回暖后这种刚性需求得到了空前释放，促进了交易量的上升；二是随着人们生活水平的提高，人们迫切需要改善现有的住房条件，旧房子换新房子，小房子换大房子，越来越成为一种消费时尚，进而大大增加了改善型需求；三是国家和政府扶持市场的政策得到落实，也进一步拉动了人们的住宅消费。今年以来，在财政契税、地税税收、银行贷款利率、各种费用降低等一系列政策调整的带动下，一些消费者也认为赶上了购房的一个好时机，他们也纷纷出手买房。
看趋势
蓄势待发奔来年
专家分析称，市政府关于购房房产交易税减半，财政补贴的优惠政策是截止到今年12月31日的。现在离最后的期限也只有1个多月的时间了。加上国家和省里出台的其它相关优惠政策明年是否延续也是未知数，对于各房地产企业来说，今年的销售也会渐渐进入“收官”阶段。因此，仍会有人会在有限的时间里去购房，以享受到这些优惠政策。从而也会使11、12月份市场仍将保持当前销售状态，不至于出现太大起伏。
记者注意到，尽管现在离明年还有一点时间，但明年省会房地产向何处去？明年的市场又会是何番景象？市场供应会充足吗？开发商会打价格战吗？这些问题已经越来越多地引起了业界和广大市民的关注。而怎样保持省会房地产业持续健康的发展，也引起了更多有识之士的思考。有关专家预测称，随着新商品房项目上市以及城中村改造项目中的商品房和回迁房，再加上今年积累未售的房源，预计明年市场很可能出现一个供应量“爆发”的态势，供应量与需求量的比例将会进一步拉大，可供购房者挑选的房源增多，省会楼市“买方时代”或将到来。
在谈及明年房价的走势时，业内普遍认为，虽然明年供应量加大，但受多方面因素影响，房价会维持稳定，或略有上升。冀兴房地产总经理刘江涛认为，明年市场供应量虽然加大，竞争更加激烈，但随着石家庄“三年大变样”城市投资环境改善，以及受房地产开发成本等因素影响，明年房价将以平稳为主，不会出现大升大降。对此专家指出，从我市经济发展水平和人们收入水平看，明年省会的房价平均在每平方米4000至5000元左右是适宜的，不会有太大的提升。尽管个别项目可能因区位、品牌、品质和特殊客户需求而在价格上“冒点尖”，那也不会是市场的主流。同时专家特别提醒说，如果价格超出人们的承受能力，违背市场规律，就会受到惩罚。因此希望开发企业在研究制定项目销售策略上保持清醒头脑，切不要盲目涨价。
至于房地产项目开发本身，明年仍然是品质提升的一年。“石家庄房地产市场经过前几年的波折之后，逐渐成熟起来，省会很多品牌开发商已经走出了市场竞争的初级阶段即打价格战的时期，更多的精力开始专注于提高楼盘品质上，以此满足生活水平不断提高的消费与投资群体。”卓达集团副总裁张建平的这番话道出了人们的共同心声。金城房地产董事长金利华也告诉记者，随着人们收入的提高，改善性住房需求和投资性需求会逐渐增加，通过提升楼盘品质、做出项目特色将是赢得未来市场竞争的最佳选择。
石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源则对明年省会的房地产发展充满信心。他坦言，明年石家庄房地产市场趋于稳定，房价不会出现大幅上涨，但房价出现大幅下跌也不大可能。石家庄市区目前常住人口241万，并且已经通过500万人口都市发展规划，预计将有700～800万平方米住房缺口，房地产市场的发展空间很大。另外虽然一些开发商希望房地产优惠政策延续下去，但开发商定价也要正确分析项目的定位，正确分析客户的消费能力，制定合理的价格。 (来源：燕赵晚报)
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