地产三角:圈地王保利土储超万科一半 死磕中海外

　　国进民退的大背景下，保利短期的对手是它自己，长期的对手是中海外

　　直觉告诉我，我看不清，所以我要收缩一下。"这是国内某大型地产商高层的说法。而这也是目前大部分机构投资者的态度。而保利却显得比较另类。

　　保利豪气

　　11月17日，长春市政务大厅二楼。保利沈阳子公司广田房地产开发公司以3.935亿的价格拍得了长春宝地"远达地块"，使得保利在长春的土地储备已达38万平方米，仅次于万科(000002)。

　　有意思的是，三家竞拍者之一，长春新星宇房地产公司在现场却并未举牌。据当地媒体报道，事后该项目总经理卢昕表示，从避免房价过快增长，减少高价拿地后闲置等因素考虑，新星宇希望从自身做起，呼吁整个行业回归理性。

　　单单10月，保利地产(600048)在获取资源方面就取得惊人突破：新增项目8个，权益面积300万平米。10月是新增项目最多月份。2009年1-10月累计新增项目28个，总建筑面积为945万平米，权益建面886万平米，已超万科的678万平米。

　　由此保利地产(600048)也成为今年以来在国内买地量最大的开发商，一共付出的资金是339亿元之巨。

　　截至10月底，保利土地储备面积达3199万平方米。而万科土地储备面积为2187万平方米，保利远超万科。

　　"如果地产市场不发生波动，照这个速度，保利超过万科真是不远，"国内一家知名分析机构人士说，"保利也并不觉得超越万科是件多么难的事情。"

　　万科总裁郁亮回应"万保"龙虎之争时，也表示：让出第一不是不可以。

　　保利在赌吗？

　　"但这个逻辑已经不重要了，最关键的是地产未来三年会不会发生波动，这就考量到保利地产的战略问题。"他说。

　　"作为强势的大国企，我想保利地产资金面不是问题，重要的还是大方向如何判断，保利的一直这样激进的拿地，其前提是他们仍然相对看好，或者说比其他地产商看得积极。"

　　这种乐观态度使保利不吝抬高成本获取土地。保利今年5月开始全面发力，几乎参加了意向城市重点地块所有竞买，频频高价抢地。6月份38.1亿拿下重庆鸿恩寺地块，7月获取的16.3亿元的北京大兴黄村地块、6.75亿元佛山禅城两幅地块，溢价幅度普遍在100%以上。

　　9月30日，保利在容桂竞得的江景地块楼面价高达3380元/平方米。10月20日，保利地产再度出手，创城东地王纪录：栖霞区马群大庄6号21万多平米的地块，楼面价高达6956元/平米。

　　保利地产2007年拿地平均地价为2320元/平米，在2008年新增土地储备为594万平方米，平均楼面地价为1036元/平方米。而在2009年这十个月累计新增总建筑面积为945万平米,权益建面886万平米,成交总价为339亿,平均楼面地价为3590元/平米。土地成本呈现明显上升趋势。

　　而万科去年和前年平均土地成本分别为每平米3581元和2059元，2009年1-10月的平均地价为2726元/平米。

　　因此，如果单拿绝对数比较，则万科与保利在获取土地的成本上正好来了一个逆反，2007年、2008年万科明显高于保利，而从2009年开始，是保利明显高于万科。

　　"一方面地价水涨船高，另一方面按照拿地质量来说保利今年拿的地比往年都要好，这个从区域和地段来看就能看出来。"上海一位分析人士说，"所以总体来说，我认为保利的地价不算高。"

　　记者了解，业内大多数分析人士基本持此观点。典型的案例是，保利以挂牌底价获取琶洲优质地块。

　　上述人士分析道，"保利的确略显激进，不过符合他高成长的要求和特征，而据我观察，保利一直以来都还是比较理智，远没到疯狂的地步。"

　　不过，仍有部分人士表达了担忧。北京一位知名机构分析师说，"我担心保利把自己赌上去了，不管怎么说，保利的土地成本优势不再像从前那样明显，已经比较高了。未来两三年的地产市场，我并不看得那么好。"

　　此外，现重阳投资首席投资官李旭利，也表达了他对地产市场未来一段时期的不看好，"从目前地王频出情况看，未来两年地产毛利将有明显下降。"

　　新三角战：保利的竞争对手是谁？

　　保利的风格显得格格不入，但实际上还有一个像保利一样开发商中海外。

　　中海外今年1-10月销售金额和面积分别为425亿港元和435.7万平米，同比增长86.2%和96.8%，均居行业第二位。

　　土地储备方面，截至10月末，中国海外在内地及香港、澳门等重点城市共拥有土地储备达3238万平米，较2008年末增长36.5%。在各龙头房企中仅次于恒大和碧桂园，居行业第三位，权益储备亦达2890万平米，以目前每年新开工600-800万平米的进度，基本可满足未来3-4年的开发需求。

　　万科总裁郁亮公开表示中国海外才是万科全面竞争对手，而非保利。

　　而有意思的是，除了销售份额，偏巧在多种层面上，与中海外过招的都是保利。中海外和保利最为相似，央企，背景深厚，拿地以激进出名，因而二者也频频在招拍挂现场死磕。

　　今年8月5日，苏州之战，保利和中海外火拼到最后，并以19.9亿地王价击败中海。10月28日中海地产力挫万科、保利、雅居乐、招商地产(000024)等，经过两小时、275轮竞价，以38.2亿元的总价拿下了佛山千灯湖最后一块宝地。30日，中海地产在长春与保利火拼，中海以14.64亿成长春新地王。

　　"在国进民退的大背景下，民营企业被边缘化那是迟早的事情，所以保利短期的对手是它自己，长期的对手是中海外。"本文第一位分析师说。 (来源：理财周报)